Бесплатный фрагмент - Профессиональная оценка и консалтинг в России

Предисловие

Уважаемые коллеги!

Книга «Профессиональная оценка и консалтинг в России» посвящается нашему профессиональному оценочному сообществу. А также будет интересна самому широкому кругу читателей, т.к. написана простым языком и охватывает множество вопросов из области консалтинга. В книге затрагиваются вопросы оценки недвижимости, бизнеса, нематериальных активов, уделяется внимание проблемам успешного функционирования и развития консалтинговых компаний.

Мой путь как оценщика начался на предпоследнем курсе строительного института в 2002 году и на дату выхода этой книги насчитывает более 20 лет.

За это время произошли кардинальные изменения и в нашей стране, и в российской оценке. Профессиональному сообществу было брошено множество вызовов, решение которых иногда было крайне болезненным для всех участников.

Наше поколение стояло у истоков развития профессии оценщика в России, мы прошли огромный путь и преодолели множество препятствий.

В 2004 году во время моей профессиональной переподготовки в Финансовой академии при Правительстве РФ, на одной из лекций мужчина средних лет задал резонный вопрос всей аудитории: «Вот скажите, оценщик — это уважаемый человек или нет?».

Быстрого ответа ни от кого из присутствующих не последовало, однако, я думаю, каждый про себя ответил утвердительно, так как нашу аудиторию наполняли учащиеся с горящими глазами и сердцами, которым была интересна оценка и которые видели в ней много любопытного и инновационного для того времени.

А помните форум оценщиков на Appraiser.ru в начале 2000-х? Насколько увлеченно профессиональное сообщество обсуждало вопросы построения ставки дисконтирования, прибыли предпринимателя, методов оценки и прочие темы! Изменение интерфейса администраторами форума тогда сыграло решающую роль, и активность форума резко упала. Однако и по сей день форум существует и в некоторой степени решает вопросы оценщиков.

Известность и популярность среди населения наша профессия обрела недавно. Когда я проходила обучение, никто из моего круга не слышал о такой профессии, некоторые меня переспрашивали, а не риелтором или не в ломбарде ли я работаю… Но с распространением ипотечного кредитования о нас постепенно начали узнавать и в широких массах.

В условиях современной России необходимо пройти через несколько этапов, чтобы состояться как оценщик. Вход в профессию постепенный. Это и работа помощником оценщика не менее трех лет, и регулярная сдача экзаменов с получением квалификационных аттестатов по направлениям, и членство в саморегулируемой организации оценщиков.

В данной книге, описывая свой профессиональный путь, я постаралась осветить вопросы эволюции профессии в России, проанализировать особенности оценочных компаний, с которыми мне приходилось сталкиваться, вопросы необходимых компетенций и личных качеств оценщиков для продвижения в профессии.

В последней главе книги затрагиваются вопросы стратегического управления и повышения эффективности оценочных компаний. Колесо баланса и Пирамида Дилтса — это классические коучинговые инструменты, которые эффективно могут быть применены и в отношении оценочных компаний. Построение колеса баланса поможет руководству выявить слабые и сильные стороны компании, а пирамида Дилтса — определиться с желаемым уровнем и положением компании в отрасли.

Свою книгу я посвящаю моим родителям и супругу, которые всегда поддерживали меня на моем жизненном пути.

Глава 1. История оценочной деятельности в России

Профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Оценочная деятельность в Российской Империи

В 1861 году, когда было отменено крепостное право, возникли первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка.

В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», которое предусматривало изменение базы налогообложения и переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки.

В каждой местности традиционно складывались свои формы получения дохода от земли, которые определяли ее ценность. К основным способам владения землей относились самостоятельное ведение хозяйства либо сдача земель в аренду.

В 1870 г. «Городовое положение» уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости.

Городские думы избирали оценочные комиссии, выпускали инструкции для определения порядка определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание.

В 1892 году в Харькове была избрана оценочная комиссия, в состав которой вошли профессора высших учебных заведений.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

— жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

— торговые помещения (теплые и холодные);

— фабрики и промышленные объекты;

— доходные и промышленные сады;

— склады;

— промышленные дворы;

— огороды, поля, сенокосы и выгоны;

— пустыри.

В 1893 году правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, а также были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Оценка как вид профессиональной деятельности стояла в конце позапрошлого столетия, уровень которой Европа и Америка достигли только в 60-70-х годах XX столетия.

