Бесплатный фрагмент - Квадратные метры, сдавайтесь!

КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, СДАВАЙТЕСЬ!

ИНВЕСТИЦИИ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. РУКОВОДСТВО ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ

ВВЕДЕНИЕ

Сдача квартиры в аренду — это невыгодно.

Я тоже раньше считала, что сдача квартиры в аренду — это не особо выгодное мероприятие, что даже банковские вклады казались мне более привлекательной перспективой.

До 2014 года коммерческая Недвижимость показывала более привлекательную доходность. Но сменилась экономическая ситуация, выросли тарифы (а для нежилых помещений они уже тогда были на 20—50% выше, чем для жилых), поменялась налоговая политика, в жизнь собственников недвижимости «зашел» кадастр.

Как следствие, упали доходы от аренды, и перспектива повышения ставок пока едва просматривается. Наиболее выгодные объекты не стремятся менять своих собственников. На рынке в продаже в основном неликвид, либо переоцененные объекты. Иголку в стоге сена найти, как и прежде, очень трудно.

Про жилую недвижимость все мы слышали, что её доходность не превышает 4—5%, а головной боли от неё в два раза больше, чем от коммерции.

И по большому счету, такая доходность у вас и получится, если вы не чувствуете тренды, не умеете «видеть» скрытые в недвижимости деньги или не используете стратегии, помогающие получать повышенный доход от недвижимости.

Поэтому далее я буду рассказывать и доказывать то, что с жилой недвижимости можно получать не 4—5%, а все 24—25%, используя правильное видение и стратегии.

Эта книга адресована в первую очередь арендодателям — людям, сдающим свою недвижимость в аренду или наём (знаете, кстати, в чем отличие?), а также тем, кто только планирует приобретение доходной недвижимости или уже является обладателем таковой, но все еще не начал использовать ее для повышения уровня благосостояния.

Конечно, книга будет интересна любому, кого хоть немного интересует тема взаимоотношений арендодателя и арендатора и кто хоть раз бывал в роли одной из сторон.

Я, со своей стороны, хочу обозначить личную позицию в сфере арендных отношений. И заключается она в том, что в любых отношениях люди должны, прежде всего, уважать друг друга и, не смотря ни на что, оставаться людьми. Да-да, быть может, сейчас мои слова покажутся вам очень общими и практически ничего не значащими, но с опытом вы поймете ценность этих слов.

Конечно же, не стоит забывать и об уважении самого себя. А помочь сохранению выдержки и внутреннего баланса вам поможет правильно составленный договор. Возможно, я немного рано об этом говорю, но арендные отношения только начинаются после подписания договора. Хотя путь до момента подписания порой может оказаться длинной дорогой.

У каждого свой путь, свои принципы. Но среди моих, основные — порядочность и чистота во всех ее смыслах.

Арендный рынок в России еще только набирает обороты и еще слабо представляет подобие цивилизованного. Но я надеюсь, что начав с себя, своего города, нам удастся создать нечто, за что не просто не будет стыдно, а за что не стыдно будет попросить больше, чем у конкурента.

Я за то, чтобы давать дополнительную ценность, помимо квадратных метров. Я за то, чтобы учитывать интересы и потребности людей. В то же самое время, я за то, чтобы люди, пользуясь благами, которые мы предоставляем, не садились на шею и не уклонялись от договоренностей, и обязанностей, которые принимали изначально. В этом, опять же, нам поможет грамотно составленный договор, твердая позиция в отношении защиты собственных интересов и внутренний стержень.

Рынок не стоит на месте, люди становятся более требовательными, реалии экономики меняются. Важно не отстать от жизни, ведь только тот, кто умеет поймать дух времени и разглядеть тенденции, способен удержаться на плаву.

В книге будут описаны различные объекты и стратегии инвестирования, но основной акцент сделан на грамотном выстраивании долгосрочных арендных отношений в жилом фонде как наиболее популярном способе создания капитала и пассивного денежного потока.

Читая книгу, переходя от главы к главе, проникаясь выводами в конце, вы поймете, что я не просто хочу поделиться информацией, как сдать свою недвижимость в аренду и получать среднюю по рынку плату, я хочу показать Вам, что всегда есть варианты сдать ее дороже и выжать максимум из того, что Вы имеете.

ГЛАВА 1. Недвижимость как инвестиция

Я, прежде всего, рассматриваю недвижимость как инструмент и способ инвестировать деньги, хоть и очень консервативный способ. Да, он не лишен недостатков, но преимущества такого способа вполне удовлетворяют моим ожиданиям в доходности и степени риска. Начнем с того, что же вообще такое инвестиции?

