Бесплатный фрагмент - Как выбрать участок для дома

Введение

Первый шаг к вашему будущему дому — выбор земельного участка. Занятие ответственное. Ведь характеристики участка станут исходными для проектирования. Но как правильно выбирать? Чем руководствоваться, чтобы не упустить важное? Как уберечься от ошибок и разочарований?

Вопреки расхожему мнению, в интернете есть далеко не все. Не говоря уже о том, что все нужно проверять и перепроверять. Найти в нужный момент именно то — как искать иголку в стоге сена. Для полного прояснения важного вопроса придется собирать мозаику из крохотных кусочков. Сколько времени на это уйдет? Уйма.

Эта книга — решение. Она для всех, кто мечтает о загородном доме, но не разбирается в строительстве и не знает, с чего начать. Не важно, наймете ли вы бригаду, закажете дом в строительной компании или будете строить сами — в любом случае для стройки нужен земельный участок. Здесь все, что нужно знать о его выборе. На основе профессионального опыта даны критерии оценки земли и алгоритм действий. Они помогут вам избежать покупки кота в мешке. Вероятно, о каких-то вещах вы даже не задумывались, а они имеют значение. Вы сможете приобрести земельный участок в соответствии со своими требованиями и с минимальными рисками.

Даже если вы не собираетесь строить дом прямо сейчас, эта книга тоже будет вам полезна. Здесь тонна практической информации, которая поможет вам определиться. Все разложено по полочкам. Смею надеяться, что после прочтения вы почувствуете себя более подготовленным и решитесь раньше.

Пусть ваша загородная мечта сбудется! А это руководство станет вашим надежным навигатором на пути к ней.

---

О книге

Издание предназначено к практическому использованию. Но у всех разный уровень подготовки. Возможно, что-то из содержимого вы уже знаете. Можете изучать интересующие вас темы в произвольном порядке, как сочтете нужным. Новичкам рекомендовал бы прочитать книгу с начала до конца и потом обращаться к ней по мере надобности.

Книга построена так, чтобы вы могли быстро получить информацию по интересующему вопросу. Все основные аспекты по выбору земельного участка освещены в логической последовательности. Смотрите оглавление и ищите там нужную тему.

Практически в каждой главе приведены ссылки на законы, ГОСТы и строительные правила. Это для того, чтобы вы понимали, что излагаемые здесь тезисы взяты не с потолка, но имеют правовое обоснование. Вы всегда сможете ознакомиться с нужным документом, чтобы при общении с подрядчиками и госучреждениями четко понимать действующий порядок и свои права.

Определенная информация выделена на страницах дополнительно:

ИНФО — справки по теме, расшифровка терминов, ссылки на документы и дополнительные материалы;

ВНИМАНИЕ! — моменты, требующие вашего особого внимания, предупреждения, стоп-сигналы о потенциальной проблеме;

ВАЖНО! — это лучше запомнить и учесть на будущее;

ЛАЙФХАК — идеи, приемы и подходы, облегчающие решение конкретной задачи;

СОВЕТ — рекомендации и практические советы.

Часть 1. ЗАЗЕМЛЯЕМСЯ

Где можно строить дом

Возведение жилых домов допускается не везде подряд. Каждому земельному участку в России присвоена категория (одна) и виды разрешенного использования (может быть несколько). Есть специальный классификатор, где представлен перечень ВРИ с описанием, что можно делать на участке. Его легко найти в интернете. Например, ссылка 1 (смотрите в конце книги). Рекомендую ознакомиться, чтобы вы поняли разницу и определились, какие участки вам лучше подойдут.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются для каждой территориальной зоны (п. 2 ст. 37 ГрК РФ). Посмотреть категорию и ВРИ можно на ПКК (публичной кадастровой карте) и в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки), в документах на земельный участок — выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости, ГПЗУ (градостроительном плане земельного участка).

Выбирать надо землю, которая по закону предусмотрена для малоэтажной жилой застройки. Иначе потом домовладение не поставят на кадастровый учет. Короче, не зарегистрируют.

ИНФО: В дальнейшем мы неоднократно будем использовать термины «малоэтажное строительство», «малоэтажная жилая застройка». Еще вы можете услышать «малоэтажка» или «ИЖС». Собственно, это про одно и то же. Речь о домах до трех этажей включительно и не выше 20 метров.

Всего существует семь категорий земель (ст. 7 ЗК РФ). Нам годится единственная — «Земли населенных пунктов». Сюда относятся земли, находящиеся внутри границ населённых пунктов и поселений (в том числе СНТ).

Итак, для будущего дома нас интересуют участки только из этой категории и имеющие следующие виды разрешённого использования:

---

---

ВНИМАНИЕ! На земле сельскохозяйственного назначения строить жилой дом нельзя. Исключение только для фермеров, т. е. если вы собираетесь создать крестьянское (фермерское) хозяйство и выращивать, например, шпинат или страусов.