Оценочная деятельность в СССР

В советский период (1918 — 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики и не имевшей ничего общего с условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.

Оценочная деятельность в 1990-х

В 1990-х годах подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.

Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 — 1997 гг.

Не последнюю роль сыграло постановление Правительства РФ №945 от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель». Ведь с этого момента в России началась кадастровая оценка недвижимости — новая веха в истории оценочной деятельности и налогообложения недвижимости.

По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество компаний предоставляли услуги по оценке.

Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.

Впоследствии сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Глава 2. Первые обучающие программы оценщиков

Начало профессиональной оценки в России началось в 1990-х годах. В условиях переходного периода возникла необходимость в объективной оценке имущества, что стало основой для формирования системы профессиональной оценки и разработки первых обучающих программ для оценщиков. В первые годы 1990-х годов отсутствовала единая законодательная база, регулирующая деятельность оценщиков.

Одной из первых попыток систематизировать обучение оценщиков стало создание специализированных курсов в ряде высших учебных заведений. В 1994 году на базе Российского государственного университета по землеустройству была разработана программа, охватывающая основы оценки недвижимости, методов её анализа, а также правовых аспектов. Эти программы стали основой для формирования профессионального общества оценщиков.

К 1996 году в России начали появляться частные образовательные учреждения и центры, которые предлагали курсы по подготовке оценщиков. Эти инициативы стали важным шагом к формированию профессиональной оценки как отдельной специальности.

Т.к. источников для обучения оценщиков в 1990-е годы было немного, в основном обучение оценщиков происходило в следующих форматах:

— курсы повышения квалификации: многие образовательные учреждения начали предлагать курсы для подготовки оценщиков. Эти курсы часто проводились на базе университетов, институтов и научных организаций;

— авторские программы: некоторые практикующие оценщики и эксперты начали разрабатывать собственные программы обучения, фокусируясь на практическом опыте и специфике отечественного рынка;

— семинары и конференции: в больших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, регулярно проводились семинары и конференции, на которых обсуждались актуальные вопросы оценки и подходы к обучению;

— профессиональные ассоциации: профессиональные объединения играли важную роль в стандартизации образовательных программ и подготовки оценщиков;

— литература и учебные пособия: в это время начала активно издаваться специализированная литература, которая служила основой для обучения. Многие авторы писали учебники и методические пособия по оценке недвижимости, бизнеса и других активов.

Коллеги, помните такую большую, красную, фундаментальную для российских оценщиков книгу по оценке недвижимости с названием «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Джека Фридмана? Она и сейчас продается в магазинах.

В аннотации к книге приведено следующее: «Один из наиболее популярных учебников Американского общества оценщиков. Доходчиво, с использованием конкретных примеров анализируются основные подходы к оценке недвижимости. Описывается базовый математический аппарат оценки, показано применение в расчетах финансовых калькуляторов. Большое внимание уделено финансовым инструментам в сделках с недвижимостью, технике ипотечно-инвестиционного анализа, методам оценки новых инвестиционных проектов. Учебник снабжен контрольными вопросами и задачами, англо-русским толковым словарем основных терминов, таблицами сложного процента. Предназначен для оценщиков недвижимости, финансовых аналитиков, брокеров по недвижимости, студентов и преподавателей экономических факультетов и школ бизнеса, а также всех лиц, интересующихся проблемами оценки недвижимости.»

На рубеже 2000-х годов в России наблюдается стабильный рост интереса к оценке как профессии. В 2002 году был принят ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что способствовало дальнейшему развитию образовательных программ и улучшению качества подготовки специалистов. К этому времени в ряде университетов уже были созданы факультеты и кафедры оценки, активно занимающиеся подготовкой оценщиков.

С 2000 года на основе существующих программ началась организация дистанционного обучения, что позволило расширить доступ к образовательным материалам и курсам для специалистов, работающих в отдалённых районах страны.

С каждым годом программы становились всё более структурированными и соответствовали международным стандартам, что позволило оценщикам успешно адаптироваться к динамично меняющимся условиям рынка.

Как уже отмечалось, в период становления основная часть обучающих ресурсов для оценщиков в Россию поступала извне. Книга Асвата Дамодарана «Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов» была опубликована 11 октября 1995 года. Однако в России книга была опубликована только в 2005 году в издательстве «Альпина Бизнес Бук».