Что такое инвестиции

Инвестиции — это вложение денег с целью получения прибыли или экономической выгоды. Инвестировать можно как в материальные ценности (недвижимость, драгоценные металлы, бизнес и т.п.), так и в нематериальные (депозиты, облигации, акции, ценные бумаги и т.п.). Также можно инвестировать в реальные, но нематериальные активы, такие как патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки и т. д. (рис.1)

В современном мире недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов инвестирования с целью сохранения и приумножения капитала, а также создания стабильного денежного потока. Причем степень доходности и риска таких инвестиций напрямую зависит от стратегии инвестирования и активности участия в процессе управления такими инвестициями. При высокой степени участия (вовлеченности в получение прибыли) такой вид инвестиций может рассматриваться как бизнес, при низкой — как пассивный доход.

Основными и наиболее частыми операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду.

В современных реалиях рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения.

В среднем, инвестиции в недвижимость окупаются за 10—14 лет. Но при правильно выбранных объектах, стратегии инвестирования и активной позиции инвестора срок окупаемости может сократиться до 5 -7 лет. Немаловажным фактором в этом процессе будет являться уровень развития рынка недвижимости конкретно в том регионе (городе), в котором приобретается недвижимость.

Риск и доходность инвестиций

При выборе инструмента инвестирования каждый инвестор определяет для себя желаемые сроки, доходность, степень участия и приемлемый уровень риска. Все мы разные люди и каждый из этих параметров будет индивидуален для каждого из нас.

Кто-то готов инвестировать на длительный период, планируя свои доходы и накопления к моменту выхода на пенсию, кто-то остро нуждается в накоплении определенной суммы на конкретную цель в течение 3—5 лет.

Кто-то готов идти на риск, и имеет достаточный «резервный фонд имени самого себя», или попросту финансовую подушку безопасности, а кто-то не может рассчитывать на увеличение доходов в ближайшем будущем, и его главной целью будет сохранить накопленное, как минимум защитить деньги от инфляции. Такой человек вряд ли будет выбирать высокорисковые инструменты инвестирования.

Кто-то готов активно участвовать в процессе управления деньгами, а кто-то предпочитает отдать деньги в управление финансовым организациям или фондам. Все мы разные, и выбор того или иного финансового инструмента или же соотношение вложений в такие инструменты (инвестиционный портфель) будет разным.

Давайте рассмотрим соотношение доходности и риска различных видов инвестиций (рис.2).

Как мы видим, существует прямая взаимосвязь между уровнем доходности и уровнем риска. И целью любого инвестора является формирование своего инвестиционного портфеля таким образом, чтобы максимально увеличить доходность, минимизируя увеличение уровня риска, либо максимально снизить уровень риска, максимально сохранив уровень доходности своих инвестиций. Это происходит путем диверсификации — маневрирования величиной средств, направляемых в тот или иной инструмент. Благодаря диверсификации инвестиционного портфеля, его доходность будет более стабильной и предсказуемой.

На графике видно, что недвижимость является одним из наиболее доходных инструментов. Причем доходность этого инструмента можно наращивать, используя различные подходы к управлению недвижимостью и стратегии. О них мы еще поговорим в следующих главах.

Виды объектов доходной недвижимости

Квартиры. Дома

Наиболее часто сделки в сфере недвижимости проходят с объектами жилой недвижимости — квартирами и домами.

Выбор данных объектов самый большой среди всех объектов недвижимости. Жилая недвижимость — более стабильный актив и подходит для инвесторов с небольшим опытом. К тому же цены на квартиры часто ниже, чем на аналогичные по площади объекты коммерческой недвижимости — офисы и уж тем более, магазины и торговые площади, что делает жилую недвижимость более доступным инструментом, по сравнению с коммерческой.

Объекты жилой недвижимости располагаются в удобной транспортной доступности и зачастую, любой из нас имеет общее представления об основных характеристиках данных объектах, делающих их доступными и комфортными для проживания. Хотя, безусловно, есть некоторые нюансы, особенно при вложении средств в дома, либо в квартиры, в которых предполагается использовать агрессивную стратегию создания денежного потока, но эта тема уже другой книги.

Так же под такие объекты довольно просто взять ипотеку, включая ипотеку с государственной поддержкой или на льготных условиях, что является неоспоримым преимуществом при недостатке собственных средств на покупку.

