Бесплатный фрагмент - Осмотр объекта оценки

Предисловие

Уважаемый читатель, я рад приветствовать тебя, надеюсь, ты найдешь в этой книге нечто полезное. Книга эта написана в легком стиле, во всяком случае, я так пытался, получилось или нет, решать тебе читатель.

Наиболее важная информация в тексте будет вынесена в Правила, которые затем сведены в приложении. Была мысль сделать книгу не только легкую, но и полезную, своего рода справочник.

Коротко о себе, по образованию я инженер, по специальностям — эксперт-криминалист, независимый оценщик, специалист залоговой службы банка, инженер-технолог. Вся информация в книге это мой личный опыт и открытые источники в интернете, за что я приношу благодарность их создателям. Это все было переосмыслено с точки зрения необходимости создать легкую для прочтения книгу для практической помощи в проведении осмотров при оценке.

Книгу я начал писать давно, были паузы, были моменты — «все, пора печатать», опять паузы, смена вида деятельности. Основной объем теоретической части написался легко и сразу, далее он только шлифовался, а вот справочная часть медленно росла и росла. В принципе ее и сейчас можно увеличить, но мне показалось, что пока хватит, потом, посмотрим.

С уважением Д. Кормилин

Введение
«Зачем смотреть и о чём эта книга»

Осмотр — целенаправленное оглядывание чего-либо с целью изучения, проверки…

В процессуальном праве — это действие, направленное на исследование, оценку и фиксацию состояния, свойств и признаков материальных объектов.

Таким образом, мы осматриваем объект с целью его всестороннего изучения, выявления всех его признаков и особенностей.

К сожалению, над нами зачастую довлеют стереотипы поведения. Осматривая объект для целей оценки, мы видим только те признаки, которые влияют на стоимость. В принципе это замечательно, так как ненужная информация редко бывает полезна, однако и среди плевел могут попадаться зерна истины.

Для адекватного суждения о полезности выявления того или иного признака объекта, при определении его стоимости, следует по меньшей мере видеть все признаки объекта.

Увы, как показывает практика, иногда оценщик не обладает навыками для всестороннего осмотра. В этом нет вины оценщика, если он искренне старается делать свою работу хорошо, но ему не хватает знаний.

Методам проведения осмотров следует учиться, так как помимо общих принципов, есть некоторые специальные правила, созданные для более качественного проведения осмотра.

В этой книге я попытаюсь рассказать о некоторых аспектах такого осмотра, наработанных на личном опыте, как в качестве оценщика, так и в качестве криминалиста. И в качестве бонуса дополню книгу приложениями с полезной информацией.

Глава 1
«С чего начать осмотр»

С документов… Банальная, но неоспоримая истина, своего рода аксиома осмотра.

Для того, чтобы видеть — необходимо знать, на что ты смотришь.

А что такое индивидуальные параметры и как понять выражение «так или иначе»

Именно так и понимать, как возможность различного вида описания объекта — либо в цифровом, либо в графическом, или ином исполнении.

В данном случае способ описания, как правило, зависит от самого объекта, например для однотипной партии товара важны параметры «количество», «тип товара». Отобразить их в виде рисунка (схемы) достаточно проблематично.

Для земельного же участка одним из важных параметров является «форма». В данном случае возможно как текстовое представление информации (например, равносторонний прямоугольник), так и графическое, причем последнее зачастую наиболее приемлемо.

А как узнать, что мы посмотрели нужные документы?

Надо просто знать… Видов документов великое множество, сочинение второклассника на вольную тему, тоже фактически документ, только имеет он отношение, как правило, не к парте, на которой написан, а к степени усвоения второклассником пройденного материала, а это сфера педагогики.

При определении перечня документов следует руководствоваться логикой и общими правилами ведения документации на тот или иной вид объектов, отсюда вытекает второе правило.

Полностью и однозначно составив для себя представление об объекте, можно приступать к его осмотру.

Однако с учетом специфики осмотра — для целей оценки, думаю, нелишним будет до начала осмотра обратить внимание ещё на один момент.

Непосредственно при оценке различных объектов те или иные параметры имеют первостепенное значение, так как используются для расчета. При этом следует учитывать не только тип объекта, но и назначение.

Приведу пример:

В зоне летнего отдыха рядом имеются два объекта недвижимости, имеющие одинаковый строительный объем и площадь застройки. Один объект — летний кинотеатр, второй — склад для хранения шезлонгов, лодок и т. п. материалы конструктивных элементов объектов идентичны, конструкция в принципе тоже.

Объекты идентичны, но правильно ли будет считать оба объекта исходя только из их строительных параметров? Однозначно нет. Стоимость кинозала зависит от количества посадочных мест, а стоимость склада от объема (площади хранения).

В данном случае указанные параметры объектов можно назвать — Значимые параметры.

Значимым, будет являться параметр, изменение которого оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта оценки.

Глава 2
«Как смотреть или сам осмотр»

Мы приехали на объект, начинаем осмотр. А как именно будем осматривать? Ну, это зависит от объекта, завод — это одно, квартира — другое…

Не верно! Объект остается объектом и при его осмотре следует соблюдать некоторые общие правила, вне зависимости от его типа.

Это значит, что по прибытии на место осмотра следует четко определить границы объекта и зафиксировать его месторасположение.

Как осуществить данную фиксацию? Воспользуемся информацией из «Судебно-Криминалистической Фотографии», далее СКФ.

В СКФ есть термин «Ориентирующая фотография», цель такой фотографии привязка расположения объекта к местности, именно её мы и применим.