Мною было пройдено обучение в 2004—2005 гг. в Финансовой академии при Правительстве РФ по программе профессиональной подготовки «Оценка стоимости бизнеса (предприятия)».

На момент моего обучения программа переподготовки была уже полностью сформирована. Обучение по направлениям оценки недвижимости, оборудования и НМА было содержательным, но обучение по направлению оценки бизнеса я могу охарактеризовать как поверхностное. Возможно, нашему потоку не повезло… Было очень сложно понять суть многих составляющих оценки бизнеса. Впоследствии приходилось набираться опыта в этом направлении, собирая информацию из различных источников и анализируя готовые отчеты, выполненные другими оценщиками.

На тот момент уже появлялись программы высшего образования по обучению оценщиков. В настоящее время подготовка оценщиков на базе высшего образования проходит в ряде ВУЗов.

Глава 3. Три кита оценки: сравнительный, доходный и затратный подходы

Данная глава книги предназначена в том числе для читателей, которые только знакомятся с миром профессиональной оценки. Я постаралась доступно привести самое общее описание основных подходов к оценке, которые закреплены в Стандартах оценки.

Итак, существуют три подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и ограничения, что делает их применимыми в различных ситуациях.

Сравнительный подход

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Другими словами, сравнительный подход основан на анализе цен, по которым были проданы (или продаются) аналогичные объекты на рынке. Таким образом, оценка стоимости производится путем нахождения средних значений цен, скорректированных на различия между объектами.

Преимущества:

— простота и доступность данных;

— наилучшее применение в условиях активного рынка, где много аналогичных объектов;

Ограничения:

— не всегда возможно найти идентичные объекты;

— влияние рыночных колебаний может искажать результаты.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости, ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

Этот метод предполагает, что стоимость актива определяется его способностью приносить доход. Основным инструментом здесь является дисконтирование будущих доходов до настоящей стоимости.

Преимущества:

— учитывает финансовый потенциал актива;

— возможно учесть степень рисков, присущих активу;

— подходит для оценки сложных объектов недвижимости, бизнеса, нематериальных активов.

Ограничения:

— сложность прогнозирования будущих доходов;

— зависимость от корректности выбранной ставки дисконтирования.

Затратный подход

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Иными словами, затратный подход основывается на определении стоимости актива, исходя из затрат, необходимых для его создания. В большинстве случаев данный подход используется для оценки уникальных или специализированных активов. В случае если при оценке бизнеса будущие доходы и расходы компании не могут быть достоверно спрогнозированы, обычно применяется затратный подход.

Преимущества:

— позволяет получить обоснованную оценку для объектов, по которым не имеются аналогов на рынке, а также иных сведений, необходимых для оценки;

— способен учесть реальные затраты на создание актива и совокупный износ.

Ограничения:

— не всегда отражает рыночную стоимость, т.к. затраты на создание часто не являются мерилом рыночной стоимости актива;

— может быть неактуальным на быстро меняющемся рынке.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.

При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Глава 4. Первый рейтинг оценочных компаний

2 сентября 2002 года вышло распоряжение Минимущества РФ №3061-р «О предоставлении информации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности».

Согласно этому документу, лицензиатам следует предоставлять в Минимущество общие сведения о компании, а также сведения о работниках, страховании гражданской ответственности, количестве составленных отчетов об оценке, участии в судебных разбирательствах по вопросам осуществления профессиональной деятельности.

В 2002 году Министерство имущественных отношений России и журнал «Деньги» опубликовало первый Рейтинг оценщиков по итогам 2001 года.

Структура рынка оценочных услуг 2001 года выглядела следующим образом:

— оценка бизнеса — 22,3%,

— оценка недвижимости — 45,5%,

— оценка машин и оборудования — 30,6%,

— оценка ОИС и НМА — 1,6%.

В рейтинг по г. Москве были включены 28 участников, а совокупная выручка от оказания услуг по оценке данных компаний составила 405 млн руб. Общая емкость рынка услуг по оценке в 2001 году достигла 524,6 млн. руб.