Земельные участки

Интересный объект для вложения, предполагающий более длительный период инвестирования и грамотный анализ относительно роста стоимости. Хотя можно попытаться «снять сливки» и в более быстрой перспективе, опять же, использую одну из агрессивных стратегий.

В качестве объекта аренды чаще всего выступают в черте города и с перспективой продажи под объект строительства. С точки зрения частного инвестора, такие объекты малопривлекательны для формирования денежного потока в силу больших объемов капиталовложений, доступным лишь средним и крупным компаниям, а также специфики приобретения, завязанной на активном использовании административного ресурса.

Более реальной и реализуемой для частного инвестора видится стратегия перепродажи или переуступки прав аренды земельных участков, расположенных на окраине крупных городов, либо за городом. А также самостоятельное возведение объектов на данных землях для целей продажи, либо сдачи в аренду.

Офисы

Очень популярный вариант на рынке коммерческой недвижимости. Но наибольшим спросом в настоящее время пользуются офисы либо в бизнес-центрах класса B, реже A, либо же офисы в сегменте Street-retail, которые располагаются на первых линиях в местах с большой проходимостью. Такие офисы-магазины чаще всего используют торгово-сервисные компании, которые специализируются либо на предоставлении услуг, либо одним из направлений деятельности являются товары, экспозицию которых они устраивают в подобного рода офисах.

Торговые площади. Магазины

Наиболее дорогие и доходные объекты коммерческой недвижимости.

Успешность инвестиций в такие объекты во многом определяется удачным месторасположением. Это крупные объекты возле магистралей, объекты на первых линиях, как в центре, так и в спальных районах города (локальные зоны притяжения — районные ТЦ), объекты расположенные агломерацией, характеризующейся единой спецификой товара — агломерация мебельных магазинов, агломерация строительных магазинов. Сюда же входят и торговые площади в торговых центрах.

Производственные помещения

Отдельно стоящие помещения, предназначенные для размещения различных видов производств. Зачастую располагаются вдали от жилых зон и имеют более мощную систему энергоснабжения для подключения производственного оборудования.

Производственные помещения имеют различную специфику в зависимости от вида деятельности, который в них планируется осуществлять.

Для инвестирования в подобные объекты требуется определенный уровень компетенции в отношении планируемого вида деятельности на данных площадях, а также хотя бы общие представления о эксплуатационных характеристиках подобных объектах и требований к ним арендаторов и государственных органов.

Складские помещения

Отапливаемые или неотапливаемые помещения большой площади и зачастую конструктивно простые. Используются для хранения запасов сырья или продукции, необходимых для осуществления коммерческой или иной деятельности.

Арендные ставки на такие помещения и рыночные цены на них одни из самых низких. Во-первых, из-за удаленности от центра города. А во-вторых, из-за отсутствия необходимости подключения к каким-либо сетям, кроме электрических.

Гостиницы. Мини-отели

Отдельный кластер нежилых помещений, представляющий собой как отдельно стоящие здания, так и помещения в составе жилого или коммерческого комплекса, предназначенные для временного проживания.

К гостиницам и отелям предъявляются дополнительные требования государственных регулирующих органов, как к местам скопления и проживания людей.

К тому же, такой тип помещения требует значительных трат на ремонт, обстановку и поддержание достойного состояния интерьера и оборудования. Поэтому нужно тщательно просчитывать инвестиции в подобного рода объекты, так как кроме разовых вложений, они требуют периодических финансовых вливаний.

Перед покупкой такого объекта рекомендуется составить бизнес план и нанять управляющего. Так как гостиницы и отели требуют опыта, знаний и времени на непосредственное управление, начинающему инвестору, да и инвестору средней руки будет сложно управится без предварительной подготовки и помощи специалистов.

Поэтому сложно отнести такие инвестиции к пассивным источникам доходов. Это самый настоящий бизнес, который должен быть продуман, просчитан и который требует внимания.

В нише мини-отелей существует несколько форматов. Вот два самых распространенных.

Первый вариант: классический отель на 4–20 отдельных номеров с санузлами. Площадь номеров варьируется от компактных 16 кв. метров до 40–50 кв. метров. Каждый номер в таких гостиницах обычно уникален, владельцы часто делают и номера премиум-класса.

Второй вариант: смешанные отели мини-формата. Часть номеров классические гостиничные, а часть — апартаменты, что предполагает наличие кухни и зоны для приема пищи. Во всех номерах собственные туалеты с ванными или душевыми кабинами.

