Бесплатный фрагмент - Инвестируй как хочешь

Инвестируй как хочешь: 100 способов вложить деньги правильно

Введение

Инвестиции — это не просто цифры и графики, а уникальный выбор собственного пути. Дать деньгам шанс на рост или оставить их без дела? Быть осторожным или решиться на смелый шаг? Мир инвестиций — это сотни дорог, каждая из которых по-своему интересна и наполнена своими возможностями и наградами.

Эта книга — не догма и не строгая инструкция. Это ваша карта, ориентир в мире инвестиций. Здесь вы найдёте 96 способов инвестирования: от классических акций и недвижимости до самых свежих и нетривиальных вариантов — собственных TikTok-каналов, лицензий на онлайн-курсы, MEV-ботов, метавселенных и цифровой музыки. Каждый способ описан ясно и по существу — как всё работает, какие доходы и риски возможны, сколько потребуется вложить и сколько времени уделять. Всё, чтобы вы быстро и легко могли понять: подходит ли этот путь именно вам.

Вам не нужно быть экспертом в финансах или обладать большим капиталом. Сегодня инвестиции открыты для каждого, у кого есть смартфон и желание попробовать. Главное — сделать выбор осознанно и с интересом.

Эта книга станет вашим надёжным проводником — честным и простым, без лишних сложностей и рекламных лозунгов. Я стремился рассказать об инвестициях максимально понятно, чтобы вы могли сосредоточиться на сути и найти именно тот путь, который позволит деньгам работать на вас, пока вы живёте своей жизнью.

Единого рецепта успеха не существует, но с этой книгой перед вами раскроется мир возможностей. Добро пожаловать в путешествие, где каждый может найти свою идею и сделать первый шаг к финансовой свободе.

От автора

Сколько бы книг ни писали о финансах, их можно свести к двум кнопкам: «Купить» и «Продать». Всё остальное — шум вокруг. Я сам долгие годы искал тайный код Уолл-стрит. Перечитал отчёты Баффета, интервью с трейдерами и мемуары старых купцов. Итог прост: заработать можно только на разнице между ценой входа и ценой выхода. Никакой квантовой магии.

Допустим, вы берёте валюту, пока она никому не нужна. Через месяц выходит новость — курсы взлетают, и вы нажимаете кнопку «Продать». Разница — ваша. Или квартира в провинции: покупаете её до того, как рядом построят университет. Студенты приезжают, цена растёт, прибыль фиксируется. То же самое работает и в большем масштабе. Весной фермеры отдают зерно почти даром, чтобы освободить склады. Контракты на поставку заключаете сегодня, а продаёте зимой, когда пекарни буквально дерутся за пшеницу. Схема одна.

Мой знакомый инвестирует в старые музыкальные инструменты. На барахолке он купил забытый саксофон за тысячу. Профи полирнул латунь, заменил прокладки — и инструмент ушёл коллекционеру за двадцать. Разница в девятнадцать тысяч — всего за три месяца работы и один визит к мастеру. Другой пример: в кризис гостиницы спешат распродать мебель и картины. Один мой читатель купил три акварели без рам по цене рам. Спустя год та же сеть отелей открыла новый корпус и выкупила картины обратно, заплатив в пять раз больше.

В книге вы встретите подобные истории на любой вкус: недвижимость, акции, вина, цифровая земля, редкие монеты. Меняется только упаковка. Суть одна — ищите то, что сегодня недооценено, и держите глаза открытыми, чтобы увидеть момент, когда вещь станет желанной.

Почему же так мало людей богатеют? Им мешают эмоции и лень. Без тщательной проверки можно купить «бархатный» дивидендный актив и обнаружить набитую молью обивку. Или наоборот — продать слишком рано из-за паники. Мне нравится правило «двух вопросов»: «Почему это дёшево?» и «Кто захочет купить дороже?». Если ответы ясны, риск снижается кратно.

Юмор тут тоже помогает. Когда котировки падают, я представляю рынок как распродажу мороженого в дождливый день: спрос низкий, но само мороженое не стало хуже. Просто люди забыли, как оно вкусно. Через пару часов тучи расходятся — и те, кто запасся заранее, наслаждаются двойной порцией.

Именно поэтому я собрал для вас практически сотню проверенных сценариев. Никаких чудо-ботов и секретных сигналов — только реальные ситуации, где кнопку «Купить» нажимают в нужный момент, а «Продать» — чуть позже, когда очередь желающих вырастает сама. Изучайте главы, выбирайте стратегию и помните: ваша главная задача — удержать разницу между «дёшево» и «дорого». Всё остальное — приятные детали.