На самых первых позициях рейтинга стояли такие оценочные компании, как ООО «Росэкспертиза», ЗАО «Независимый экспертно-оценочный центр» (с 2007 года — «Консалтинговая группа «НЭО Центр»), ЗАО «Центр экономико-управленческого консультирования «Ким и партнеры»», ЗАО «БДО Юникон», ООО «Пачоли. Аудиторская компания», ООО «Бюро независимых экспертиз «Индекс»», ООО «Центр независимой экспертизы собственности», ООО «КО-инвест», ООО «К.О.М.И.Т.-инвест», ЗАО «Российская оценка», ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты».

Глава 5. Лицензирование

В 1999 году Министерство государственного имущества РФ было назначено уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности. Функциями Мингосимущества России являлись: выработка государственной политики, нормативно-правовое регулирование, представление интересов собственника при проведении оценки государственного имущества.

Введение лицензирования оценочной деятельности в 1999 году позволило сохранить и сформировать общефедеральную систему оценки.

В 2001 году лицензирование оценочной деятельности было разделено на 4 направления: недвижимость, бизнес, машины и оборудование, интеллектуальная собственность. Однако примерно через год эти лицензии были объединены в генеральную лицензию «оценка бизнеса».

По данным Минимущества, на 1 марта 2003 года было выдано 5593 лицензии на осуществление оценочной деятельности.

С 1 июля 2006 года лицензирование оценочной деятельности было отменено. В законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» появились поправки, согласно которым оценку имеют право проводить оценщики, состоящие в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и застрахованные от возможных ошибок в одной из страховых компаний.

Введение системы саморегулирования оценочной деятельности было вызвано объективными причинами, связанными с происходящими изменениями в экономике и политике Российской Федерации.

Глава 6. ЗАО «Российская оценка»

Итак, на дворе стоял 2002 год и пятый курс строительного института по специальности «Коммерция». Мне нужно было определяться с профессией. Преподаватели советовали уже сейчас пробовать свои силы в какой-либо коммерческой компании по профильному направлению.

Начало 2000-х годов в России характеризовалось экономическим подъемом и активным ростом строительной, банковской и торговой отраслей. На этом фоне выделились такие востребованные профессии, как инженеры, архитекторы, строители, финансовые аналитики и банковские работники, менеджеры по продажам, маркетологи и специалисты по рекламе.

Профессия оценщика не имела на то время широкой известности. Однако такие дисциплины, как «Оценка недвижимости» и «Инвестиционный анализ» привлекли мое внимание, и я проявила активную заинтересованность в этом направлении, а в сети интернет в то время уже можно было выловить полезную тематическую информацию об оценочных компаниях. Рейтинг оценочных компаний в то время уже выглядел внушительным. Я распечатала перечень и сделала свой выбор…

В топ-перечнях оценочных компаний значилась и ЗАО «Российская оценка». Ну что же, название у компании достойное… Нужно позвонить.

Трубку взял один из создателей компании. Основатели компании окончили физический факультет МГУ в 1994 году и стояли у истоков развития оценочной деятельности. Компания была образована в 1995 году.

— Добрый день! Меня зовут Анна, я учусь в строительном институте и мне нужно пройти практику. Можно к вам?

— Кто вам сказал, что здесь можно пройти практику?

— Никто, я в интернете нашла информацию о вас, решила позвонить…

— Хм… Хорошо, приходите…

В компанию постоянно приходили студенты попробовать себя в сфере оценки. Как я понимаю, в Российскую оценку учредители приглашали наиболее талантливых студентов и лично, а тут кто-то звонит со стороны и просится в компанию…

И вот началась моя практика в компании. Я долго не могла приступить к какой-либо работе. Для меня все в оценке казалось неимоверно сложным и неподъемным. Можно сказать, что около полугода я входила в курс дела. Наконец, в одном из проектов мне доверили сделать раздел описания бизнес-центра площадью около 10 000 кв. м. Над проектом работало несколько человек в соответствии с имеющимися компетенциями, и я, выполнив небольшую часть этого проекта, получила положительный опыт и подкрепление, почувствовала себя частью команды. Так я сдвинулась с мертвой точки. Мелкими шагами я начала продвигаться дальше.

Следует отметить, что в области оценки нет наставничества более старших коллег, освоение материала и практики происходило самостоятельно, путем изучения имеющихся в базе отчетов об оценке и расчетных файлов. Думаю, сложно приходилось каждому новичку.

В компании царила теплая, дружелюбная атмосфера, у директора всегда присутствовала улыбка на лице, он был приветлив, тепло общался с каждым сотрудником.

