Бесплатный фрагмент - Разговоры о недвижимости

От автора

Вы замечали, как часто на улице вы краем уха ловите разговоры о недвижимости? Возможно у меня уже профессиональная деформация, но я слышу такие разговоры постоянно. Иногда у меня складывается впечатление, что больше всего у нас в стране любят поговорить о политике, курсе валют и недвижимости. При этом как это ни странно, но так же как каждый второй у нас тренер сборной России по футболу, так и каждый первый уверен, что уж перед ним-то все сложности покупки квартиры или ее найма обязательно падут ниц и возможно еще и доплатят :)

Как показывает практика, обычно силы несколько переоцениваются, и неожиданно оказывается, что не все так просто под луной.

Именно для облегчения ваших самостоятельных действий на поприще недвижимости и предназначена эта брошюра. В ней вы найдете только основные практические советы на тему «как не облажаться за 5 минут».

Ах да! Забыл представиться :) Меня зовут Евгений, в недвижимости с 2008 года. Поработал во всех отраслях недвижимости и уже несколько лет возглавляю собственное агентство. Работаю по Москве и Московской области, соответственно эта брошюра в основном будет полезна тем, кто проживает или планирует проживать в Москве, для всех остальных она будет менее полезна т.к. особенности вашего города могут очень отличаться от реалий Москвы, но основные принципы одинаковы для любого города.

А теперь к аренде!!!

Используемые термины

Наймодатель — владелец квартиры сдающейся в найм.

Наниматель — человек снимающий квартиру для проживания.

Арендодатель — аналог Наймодателя.

Арендатор — аналог Нанимателя.

Наём\найм — один из видов арендных отношений, применяется когда объектом арендных отношений является жилое помещение.

Поднайм/субаренда — сдача квартиры в найм/аренду лицами которые сами снимают данную квартиру.

Объект — квартира

Имущество — имущество находящееся в квартире.

Риэлтор — человек или Агентство Недвижимости занимающееся профессиональной помощью в недвижимости, в том числе в аренде.

Главная ошибка «понаехавших»

В наше время все постоянно, куда-то бегут и едут, из села в город, из города в город и почему то почти все в Москву  (да-да-да я тоже из понаехавших), и одной из основных проблем на новом месте для многих является поиск подходящего для проживания жилья.

И вот тут совершается множество ошибок, приводящих как к потере времени и денег, так и к выбору неподходящего жилья.

Обращение в информационные агентства

Очень многие даже в наше время покупаются на рекламу «Информационных Агентств». Что такое эти Агентства? Это фирмы, которые предлагают вам заключить с ними договор на информационное обслуживание. По данному договору Агентство обязуется предоставить вам информацию по сдаваемым квартирам. Вам они, конечно, скажут, что вот в этих квартирах вас уже ждут и точно заселят, дадут список адресов квартир, возьмут с вас деньги (обычно от 5 до 10 тысяч рублей) и отправят в добрый путь к людям, которые вас не только не ждут, но могут уже и квартиру-то не сдавать. А когда вы обуянные гневом вернетесь в подобное агентство, то вам скажут что по договору на информационные услуги, вам должны были только предоставить информацию о сдаваемых квартирах по вашему запросу. Информацию предоставили — услугу исполнили.

Как определить, что фирма или человек, предлагающий вам помощь по найму квартиры, обманщик? Очень легко! Если вас просят сначала заключить договор и заплатить аванс Агентству, то вас обманывают. Риэлторы по аренде ВСЕГДА берут свою комиссию ТОЛЬКО по факту заселения, т.е. после подписания вами договора найма (аренды).