Апартаменты. Апарт-отели

На сегодняшний день до сих пор в официальной терминологии не существует понятия «апарт-отель». А вот термин «апартаменты» определен, как комфортабельный номер в любом из средств размещения (отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и т.д.), который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.

Исходя из данного определения, важно определить, в чем отличие апартаментов (апарт-отелей) от средств размещения категорий «отель» и «доходный дом». Апарт-отель (апартаменты) представляет собой размещение гостей в отдельных номерах-квартирах, тем самым отличаясь от стандартных отелей различных уровней. Схожей чертой со стандартными отелями является дополнительный сервис, предоставляемый в апарт-отелях: как правило, это стандартный набор услуг, включающий в себя уборку номеров и смену белья (room-service), возможность гостя включить в пакет услуг питание, иногда апарт-отели также предоставляют посещение сауны, бассейна, фитнес-зала, пользование парковкой и прочие услуги.

На сегодняшний момент можно выделить три направления:

1. Апартаменты, сервисные апартаменты — помещения для временного проживания в нежилом фонде. Часто представляют собой целый комплекс, включающий в себя номера-квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду (как правило, от трёх месяцев): стоимость проживания рассчитывается, исходя из площади квартиры, за месяц проживания; дополнительные услуги (сервисная служба, клининг, ресторан, химчистка и другие гостиничные услуги) предоставляются за отдельную плату.

Они могут, как соседствовать с магазинами и офисами на других этажах, так и быть единственным видом помещений в комплексе. Подходят для сдачи, как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду.

Прежде всего, надо понимать, что юридически такие апартаменты имеют статус нежилого помещения. А это значит, что покупая апартаменты вместо квартиры, вы покупаете недвижимость в нежилом фонде. Это значит, вы получаете больший тариф за коммунальные услуги, больший размер налога на имущество и налога на доход в случае продажи апартаментов, которые до этого сдавали.

Зато многие жилищные нормы, включая уровень шума и границы мокрых зон, апартаментов не касаются. Это значительно расширяет возможности по перепланировке такого объекта. К тому же, цена может быть гораздо привлекательнее, чем цена на квартиры в этом же районе. В комплексах апартаменты часто продаются с ремонтом и полным комплектом мебели и техники. Заезжай и живи! Разве что прописку в такой квартире можно оформить только временную и сроком не более 5 лет.

Для инвесторов, ищущих пассивный доход, такой тип недвижимости может быть привлекателен из-за возможности отдать апартаменты в управление управляющей компании.

Для застройщиков строительство комплекса апартаментов может оказаться даже более выгодно, чем строительство жилого комплекса или дома.

Во-первых, земля коммерческого назначения стоит дешевле, чем жилая. Выбирая в качестве девелоперского проекта строительство апартаментов, застройщику не нужно тратить существенные суммы на перевод земли из нежилого назначения в жилое. В добавок не нужно терять время на этот процесс. А ведь он может затянуться на долгие долгие годы, либо вообще не быть реализован при возникновении споров с администрацией и затяжных судебных процессов. Деньги потрачены, время идет, рентабельность проекта значительно падает.

Во-вторых, у застройщика не возникает обязанность обеспечить микрорайон социальной инфраструктурой (строить детские сады, школы, поликлиники, тратить деньги на озеленение, возводить детские площадки). Также отсутствует необходимость в расчете нагрузки на существующие (действующие) объекты социальной инфраструктуры. Да, это совершенно не соответствует понятию о социально ответственном бизнесе, но апартаменты и не предполагают использование их исключительно для целей временного размещения (проживания). Как и любые другие нежилые помещения их можно использовать в любых других коммерческих целях: размещать в них офисы, магазины, фото- и другого рода студии, использовать для хранения вещей. В таких помещениях можно также регистрировать фирму.

В добавок ко всему вышеперечисленному, у помещений нежилого фонда нет строгих требований по инсоляции (попадание солнца в квартиру), шумоизоляции, метражу, а также санитарно-гигиенических требований, характерных для жилых помещений. А чем меньше требований к возводимому объекту, тем ниже себестоимость. На такой объект застройщику проще и быстрее получить разрешающую документацию, а в дальнейшем, ввести в эксплуатацию.

Именно поэтому застройщики все чаще делают выбор в пользу комплекса апартаментов. Такой проект все чаще позволяет добиться большей рентабельности, чем в случае с возведением жилого комплекса.