Руководство постоянно обменивалось своим опытом и мыслями, реализация проектов открыто обсуждалась с сотрудниками.

У нас была сдельная оплата труда, график работы не фиксировался. На тот момент мне это казалось невероятно прогрессивным.

Со временем я освоила оценку помещений, зданий, инвестиционных проектов. Скорость моей работы была высока.

Львиную долю работ занимала оценка рыночной стоимости и арендных ставок для Росимущества. Согласование таких отчетов часто происходило с большими затруднениями. Распечатанные отчеты отвозились в Росимущество, а потом приходили какие-либо замечания, отчеты возвращались. После учета замечаний отчеты в исправленном виде вновь направлялись в ведомство. Сейчас такое сложно представить, т.к. отчеты об оценке в настоящее время направляются на согласование по электронной почте, а зачастую и не распечатываются вовсе (заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика).

Руководство компании позиционировало компанию как независимую оценочную компанию, которая стояла на страже становления цивилизованного рынка оценки в России. В этой компании я никогда не ощущала давления в плане получения заведомо завышенной либо заниженной стоимости относительно рынка. Еще при создании компании руководством закладывался крупный масштаб и философия серьезного игрока на отраслевом рынке.

Отработав в компании 3 года, получив незыблемые hard skills, а также правильные моральные принципы профессии, я отправилась в свободное плавание.

Глава 7. Профессиональный трек оценщика

После ЗАО «Российская оценка» мне были открыты двери в любую оценочную компанию.

Пройдя в очередную крупную оценочную компанию, я бы оказалась в аналогичной плоскости, в которой все бы двигалось по уже известной траектории. А мне хотелось свободы и самостоятельности.

Сотрудница ЗАО «Российская оценка» перешла в коммерческий банк на хорошую позицию. Впоследствии она уже не вернулась в оценочные компании, а успешно продвигалась в банковском секторе.

Вопрос перехода в банковские структуры постоянно стоял среди оценщиков. В таком случае оценщик принимался на работу в залоговое подразделение банка. В большинстве случаев оценщики не возвращались обратно в оценочные компании, и траектория их карьеры изменялась безвозвратно.

Двое сотрудников ЗАО «Российская оценка» в прямом смысле направились в свободное плавание, открыв свои оценочные компании. Одна компания просуществовала с 2003 по 2018 год, другая компания и по сей день успешно функционирует.

Карьерный трек: горизонтальный и вертикальный

Горизонтальное развитие оценщика состоит в расширении существующих навыков и компетенций, а также в освоении оценки смежных видов активов. Можно с уверенностью сказать, что почти каждый оценщик, начиная с оценки малой недвижимости и движимого имущества, стремится овладеть оценкой крупной недвижимости и бизнеса. Вместе с тем, зачастую оценочные компании разделяют оценку разных активов между оценщиками и переход оценщика на следующий уровень в рамках одной оценочной компании затруднителен.

Также следует заметить, что развитие оценщика в оценке определенного типа активов (к примеру, коммерческой недвижимости) может занять продолжительное время, т.к. существует огромное количество типов коммерческой недвижимости, подходы к оценке которой различаются. Поэтому, если специалист склонен к постоянному углублению своих компетенций в одном из видов активов, то он вполне сможет посвятить этому продолжительное время своего профессионального пути, не стоя на месте.

Горизонтальное развитие в оценке означает и освоение оценщиком других видов активов. Так, множество профессиональных треков оценщиков выстраиваются следующим образом: оценка малой недвижимости и движимого имущества — оценка коммерческой недвижимости — оценка специализированной коммерческой недвижимости — оценка инвестиционных проектов — оценка малого бизнеса — оценка крупного бизнеса. Я бы назвала такой профессиональный трек последовательным.

Встречая на своем пути оценщиков, которые начинали с оценки бизнеса, я понимаю, что в таком случае имеются определенные пробелы в понимании механизмов оценки недвижимости и претендовать таким специалистам на должность руководителя отдела оценки будет сложно.

Вертикальное развитие состоит в продвижении по карьерной лестнице путем получения более сложных и ответственных ролей. В оценке это может быть руководитель проекта, руководитель направления, руководитель отдела оценки, генеральный директор оценочной компании. В таком случае специалист уже имеет значительную внутреннюю мотивацию для вертикального роста.