Также не стоит связываться с теми риэлторами, которые просят с вас деньги за показ. Это также не является принятой практикой, просто положите трубку если слышите что-то подобное и будет вам счастье :)

Самые распространенные способы кинуть ближнего своего в недвижимости

Следующим этапом обычно бывает, «ах сволочи, ну и ладно я сам найду себе жилье и никому платить не буду». Подобная точка зрения имеет право на существование, но прежде чем браться за этот нелегкий труд нужно все-таки немного оценить обстановку. Если вы только приехали в Москву, то я крайне не рекомендую проводить первый найм квартиры самостоятельно. Шанс того что вас обманут очень велик. Способов обмана множество, начиная с уже описанных ранее информационных агентств (на которые ловятся почти половина приезжих) и продолжая:

— сдача квартиры в субаренду лицом, которое не имело право это делать;

— сдача квартиры без договора и последующим вашим выселением под любым предлогом;

— не прочитали договор, или из-за плохого знания юридических моментов не обратили внимание на несколько пунктов договора. Как итог, хозяин квартиры получает возможность выгнать вас в любой момент, у вас же есть только обязанности, а из прав… Ну, если только дышать :)

— не обратили внимание, что помимо цены на квартиру вам в договоре написали, что вы будете оплачивать коммунальные услуги. Таким образом, вы сразу прибавили к стоимости от 2—3 тысяч. По общему правилу в Москве под арендной платой понимается непосредственно сама плата за месяц + оплата воды и электричества по показаниям счетчиков. Все остальные коммунальные услуги оплачивает хозяин квартиры.

— очень часто бывает еще, когда вас просят оставить аванс за квартиру, для того что бы квартира «не ушла», а когда вы на следующий день приезжаете подписывать договор, то вам говорят что квартира сдана, а денег от вас никто не получал и «вообще не беспокойте уважаемых людей».

Способов обмана очень много и каждый день придумываются новые, что поделать народ у нас очень креативный :). Расписать все способы обмана я точно не смогу, но вот дать несколько советов как избежать наиболее распространенных обманов вполне.

Итак:

— никогда не заключайте договор субаренды или поднайма, даже если вам будут клясться, что все хорошо — не заключайте, по крайней мере, без своего риэлтора.

— перед тем как заключить договор, обязательно проверьте документы на квартиру, паспорт, квитанцию об оплате коммунальных платежей. Договор должен заключаться, только с владельцем квартиры. Если владельцев несколько или хозяин не может присутствовать на сделке, требуйте от них разрешение на сдачу квартиры в найм, как минимум поговорите с ними по телефону. Это не гарантированно защитит вас, но вы, по крайней мере, увидите, будут ли нервничать те, кто пытается сдать вам квартиру и решите для себя насколько можно им доверять.

— внимательно читайте договор. В правильном договоре у хозяина нет права выкинуть вас на улицу без причины в короткий срок, как минимум 1 месяц хозяин обязан вам дать на подбор нового жилья (это не касается тех случаев, когда вы не платите за квартиру, или иным образом нарушили условия договора). Также хозяин не имеет право повышать стоимость аренды в течение срока действия договора.

«И вновь продолжается поиск»

Но не только обман и мошенничество встанут у вас на пути к найму жилья, все–таки, мошенников у нас хоть и порядочно, но не на каждом шагу. Значительно больше вас будет нервировать отсутствие понимания, каким образом найти квартиру и где же ее искать-то? Не по улицам же ходить и кричать, в самом деле. Конечно, вы можете попробовать договориться о квартире прямо на вокзале, но честно скажу, в таком случае я вас безмерно уважаю и восхищаюсь вашей смелостью.

Обычно поиск начинают с расклеенных по улицам объявлениях, но маленький нюанс из тысяч и миллионов расклеенных объявлений, реальных объявлений 0,0001% не больше. Все остальное — это риэлторы пытающиеся таким не хитрым способом привлечь к себе клиентов. Более того квартир, которые рекламируют риэлторы также нет. Рынок аренды в Москве очень быстрый: буквально за несколько дней сдается любая нормальная квартира, т.е. с учетом времени что понадобилось на расклейку объявления + время, которое понадобилось вам на то, чтобы увидеть объявление = даже если квартира и была, то ее давно сдали. А обычно просто клеят объявления со средней квартирой и с сильным занижением цены.