ИНФО: За нецелевое использование земли могут оштрафовать и потребуют устранить нарушение. К примеру, нельзя открыть магазин или автосервис на своем участке ИЖС, если в отношении него не прописан соответствующий ВРИ. Теоретически этот вопрос решаем. Для этого собственнику следует подать заявление на изменение ВРИ через Госуслуги или сайт Росреестра либо посетить МФЦ. Как обычно, имеются нюансы. Подробнее здесь: ссылка 2 (смотрите в конце книги).

Поселок или деревня

Первое, что вам предстоит решить: будете ли вы строить дом в коттеджном поселке или хотите свой домик в деревне?

С точки зрения комфорта проживания: нужно рассматривать индивидуально. Насколько вам будет хорошо в селе или в СНТ? По моему мнению, можно жить и в деревне: смотря, какая деревня. Между прочим, из-за дороговизны земли «избинг» набирает популярность.

Обычно застройка в селах — это далеко не новые дома формата «кто во что горазд», среди них есть и заброшенные. Отголоски советской эпохи с соответствующим контингентом соседей, зачастую «бабушатники». Не везде так, есть и относительно благополучные, осовремененные деревни. Такой вариант приемлем, если вы, положим, хотите купить дом рядом с родителями или друзьями, в месте, которое вы хорошо знаете. Если речь о незнакомом месте, зачастую непонятно состояние коммуникаций, откуда они идут. И вообще, имеются ли они?

Плюсы дома во вновь образованном поселке: новенькие коммуникации и оборудование. В отличие от мест старой застройки, где, как правило, и не бывает полного набора коммуникаций, в строящемся поселке централизованные очистные сооружения и трубопроводы проходят должную приемку, сертификацию и при надлежащем обслуживании обеспечивают хорошее качество жизни.

В коттеджном поселке вы будете жить среди людей с примерно таким же уровнем дохода, как и у вас, с похожими интересами и возможностями. Вы будете избавлены от такого явления, как деревенские пьяницы.

Еще вопросы при «заземлении» в деревне: как обстоят дела с вывозом мусора, как организовать охрану имущества? Зато в нормальном селе не будет проблем с отдаленностью магазинов, аптеки, школы и детского сада. Также, скорее всего, не возникнет сложностей с транспортной доступностью — в город ездят автобусы или электричка.

Жизнь в деревне определенно дешевле. Здесь не нужно платить членские взносы. В поселке / СНТ помимо коммуналки вы будете ежемесячно платить на содержание дорог, вывоз мусора, содержание инфраструктуры и обслуживание. И чем круче поселок, тем больше сумма платежей.

С точки зрения удобства строительства: в деревнях дороги всегда открыты, а в СНТ и поселках в межсезонье пути закрывают. Пока земля не высохнет, туда не пускают большегрузный транспорт и спецтехнику. Еще момент: поскольку село уже давно отстроено, здесь тише — вам не придется жить первые годы в режиме постоянной стройки вокруг.

С точки зрения ликвидности СНТ / поселки выигрывают. Бывают исключения, но в среднем так. Если вы вложились в правильный поселок, т. е. его реально построят, не бросят и проведут коммуникации, как обещали, то стоимость земли вырастет в разы. Тут минимальную цену можно получить на этапе нарезки, как только размежевали участки, и еще толком ничего нет, практически голая земля с обещанием «через четыре года здесь будет город-сад». Когда участкам присвоят кадастровые номера — даже тогда цена будет уже выше. В деревне стоимость земли стабильнее: деньги вы сохраните, но навариться с большой прибылью вряд ли получится. Тут не будет такого быстрого роста как в новом месте.

ИНФО: Территории малоэтажной жилой застройки классифицируют в соответствии с табл. 1 СП 30-102-99.

Классификация коттеджных поселков

Коттеджных поселков много, и их количество постоянно растет. Разобраться в многообразии предложений непросто. И хотя четкой классификации нет, коттеджные поселки можно условно разделить на следующие категории: эконом-класс, стандарт (комфорт), бизнес-класс, премиум (элит, люкс).

Прежде чем договариваться о просмотре участка, следует провести предварительную оценку поселка дистанционно (об этом чуть дальше). Тем самым вы сэкономите время и силы, которые потратили бы на варианты, которые заведомо вам не подходят.

По каким признакам можно понять, на какой уровень вы нацелились? Первый фильтр — конечно, цена. Она сразу очерчивает круг поисков. Установите верхнюю границу цены и рассматривайте только предложения, которые сюда вписываются.

ЛАЙФХАК: Как узнать, насколько цена участка соответствует рынку? Смотрите в открытых источниках аналитику, похожие предложения в данном районе и сравнивайте. На основе этого делайте вывод: стоит ли брать.