Глоссарий

Актив

То, что приносит тебе деньги или имеет потенциал это делать: акции, недвижимость, бизнес, патент — всё это активы.

Акция

Ценная бумага, которая даёт право на часть компании и участие в её прибылях. Если у тебя есть акция — ты совладелец бизнеса и можешь получать дивиденды.

Амортизация

Постепенная потеря стоимости актива из-за износа или устаревания. Машина дешевеет с каждым годом — это и есть амортизация.

Блокчейн

Цепочка блоков данных, записанных подряд и защищённых от подделки. Основа криптовалют и множества цифровых технологий.

Брокер

Посредник между инвестором и биржей. Через брокера покупают и продают акции, облигации, фонды и другие активы. Можно сказать — кассир на рынке капитала.

Бычий рынок (Bull market)

Период роста цен на рынке, когда большинство инвесторов уверены в будущем и активно покупают.

Волатильность

Показатель того, насколько сильно и быстро меняется цена актива. Высокая волатильность — высокий риск и потенциал прибыли. Сегодня +10%, завтра –15%.

Диверсификация

Распределение вложений между разными активами, чтобы уменьшить риск. Не клади все яйца в одну корзину.

Дивидендная доходность

Процент, который инвестор получает в виде дивидендов от текущей цены акции. Показывает, насколько выгодно держать акции ради прибыли.

Дивиденды

Часть прибыли компании, которую она выплачивает акционерам. Это своего рода «бонус» за владение акциями и доверие компании.

Дисконт

Скидка или разница между номинальной стоимостью актива и ценой покупки. В инвестициях — возможность купить дешевле реальной стоимости.

Дробные акции

Кусочек одной акции. Если акция стоит $100, а у тебя только $10, ты можешь купить 0.1 акции и всё равно получать дивиденды пропорционально доле.

ETF (Exchange-Traded Fund)

Биржевой фонд, который внутри себя содержит набор акций, облигаций или других активов. Торгуется как обычная акция.

Индекс (например, S&P 500)

Средний показатель, отражающий динамику группы акций крупных компаний. Помогает понять, как в целом ведёт себя рынок. Как средняя температура по больнице.

Инфляция

Рост цен со временем, уменьшающий покупательную способность денег. 100 рублей сегодня и через год — не одно и то же.

IPO (Initial Public Offering)

Первое публичное размещение акций компании на бирже. Момент, когда стартап впервые выходит на большую сцену и предлагает акции инвесторам.

Капитализация

Общая стоимость компании на рынке: цена одной акции, умноженная на их количество.

Кэшфлоу (Cash Flow)

Денежный поток — движение денег в бизнесе или инвестиции. Важно, чтобы он был положительным: приходит больше, чем уходит.

Леверидж (или кредитное плечо)

Использование заёмных средств для увеличения объёма инвестиций. Может увеличить прибыль, но и риск потерь растёт кратно.

Ликвидность

Показатель того, насколько быстро и без потерь в цене можно продать актив. Квартира — неликвидная, доллар — суперликвидный актив.

Медвежий рынок (Bear market)

Период падения цен и пессимизма со стороны инвесторов. Обычно сопровождается распродажами и страхом.

Облигация

Долговая ценная бумага. Ты как бы даёшь деньги в долг компании или государству и получаешь проценты.

Пассивный доход

Деньги, которые поступают без твоего постоянного участия: аренда квартиры, дивиденды, проценты по вкладу.

Сплит акций

Когда компания делит одну акцию на несколько более дешёвых, чтобы сделать их доступнее для инвесторов. Было 1 по $1 000 — стало 10 по $100.

Токен

Цифровой актив на блокчейне. Может представлять криптовалюту, долю в проекте или право на использование цифрового продукта.

Фиатные деньги

Обычные национальные валюты — доллар, евро, рубль. Не обеспечены золотом, но имеют ценность по закону государства.

Флиппер

Инвестор, который зарабатывает на быстрой перепродаже недвижимости. Покупает недооценённые объекты, ремонтирует и продаёт дороже. Термин от английского flipping — «переворачивать».

Хеджирование

Страховка инвестиций. Например, купил акции — и параллельно золото, чтобы снизить потери при падении рынка.