Следующий этап — интернет и бесплатные доски объявлений. Особо продвинутые сразу лезут в интернет и ищут, ищут, ищут…. Начинают, конечно же, с Avito, не зря же ребята рекламировали себя на ТВ. Вот только после 10-того звонка по понравившейся квартире, начинаешь ловить себя на мысли — а тут точно есть собственники???? Или все кто тут есть — риэлторы? Именно!!! Уже несколько лет как на бесплатных досках объявлений практически не осталось собственников, вернее они там конечно встречаются, но все объявления от реальных собственников просто тонут в сотнях объявлений агентов. Нет, конечно, рано или поздно вы сможете найти собственника, и может быть даже снять у него квартиру, но вот труд ваш будет подобен сизифову, а именно объемен, труден и затратен.

«А черт с ним, найму риэлтора»

Как раз именно на этапе поиска в интернете и на досках объявлений обычно человек и ломается и начинает работать с риэлторами. Просто от усталости и постоянного «тыканья в открытую дверь», в нашем случае интернет как раз и представляется той самой открытой дверью, за которой море информации, но вся она пустая не дающая приблизится к цели — снять квартиру. А тут вежливый молодой человек или девушка, с сожалением в голосе говорит, что заинтересовавшая вас квартира вот буквально 5 минут назад была сдана, но у них есть очень похожая квартира по такой же цене, но чуть-чуть в другом месте и если вы готовы работать с агентством, то вам обязательно ее покажут и сдадут. Не будем уточнять, что квартира по которой вы позвонили вряд ли когда-то существовала, и вряд ли у агентства есть подобная подходящая вам квартира, скорее всего сразу после получения вашего согласия на работу представители агентства сами начнут поиск, по специализированным сайтам подбирая вам что-то подходящее, важно то, что на определенном этапе от поиска устаешь настолько, что уже с радостью покупаешься на подобные не хитрые уловки. И вот тут у меня к вам один вопрос — а зачем было мучиться? Почему сразу не позвонить в агентство?

Настоятельно рекомендую, пока вы не пожили в Москве, не приценились, не получили хоть какое-то понимание о том, что и как тут делается, не пытаться снять квартиру самостоятельно.

К слову сказать, то, что вы сами нашли, подходящую вам квартиру не значит, что вы не будете платить риэлтору. Скорее всего, все равно будете, только представителю Арендодателя (стандартная ставка 50% от месячной арендной платы). Таким образом, в большинстве своем вы экономите не 100% от месячной арендной платы, а всего от 20 до 40% (как договоритесь с риэлтором). А стоили ли все ваши временные затраты и мучения этих денег?

Почему же вы все равно будете платить риэлтору, даже если вы сами нашли квартиру? Потому что Арендодателю выгодно работать с риэлтором. И вот почему:

— арендодатель не платит риэлтору;

— нанимая риэлтора сдавать свою квартиру, арендодатель устраняется от всех сложностей связанных с этим. Все что требуется от арендодателя — это выбор арендатора из представленных ему. При этом его не беспокоят звонками, иногда он не приезжает даже на просмотры квартиры, отдавая ключи риэлтору, и появляется только на подписание договора.

— у Арендодателя не болит голова о правильности заключенного договора. Он не должен придумывать свой договор или искать шаблон в интернете.

Другими словами Арендодателю весьма выгодно работать с риэлтором, более того одним из самых важных доводов для Арендодателя в пользу риэлтора является то, что если Арендатор заплатил комиссию риэлтору, то значит быстро арендатор не съедет т.к. будет жалко потерянных денег на комиссию риэлтора.

Враг или Друг?

Естественно после всех подобных мытарств многие люди воспринимают риэлторов практически как врагов. Даже позвонив в Агентство недвижимости и попросив подобрать квартиру, многие люди часто относятся к риэлтору, мягко сказано, с недоверием, а скорее с не желанием его слушать и тем более ему платить.

Однако вас никто не заставляет обращаться за помощью к риэлтору. Вы сами поднимаете трубку и делаете звонок в Агентство — так почему же риэлтор становится для вас врагом?

Вы обращаетесь к риэлтору, наверное, все-таки не для того, чтобы он просто нашел вам первую попавшуюся квартиру в указанном вами районе. Возможно, вам хотелось бы, что бы риэлтор подобрал вам наиболее подходящую вам квартиру — и вовремя, как можно более дешево, с нормальными хозяевами и чистыми документами? Если это именно так, то почему же вы предпочитаете не слушать рекомендации риэлтора?