2. Апарт-отели, состоящие из отдельных номеров с кухнями, До последнего времени могли располагаться как жилом, так и в нежилом фонде, но с принятием «Закона Хованской», законным представляется работа только в статусе нежилого помещения, либо с исключением гостинично-сервисных услуг и перевода в категорию «меблированные комнаты». Возможен переход с краткосрочной аренды на долгосрочную.

Сюда же отнесем отели, включающие в себя номера-апартаменты, в которых, как правило, стоимость проживания рассчитывается и фиксируется за сутки проживания, включая набор дополнительных услуг, свойственный всем остальным номерам отеля.

3. Квартиры — апартаменты — жилые помещения под сдачу в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. Представляют из себя готовые к проживанию квартиры со всем набором техники, мебели, различных мелочей (включая посуду и постельные принадлежности), необходимых для комфортного проживания, а также телевидение, wi-fi.

Добавление термина «апартаменты» в определении такой квартиры дает указание на то, что в данной квартире все продуманно для временного проживания, а квартира полностью экипирована всем необходимым, что позволяет, например, деловым людям заезжать в такую квартиру, привезя с собой лишь чемодан с личными вещами. Именно такой подход к экипировке недвижимости отличает квартиры-апартаменты от обычных квартир в долгосрочную аренду, где многие вещи арендаторам приходиться докупать дополнительно и за свой счет.

Хостелы

Хостелы, а именно гостиницы по типу общежитий, пришли к нам из Европы. Они предоставляют своим постояльцам на короткий или длительный срок жилье, представляющее собой, как правило, спальное место без дополнительных удобств в комнате. В большинстве случаев хостелы предлагают туристам спальное место (в большинстве случаев на двухъярусной кровати) в общей комнате. Такие номера могут вмещать по 2–3 постояльца, а могут быть рассчитаны на 15–20 человек. Наиболее популярен такой тип размещения среди молодежи и студентов.

Хостелы в классическом (зарубежном) исполнении обычно представляют собой многоэтажные здания с множеством комнат и коридором, где находятся общий санузел, иногда — кухня для приготовления пищи. В некоторых общежитиях ванна обустроена непосредственно в номере, сродни номеру в отеле, но и ночлег в таком случае стоит дороже.

Еще недавно в России была распространена практика размещения хостелов в жилом фонде. Но с вступлением в силу так называемого «Закона Хованской», бизнес на жилых площадях оказался под запретом. К тому же, надо признать, что мера была вынужденная, так как большинство таких хостелов представляли собой ночлежки для маржинальных личностей и гастарбайтеров, что делало соседство с ними невыносимым для местных жителей и изрядно нагружало коммунальную систему, не рассчитанную на такой объём жильцов на квадратный метр. Некоторые предприниматели ищут лазейки в законе и до последнего работают в «прикормленных» местах.

Доходные дома

Доходный дом — это многоквартирный дом, который строится не с целью продажи в нем квартир, а с целью сдачи их в аренду. Такой бизнес может быть теоретически интересен инвесторам как способ диверсификации вложений. Но в последнее время во многих регионах страны рынок аренды жилья падает. Это связано как с тем, что падают реальные доходы людей, так и с тем, что в регионах с перегретым рынком многие застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки и, как следствие, арендный платеж становится сравним с платежом по рассрочке или ипотеке. Если эти две цифры сближаются, большинство людей предпочтут выплачивать деньги уже за свое жилье. Такие проекты есть во многих городах России, но они не массовые. В среднем в каждом «миллионнике» будет не более десятка-полутора таких домов.

Преимущество аренды жилья в доходном доме может заключаться в более высоких стандартах обслуживания и в наличии дополнительных «гостиничных» сервисов, например уборки квартир. Все это создает более комфортную среду для проживания. Но здесь все очень индивидуально и, конечно же, зависит от конкретного владельца того или иного доходного дома.

Выгодно ли это для инвесторов? Потенциальный инвестор сможет увидеть экономическую выгоду в том случае, когда сократится срок окупаемости проектов. На сегодняшний день при кредитной ставке в 11% годовых окупаемость проекта строительства и реализации доходного дома составляет около 18 лет. Если снизить процентную ставку по кредиту до 5—6% годовых, то окупаемость проекта упадет до 8—10 лет, и это уже более реальная цифра. На такие сроки окупаемости проектов по созданию доходных домов уже можно привлечь инвесторов.