Но цена на землю в том или ином поселке берётся не с потолка. От чего она зависит? Главные составляющие: место (локация), коммуникации, качество дорог, инфраструктура, управление поселком. Чем выше класс поселка, тем лучше будет его расположение и степень благоустройства.

Как правило, чем ближе к городу, тем выше будет стоимость земли. Скажем, это применимо для более 95% предложений на рынке Московской области. Правда есть и исключения: в некоторых поселках, удаленных друг от друга буквально на несколько километров, цена участков может отличаться до 30%.

ВАЖНО! СНТ может находиться в черте населенного пункта или за его пределами (земли сельскохозяйственного назначения). Цена участков в СНТ вне населенного пункта гораздо ниже, т. к. юридически построенный там дом будет считаться нежилым (для сезонного использования, дачным) и в нем нельзя прописаться. Для изменения статуса и признания дома жилым вам придется доказать, что он пригоден для круглогодичного проживания. В связи с чем нужно пройти экспертизу, затем провести ее результаты через местную администрацию и Росреестр.

---

ВАЖНО! Подбирая участок, учитывайте среднюю стоимость домовладений в данной местности. Ваш будущий дом должен вписываться в нее по бюджету. Нежелательно строить дорогой дом на дешевом участке, и наоборот, бюджетный дом — на дорогой земле. Почему? В будущем это негативно скажется на его ликвидности и цене. Скажем, если поставить дешевый дом на дорогих сотках, впоследствии придется продавать его по цене земли. Другая ситуация: можно отгрохать хоромы посреди деревни, где вокруг покосившиеся развалюхи, но кто их потом купит? Надеюсь, мысль донес.

Цены на дома в локации смотрите в ЦИАН (Авито, ДомКлик, Яндекс Недвижимость), используя поиск и фильтры. Стоимость приглянувшегося участка не должна превышать 30% от этой цены. Иначе будет перекос, про который я говорил выше.

В любом селении непременно имеется какое-либо имущество общего пользования, к которому относят: дороги, детские и спортивные площадки, парки и зоны отдыха, благоустроенные пляжи, площадки сбора мусора, электроподстанции, газопроводы, ЛЭП и т. д. Естественно, за всем требуется уход. Ключевой вопрос: кто этим должен заниматься и за чей счет?

На сегодняшний день существует две формы управления коттеджным поселком — товарищество собственников недвижимости (ТСН) и управляющая компания (УК). Третий вариант — самостийное управление, юридически не оформленное, когда собственники делают всё сами — выносим за скобки.

Но самые печальные истории случаются, когда в поселении неопределенность с собственностью инфраструктуры, безвластие или, чего хуже, идет борьба за власть между группами влияния.

ИНФО: По 217-ФЗ садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества являются видами товарищества собственников недвижимости. Иначе говоря, если вы покупаете землю в СНТ, управлять инфраструктурой и собирать взносы будет ТСН в виде садоводческого товарищества.

ВНИМАНИЕ! Пожалуй, один из важнейших аспектов, который вам обязательно нужно прояснить до покупки участка — насколько благополучно обстоят дела с управлением в данном поселке / СНТ.

Должен отметить, что до недавнего времени в этой сфере ИЖС наблюдалось реально много злоупотреблений. Одно время суды буквально штормило от поселковых разбирательств. С целью ликвидации бардака в 2023 году были приняты поправки в Гражданский кодекс. Рекомендую ознакомиться с действующей редакцией и руководствоваться этим в своей загородной жизни (ГК РФ, ст. 123.12–123.14, 259.1–259.4).

Каждый собственник участвует в расходах на содержание общего имущества пропорционально площади земли, принадлежащей ему. Так же подсчитывают и количество голосов на общем собрании.

Для примера: в поселке образовано ТСН, и если на общем собрании решили отремонтировать дорогу, то поучаствовать финансами придется всем — соразмерно своему участку. «У меня нет машины — платить за ремонт дороги не буду», — такая отговорка не прокатит. Равно как не имеют перспектив в суде экономы, продуманно не вступившие в ТСН и отказывающиеся платить на этом основании.

ВАЖНО! Отказ от вступления в ТСН не освобождает собственников от участия в расходах на содержание общего имущества. Членство в сообществе — дело добровольное, но оплата взносов обязательна для всех. «Неприсоединившиеся» тоже платят, по заключаемому с ТСН договору.

За что платят собственники в поселке / СНТ:

1. Вступительный взнос в ТСН, целевые и членские взносы (обслуживание и ремонт общего имущества, оплата персонала).

2. Охрана территории, вывоз мусора, очистка дорог от снега.

3. Коммунальные платежи (электричество, газ и т. д.).

4. Дополнительные услуги (видеонаблюдение, связь, ремонт и т. д.).

5. Налоги земельный и на имущество, обязательные сборы и платежи.