Переход по вертикальной лестнице более конкурентен, т.к. количество управленческих позиций по определению кратно меньше. Для получения управленческой позиции помимо экспертных навыков оценщику необходимо продемонстрировать лидерские качества и экспертность, умение мыслить аналитически и масштабно, готовность к многозадачности.

Как горизонтальное, так и вертикальное продвижение потребуют от оценщика проявление активности в этом направлении. Оценщик может обсудить с руководством свой карьерный план на текущем месте, либо быть готовым перейти в следующую оценочную компанию.

В том случае, если оценщик работает в небольшой оценочной компании продолжительное время и по этой причине занимается оценкой всех видов активов, а его экспертные навыки находятся на высоком уровне, он может претендовать на вертикальное продвижение в качестве руководителя отдела оценки, генерального директора оценочной компании. Заглянув в вакансии на специализированных ресурсах, вы с удивлением обнаружите, что время от времени появляются данные вакансии.

На мой взгляд, для продвижения в области оценки оптимально сочетать движение по вертикальной лестнице с продолжительным горизонтальным развитием.

Итак, на тот момент времени стоял вопрос моего профессионального пути по трем направлениям: открытие своей оценочной компании (вертикальный трек), переход в банковскую структуру (вертикальный трек), переход в очередную оценочную компанию (горизонтальный трек).

Для открытия своей оценочной компании мне недоставало навыков как коммерческого директора. Либо в таком случае можно было бы заручиться сотрудничеством с партнером, владеющим соответствующими «скиллами», которого так же не было. Переход в банковскую структуру для меня на тот момент не выглядел привлекательным. Оставалось одно — перейти в очередную оценочной компанию

Но и такой ход имел интересное продолжение…

Глава 8. ООО Экспертно-юридическое бюро «Гарбор»

На четвертом курсе института я успела поработать помощником бухгалтера в ООО Экспертно-юридическое бюро «Гарбор». Руководство компании поддерживало со мной связь после моего ухода из компании. Когда начальник отдела экспертизы и оценки узнал о том, что я в поиске, он приложил значительные усилия, чтобы привлечь меня обратно в компанию. А основным мотивом для моего перехода в эту компанию было то, что для меня открывалась свобода действий в направлении оценки.

Так я стала работать в ООО Экспертно-юридическое бюро «Гарбор» и курировать направление оценки имущества.

Основным направлением деятельности компании была независимая автоэкспертиза и юридические услуги. В офис компании постоянно заглядывали курьеры и оставляли на ресепшене тома материалов дел из суда: либо на предмет автоэкспертизы, либо на предмет оценки имущества.

Руководитель и я регулярно ходили в суды для дачи пояснений в рамках произведенных судебных экспертиз, а впоследствии обсуждали личностные качества той или иной судьи, формируя на будущее стратегию выступлений в качестве экспертов на заседаниях.

Направление оценки базировалось на стихийных оценках от самых разных заказчиков, в том числе на оценке для нотариусов.

Оценки для нотариусов стоят особняком в оценке, т.к. заказчиками в таком случае являются физические лица, которые оформляют документы для наследования. Стоимость услуг по оценке в таком случае предполагает невысокую стоимость и сжатые сроки.

Крупные оценочные компании обычно отказываются от таких работ, да и сами заказчики в таком случае обращаются к более мелким оценочным компаниям, у которых стоимость услуг на такие работы в 2—3 раза меньше.

Оценка для наследования включает и оценку долей в бизнесе. Именно в процессе таких работ я стала плотно соприкасаться с оценкой бизнеса. Котируемые и не котируемые акции, доли в крупных и мелких ООО в самых разных отраслях — вот какое интересное направление открылось для меня. И, конечно, оставалось направление недвижимости и оборудования, которые я сама курировала в данной компании.

Сотрудничество с крупными оценочными компаниями

В 2005—2008 гг. значительная доля оценочных услуг оказывалась для районных структур Росимущества, выполнять такие работы могли только аккредитованные оценочные компании из утвержденного перечня. Руководство моей компании имело административный ресурс для получения заказов на оценку недвижимости от районного отдела Росимущества, однако, наша компания не значилась в списках аккредитованных оценочных компаний.