В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах? Наниматель, пожелавший снять квартиру в доходном доме, получает очевидное преимущество проживать в комфортных условиях при минимальных затратах. Кроме этого, он получает возможность накопления денежных средств, которые сможет реализовать в других отраслях экономики, обеспечивая свои потребности. У желающего проживать в доходном доме, взаимоотношения с наймодателем максимально формализованы — автоматически отпадает необходимость общаться лично с хозяйкой квартиры, терпеть некоторые неудобства при её визитах, смущаться при передаче денег, а главное, гражданин защищен от незаконного выселения, что часто происходит на существующем теневом рынке коммерческого найма жилья. Также наниматель имеет возможность получения льгот и компенсаций по найму жилья в рамках отдельных региональных программ.

Вывод: Не все объекты по силам начинающему инвестору, но начинать с чего-то нужно, поэтому начнем с долгосрочной сдачи в аренду квартир.

Как оценить доходность недвижимости

Лично я использую два метода: затратный и доходный. Расчётная доходность по ним может отличаться.

Итак, первый метод — затратный. Он заключается в том, что Вы считаете все расходы: стоимость покупки объекта недвижимости, затраты на проведение сделки, стоимость ремонта, % по ипотеке, стоимость страховок, коммунальных услуг и прочие затраты, которые вы понесли, приобретя данный объект. Далее Вы рассчитываете доход от продажи, делите на кол-во месяцев владения и умножаете на 12, или годовую сумму аренды, делите на расходы и умножаете на 100%. Так Вы получаете годовой процент доходности ваших инвестиций в недвижимость, рассчитанный затратным методом.

Такой метод подходит для оценки флиппинговых объектов и доходности от сдачи недвижимости в аренду.

Второй — доходный метод чаще всего применяется при покупке готового арендного бизнеса или при желании продать текущий объект с целью вложения в финансовые инструменты.

Он заключается в том, что доходы от продажи или аренды вы делите не на расходы, а на рыночную или продажную стоимость объекта. Так, если вам предлагают к продаже готовый объект с доходностью 10%, то вы можете понять, что его окупаемость составит 10 лет. Для квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду, это хороший показатель, а для коммерческой недвижимости — в пределах средних значений.

Также Вы можете решить переложить деньги из объекта недвижимости в финансовые инструменты, если вдруг их доходность окажется выше текущей (от недвижимости). Или, наоборот, приобрести объект недвижимости, если доходность финансовых инструментов Вас не устраивает или вы хотите избежать ненужных рисков.

Тут уже может пригодиться третий метод — альтернативный, когда в расчет берутся также возможные альтернативные варианты вложений денежных средств, а также учитывается упущенная выгода. Этот метод применяется в финансовом менеджменте, но для оценки и расчета доходности квартиры, сдающейся в аренду, нам вполне хватит первых двух.

Какие показатели доходности показывает недвижимость, сдающаяся в аренду

В этой книге мы рассмотрим более подробно стратегию заработка на получении постоянного финансового потока — дохода от сдачи в аренду жилых помещений.

В большинстве источников информации вы услышите расхожие цифры по доходности от сдачи квартиры в аренду в районе 3—4%. И в этих цифрах действительно есть доля правды. Почему доля? Просто потому что от любого финансового инструмента Вы получите меньше, чем могли бы, если в этом инструменте не разбираетесь и не имеете опыта инвестиций такого рода.

И, соответственно, доходность может прилично возрасти, если Вы хорошо изучите тему и/или заручитесь поддержкой нужных специалистов. Это правило действует как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости.

Если Вы будете сдавать свою квартиру по принципу «и так сойдет», то максимум, что вы сможете получить — это доходность 3—4% годовых, а то и ниже. Мои же объекты никогда не приносят меньше 10—12%. Как я этого добиваюсь?

Чтобы получить такую доходность я работаю по всем фронтам и начинаю с самого раннего этапа — принятия решений о покупке объекта инвестирования. Рассчитываю экономическую эффективность. При этом наперёд просчитываю будущую ликвидность (за сколько смогу как сдать, так и продать в будущем).

Для себя я выделила 5 шагов к выгодному инвестированию в недвижимость:

① Выгодно купить (практически всегда ниже рынка).

② Повысить ценность и рыночную цену.

③ Выгодно сделать ремонт (так, чтобы затраты на него окупились).

④ Сделать привлекательный для целевой аудитории дизайн.

⑤ Выгодно сдать/продать (практически всегда по цене выше рынка).

Именно поэтому не доходность определяется потраченными на квартиру средствами, а заданная доходность диктует сумму покупки и величину затрат на ремонт. То есть существует определенный лимит, в который нужно уложиться, чтобы получить желаемую доходность.