Объект целиком, либо его легко распознаваемая часть (характерный элемент постройки, табличка с номером дома и т.п.) фотографируется на приемлемом удалении с целью попадания в кадр объектов четко определяющих данную местность.

Например, это может быть телевизионная вышка, дом с индивидуальными для данного района отличиями, характерный рельеф местности и т. д. В каждом конкретном случае Вам следует определиться самостоятельно.

Если фотография не приемлема, используйте текстовую фиксацию, например, так:

— объект расположен на северо-восток от железнодорожного полотна, на расстоянии порядка 300 метров.

Поверите на слово, эта информация Вам пригодится, если не сразу, то со временем.

После фиксации местоположения объекта следует приступать к его Первоначальному обзору. Обзору…, мы же уже на осмотре, в чем разница?

Думаю, разница в целях: Обзор это рассматривание с целью получения общего представления, а Осмотр — это нечто более детальное, рассматривание для выявления особенностей.

До начала осмотра мы листали документы, для формирования общего представления об объекте, продолжаем это делать, но теперь уже на месте. Когда мы обозрим весь объект, нам станет понятно, как его осматривать.

Как зафиксировать данную стадию осмотра, снова обратимся к СКФ, воспользуемся «Обзорной фотографией» которая служит для отображения всего объекта целиком.

Объект следует фотографировать с максимально допустимым удалением с целью его полного отображения. В случаях невозможности отображения всего объекта на одном кадре допускается применение Панорамной съемки — горизонтальной или вертикальной. Также допустимо использование круговой панорамы.

Что это значит на практике? Мы должны обойти весь объект, запечатлеть его целиком и попутно отметить для себя его особенности (форму, размеры, строение и т.д.), для формирования последовательности дальнейшего осмотра.

Степень применения данного правила не зависит от сложности объекта, и я настоятельно рекомендую, не отказывается от него даже при осмотрах «простых объектов». Если это товары вначале обойдите весь склад (зону хранения), а потом подходите к конкретным полкам, если квартира — вначале пройдитесь вокруг дома (к примеру, можете увидеть просадку фундамента).

Второй стадией осмотра является непосредственно Детальный осмотр. Как его проводить ясно из названия — детально, т.е. с фиксацией всех индивидуальных особенностей.

Здесь можно было бы начать его описывать, но позвольте немного задержать Ваше внимание на промежуточной стадии, между первоначальным обзором и детальным осмотром.

Чуть выше я использовал термин «простой объект» в принципе понятно, что к нему относится, но если есть «простые объекты», то наверно есть и «сложные». Как их различать — по сложности структуры объекта.

Например, ангар без внутренних перегородок имеет максимально простую структуру — 1 помещение.

Квартира (возьмем однокомнатную) — коридор, комната, кухня, санузел.

Здание, например конторы — помещение 1,…, помещение N, коридоры и т. д.

Так вот все элементы любой структуры имеют индивидуальные особенности, например, в кухне пол покрыт плиткой, а коридоре линолеумом. А раз так их надо будет зафиксировать при детальном осмотре.

Но что делать, если объект состоит из нескольких частей (зданий), каждая из которых имеет свою структуру, например завод, или промышленная база. Или скажем так, если по результатам осмотра нам придется сравнить два таких «сложных» объекта межу собой.

Как быть в таком случае, вывод однозначен, четко знать Структуру объекта и ее сложность. Думаю тут пора ввести новый термин, а заодно и дать его четкое определение.

Сложно структурный объект — это объект, элементы структуры которого сами имеют внутреннюю структуру.

К чему я это все написал, очень просто — для вывода данного правила.

Т.е. обойдя завод, сделав несколько снимков общих планов, и определившись, с какого здания, начнем теперь смотреть подробно, следует вначале осмотреть это здание обзорно и т. д.

Теперь перейдем непосредственно к детальному осмотру. Правило тут одно — быть внимательным и четко фиксировать все индивидуальные особенности объекта.

А вот насчет четкой фиксации, пожалуй, следует уточнить.

Можно, например, сфотографировать угол комнаты для отображения стены, пола и радиатора отопления, но если в кадр попадает только труба, питающая данный радиатор или от пола виден только плинтус, а отойти дальше мешает кровать — надо сделать несколько кадров.

Обзорный снимок комнаты с одного из углов вполне может отобразить все индивидуальные особенности, но так бывает не всегда. Не поленитесь просмотреть снимок с увеличением, все ли четко видно, не загораживают ли шторы пластиковую раму окна.

При детальной фиксации главными факторами являются достаточность и качество.

С фотографированием объекта в общих чертах разобрались, дополнительную информацию можно посмотреть в приложениях. Можно считать, осмотр закончен? Еще нет, фиксация с помощью фото или видео аппаратуры есть лишь один из методов. Причем данный метод принято считать вспомогательным, основным же является — текстовая информация. Т.е. описание объекта, текст, содержащий, четко структурированное описание объекта, называют Актом осмотра.

Итак, описание, вроде ничего сложного…, берем ручку или располагаем пальцы на клавиатуре, и пишем, а что писать? Тоже понятно — то, что мы увидели и сфотографировали, мы ведь занимаемся Фиксацией. В принципе это правильно, но давайте остановимся подробней на оформлении этих записей.

Красиво оформленный текст, безусловно, читать приятней, но в данном случае речь пойдет не о внешних эффектах, а о структуре текста, о наличии в нем определенных пунктов помогающих более четкому и главное, более однозначному его восприятию.

Сформулируем общее правило создания Акта осмотра.