Мы начали выстраивать партнерские отношения среди аккредитованных оценочных компаний. Данные компании и сейчас работают на рынке оценочных услуг. А моей задачей было наладить сотрудничество с руководителями отделов этих компаний и полностью соответствовать их требованиям относительно качества отчетов об оценке.

К слову, для оценщика и его профессионального продвижения большое значение имеет то, что он постепенно обрастает профессиональными связями, которые необходимо поддерживать и развивать.

Оценочная отрасль узка сама по себе, основные игроки этого рынка известны, а сотрудники различных оценочных компаний обычно узнают друг друга при встрече.

Кроме того, зачастую оценочные компании работают друг у друга на подряде, когда какой-либо компании необходимо выполнить крупный заказ, а оценщиков либо не хватает, либо они загружены в моменте.

Специализация оценочной компании

У каждой оценочной компания имеются основные направления и специализация. В компании может превалировать либо оценка недвижимости, которая, в свою очередь, тоже может выстраиваться по разным направлениям, либо оценка бизнеса. Оценка оборудования обычно присутствует во всех оценочных компаниях, но занимает относительно незначительную долю от общего объема услуг. В настоящее время большинство оценочных компаний предоставляют услуги по оценке практически всех видов имущества.

Помимо оценки имущества консалтинговые компании предлагают услуги по аудиту, строительному консалтингу и инжинирингу, сопровождению сделок и инвестиций, сюрвейерские услуги.

Нужно заметить, что зачастую именно личность руководителя и характер его деловых связей, а также профильное образование формируют стратегию компании и основное направление оценочных услуг в компании. А изменения в законодательстве, макро- и микроэкономические процессы оказывают и вовсе ключевое влияние на спрос услуг по оценке по тому либо иному направлению.

Таким образом, направлении оценки в данной компании не было ведущим, поэтому даже при наличии остальных весомых плюсов работы в данной компании, мне не хватало профессионального общения и обмена опыта с коллегами. Мы с напарником справлялись с большим объемом работы, получали достойное вознаграждение, однако, со временем, обстоятельства вокруг нас изменились.

Глава 9. Саморегулирование оценочной деятельности

В период моей работы в ООО Экспертно-юридическое бюро «Гарбор» на законодательном уровне было введено саморегулирование оценочной деятельности. Обязательным саморегулирование для оценщиков стало с 1 января 2008 года.

Под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил.

Согласно ст. 22 федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков (СРО) являются, в том числе, разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности; представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти; прием в члены и прекращение членства; контроль деятельности своих членов; ведение реестра членов и предоставление доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам; организация информационного и методического обеспечения своих членов.

В настоящее время функционирует 14 саморегулируемых организаций оценщиков. На момент моего вступления в СРО, в 2008 году, всего было семь СРО:

— Общероссийская общественная организация «Русское общество оценщиков» (РОО), дата регистрации 22.08.2002, ранее — «Российское общество оценщиков»

— Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (Ассоциация СРО «НКСО»), дата регистрации 12.08.2005

— Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков (СМАО), дата регистрации 08.06.2007

— Некоммерческое партнерство «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (НП СРО «АРМО»), дата регистрации 04.07.2007

— Ассоциация Саморегулируемая организация Оценщиков «Союз» (СРО «Союз»), дата регистрации 08.08.2007, ранее — НП СРО «СИБИРЬ»

— Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (Ассоциация «МСО»), дата регистрации 11.12.2007

— Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация — Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (МСНО — НП «ОПЭО»), дата регистрации — 27.12.2007.

В 2008 году российские оценщики стали массово готовить пакет документов для вступления в СРО оценщиков: необходимо было предоставить, в том числе, документ о высшем образовании, документ об образовании, подтверждающем получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики; копию квитанции об оплате взноса в Компенсационный фонд — 30 000 руб.

Реестр оценщиков является открытым и любое заинтересованное лицо на сайте СРО может найти основные сведения об оценщике: дата и место рождения, ИНН, контакты, стаж, место работы, квалификационные аттестаты, образование, реестр отчетов за каждый квартал, а также сведения о пройденных плановых проверках, которые оценщики обязаны периодически проходить.

Глава 10. Судебная экспертиза

Судебная экспертиза далеко не сразу выделилась как отдельное направление оценочной деятельности. Оценка имущества для судебных разбирательств и производство судебной экспертизы, как известно, разные вещи.

В настоящее время область судебной экспертизы регулируется Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».