При таком подходе удаётся добиться ставки доходности 12% в год при долгосрочной аренде. А если ещё прибавить % от роста капитала (увеличение стоимости недвижимости за время владения), то отдача от капитала получится ещё +20%, иногда +30% (всё зависит от изначальной точки входа в объект).

Цели и стратегии инвестирования в недвижимость

Глобально можно выделить две основные цели инвестирования на рынке недвижимости. Первая направлена на увеличение стоимости капитала, вторая — на создание и увеличение денежного потока с вложенного капитала. И та, и та имеет право на существование. Все зависит от размера первоначального капитала, предпочтений инвестора, его опыта, знаний, склонности к риску.

Все стратегии на рынке недвижимости базируются на принципах предыдущих двух целей, но имеют свои нюансы в реализации.

Абсолютно точно нельзя сказать, что одни стратегии подходят для активного управления, а вторые сгодятся в качестве пассивного источника дохода. И там, и там, можно использовать разные вариации стратегий, находя для себя наиболее финансово привлекательные на тот срок инвестирования (планирования), который вы сами для себя определили.

Применимость той или иной стратегии для достижения глобальной цели представлена в таблице 1. Сами стратегии описаны далее.

1. Стратегия перепродажи

Чаще всего данная стратегия существует в виде покупки квадратных метров в новостройках на этапе котлована и продаже на более поздних сроках строительства, либо после сдачи объекта. Увеличение цены при продаже новому собственнику — своеобразная плата за риск, который вы сняли с новоиспечённого владельца недвижимости, который побоялся приобретать его на более ранних сроках, а также плата за использование денежных средств, которые были заморожены в объекте на время стройки.

Доходность зависит от правильности выбора объекта и скорости выхода из объекта в «сash». По опыту, наиболее высокие показатели показывают квартиры в домах комфорт-плюс и бизнес-класса, где квартир немного.

Эта же стратегия используется при перепродаже жилых и нежилых помещений, земельных участков, лотов, купленных на аукционах по банкротству и т. п. В общем, везде, где прибыль формируется за счет совершения разовой сделки и влечет за собой увеличение капитала.

Более подробно все нюансы и особенности применения этой стратегии описаны в моей книге «Покупай как мужчина, продавай как женщина. Выбор, покупка и продажа инвестиционной недвижимости»

2. Стратегия вложения в недвижимость с целью сдачи в аренду

Продолжение предыдущей стратегии. Если вы решаете не продавать, а сдавать, купленную недвижимость.

Вы, конечно же, делаете ремонт, исходя из потребности потенциальных арендаторов, и сдаете либо на длительный срок, либо посуточно, если у вас жилая недвижимость или апартаменты.

Выйти из стратегии можно всегда, продав приобретенный объект недвижимости. Если ремонт привлекательный, то в итоге вы заработаете и на аренде, и на росте стоимости квартиры.

3. Стратегия деления большого на малое

Применяется как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Основная цель — увеличение суммарных платежей с аренды. А в сфере коммерческой недвижимости может применяться для увеличения стоимости капитала.

Данная стратегия может быть реализована следующими методами:

— Деление квартиры на студии или увеличение количества комнат (перепланировка при наличии технической возможности)

— Сдача таунхауса в аренду частями (доходный дом)

Возможны различные вариации этой стратегии:

— перепродажа отдельных квартир после разделения,

— перепродажа по долям,

— сдача квартиры в долгосрочную аренду,

— сдача квартиры в посуточную аренду (главное, не оказывайте в ней гостиничные услуги и не размещайте хостел: после вступление в силу Закона Хованской, такое использование запрещено.

Как видно, это стратегия может применяться и в качестве создания источника денежного потока, так и для увеличения капитала.

4. Стратегия сдачи в субаренду

Может применяться как самостоятельно, так и в паре с предыдущей стратегией. Здесь, как мы понимает речь идет только о формировании и увеличении денежного потока. Так как, применяя эту стратегию, нам не нужно задействовать свой капитал, следовательно, о росте капитала в этом случае речь не идет.

В случае с жилой недвижимостью, можно арендовать помесячно, а сдавать посуточно.

В случае с коммерческой недвижимостью, можно делить большую площадь на более малые и сдавать частями.

5. Реконструкция недвижимости (редевелопмент)

Как правило, это делают с низколиквидной в силу тех или иных причин недвижимостью — коммуналками, торговыми, производственными и складскими помещениями. Как Вы понимаете, низколиквидными они остаются только до редевелопмента.

Например, при наличии высоких потолков — создают дополнительный этаж, а, следовательно, и площади, и сдают (или продают) модернизированное помещение уже целиком, или, опять же, по частям.

Сюда же можно отнести перепланировку помещений, как жилых, так и коммерческих с целью увеличения их функционала, улучшения эргономики, привлекательности, а, следовательно, и ценности.

6. Перевод в нежилой фонд

Стратегия, связанная со значительным увеличением стоимости капитала. Однако в последнее время становится все менее привлекательным вариантом инвестиций вследствие удорожания и усложнения процесса перевода из жилого фонда в нежилой. К тому же, несколько теряет актуальность в новых реалиях рынка, когда первые этажи жилого здания изначально возводятся под коммерческие цели и имеют статус нежилых помещений, а также соответствующие статусу цены за квадратный метр.

7. Хоумстейджинг

Хоумстейджинг — это новое понятие на рынке недвижимости России, но хорошо зарекомендовавший способ сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя или арендатора.

Уже разработаны специальные методы, алгоритмы и даже чек-листы, которые позволяют преобразить недвижимость и продать ее максимально быстро и дорого. За рубежом работают профессиональные стейджинговые агентства и выпускаются целые шоу, где участники на реальных примерах доказывают, что хорошо подготовленные к продаже или аренде объекты находят своего клиента гораздо быстрее и на 10—20% дороже своих неподготовленных «собратьев».

Цель хоумстеджинга — влюбить потенциального покупателя или арендатора в объект недвижимости. Поэтому приемы стейджинга воздействуют на все аспекты нашего восприятия пространства. Работа идет и с формой, и с цветом и с запахами. На всех уровнях, в том числе на подсознательном, клиент должен почувствовать комфорт и единение с выбираемым объектом недвижимости.

Эту стратегию можно легко комбинировать вместе со стратегией субаренды. Когда вы берете в аренду малопривлекательный, но дешевый объект и сдаёте его, сделав стейджинг под определённую целевую аудиторию.

В общем, стратегий и их комбинаций довольно много. И среди множества стратегий инвестирования каждый инвестор выбирает для себя именно ту, что ближе ему по соотношению рисков и доходности, а также ту, в которой вероятность получения повышенной доходности больше вследствие большого опыта, экспертности, доступа к информации, финансированию, дешевым ресурсам.

Вывод: Стратегия зависит от склонности к риску, понимания потребностей рынка, личных предпочтений и умения пользоваться финансовыми рычагами.

ГЛАВА 2. Арендный бизнес

Регистрация

Бизнес — это, прежде всего, активное участие в процессе генерирования денежного потока — прибыли.

Если Вы решили заняться сдачей в аренду недвижимости серьезно, то построить отлаженный бизнес, приносящий прибыль, можно и нужно, зарегистрировав ООО, или хотя бы ИП. Так и вы юридически себя защитите, и солидности статус прибавит, но главное, с момента регистрации вы обязаны будете платить лишь 6% (по упрощенной системе налогообложение) от своего дохода, а не 13% (налог на доходы физических лиц) как физическое лицо.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой инспекции проходит за пять рабочих дней. Для регистрации требуется оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Такой вариант подходит тем, кто ежемесячно получает от квартирантов более 25 тысяч рублей. Если, например, вы сдаете квартиру, доход с которой превышает 85 тысяч рублей в месяц, то еще выгоднее купить единый налоговый патент, если он стоит 60 тысяч рублей в год (в этом случае он оказывается меньше 6% от дохода).

Не стоит забывать про важный нюанс: наличные денежные средства легче вывести индивидуальному предпринимателю. В случае с ООО ситуация сложнее, но тоже вполне рабочая.

Есть еще вариант с приобретением патента. На сколько это выгодно, зависит от ставок и размера патента в вашем регионе.

С 2019 года появилась возможность зарегистрировать себя в качестве самозанятого. Данный вид регистрации подходит тем, кто занимается сдачей в аренду собственных жилых помещений, не имеет работников и крупных годовых оборотов.

Вывод: Если нет объективных причин регистрировать ООО, регистрируйся как ИП или становись самозанятым.

Налогообложение и налоговая отчетность

Если вы сдаете недвижимость в аренду, то обязаны платить налог с доходов, которые получаете благодаря аренде. Вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, хотя сдача жилья в аренду и получение регулярного дохода от этого вида деятельности приравнивается к индивидуальному предпринимательству.