Глава 1. Банковские вклады

Банковский вклад — как старый тёплый плед: не модный, но надёжный. Его выбирают те, кто не гонится за быстрой прибылью, а хочет спать спокойно. Суть проста: отдаёшь деньги банку, а он платит проценты. Проходит время — и получаешь назад сумму больше, чем отдал. Не в десять раз, но стабильно.

Это зона комфорта: скучно, предсказуемо, зато без нервов. Риск минимален, особенно если вклад застрахован государством. Поэтому депозиты часто становятся первым шагом в мир инвестиций. Это как плавание в лягушатнике: глубины нет, но вода настоящая.

Главный плюс — простота. Не нужно изучать графики, следить за котировками или считать коэффициенты. Подписал договор, положил деньги — и всё. Проценты начисляются автоматически. Это не про азарт, а про уверенность, что завтра сумма не исчезнет.

Ещё одно преимущество — высокая ликвидность. Если срочно понадобятся деньги, вклад можно забрать досрочно, пусть и с потерей процентов. Это не квест с ловушками, а сберегательная подушка с бонусом в виде дохода.

Да, банковские вклады не сделают тебя миллиардером. Но они подойдут тем, кто ценит безопасность, хочет защитить деньги от инфляции и наблюдать, как копеечка к копеечке складывается в рубль.

Как это работает

— Выбираешь банк с хорошей репутацией и системой страхования вкладов.

— Сравниваешь процентные ставки и условия: срок, капитализацию, возможность пополнения.

— Открываешь вклад — онлайн или в отделении.

— Вносишь сумму — от минимальной до любой.

— По окончании срока получаешь тело вклада и проценты.

— При желании продлеваешь или выводишь деньги.

Доходность

Доходность по вкладам — это марафон, а не спринт. Обычно она составляет 5–10% годовых и зависит от ставки банка, срока и капитализации процентов. Главное здесь — надёжность. Банки не обещают золотых гор, но выполняют свои обязательства. Такой формат подходит скорее для сохранения, чем для быстрого приумножения капитала. На уровень дохода также влияет ключевая ставка Центрального банка.

Факты и примеры

— Германия, 1920-е. После гиперинфляции в стране вырос интерес к банковским вкладам в иностранной валюте. Люди сохраняли сбережения в долларах и фунтах, и это спасло от полного обесценивания.

— США, кризис 2008 года. Многие вкладчики перевели средства в банки с государственной гарантией. Потери на фондовом рынке компенсировались стабильностью депозитов.

— Россия, 1990-е. Банковская система была крайне нестабильной, и многие потеряли сбережения. Но в 2004 году появилась система страхования вкладов, и с тех пор вклады стали надёжным инструментом.

— Япония, нулевые ставки. Долгое время вклады приносили почти нулевую доходность, но всё равно оставались популярны из-за стабильности и традиционности.

— 2020 год, пандемия COVID-19. В условиях неопределённости миллионы людей по всему миру начали активно размещать деньги на депозитах, чтобы сохранить хотя бы номинальную стоимость накоплений.

Риски

— Инфляция: рост цен может перекрывать доход по вкладу.

— Банкротство банка: если сумма превышает застрахованный лимит (обычно до 1,4 млн {₽}), возможны потери.

— Фиксированная ставка: если рыночные ставки растут, вклад теряет привлекательность.

— Потеря процентов при досрочном снятии: нередко возвращается только тело вклада.

— Ограниченные возможности роста: по сравнению с акциями или фондами доход ниже.

Барьер входа

Начать можно с суммы от 1000 рублей или эквивалента в другой валюте. Некоторые банки устанавливают минимальный порог выше — от 10 000 до 50 000 рублей, особенно для вкладов с повышенной ставкой. Но в целом, это один из самых доступных способов начать инвестировать.

Уровень вовлеченности

Здесь всё максимально просто. Оформление — один раз. Проверка — раз в месяц или даже раз в квартал. Подойдёт тем, кто хочет инвестировать в стиле «один раз положил и забыл». По времени вовлечённость не превышает 5–10%: зайти в приложение, посмотреть начисленные проценты и подумать: «а неплохо, пусть дальше лежат».

Ссылки

— https://www.banki.ru — крупнейший финансовый портал России, специализирующийся на банковских услугах, рейтингах и аналитике рынка.

Для открытия вклада в большинстве стран потребуется паспорт, налоговый номер и, иногда, подтверждение адреса проживания. В некоторых случаях могут быть ограничения для нерезидентов — например, только граждане или постоянные резиденты могут размещать средства в госбанках.

Вывод

Банковский вклад — это способ инвестировать без стресса и лишних движений. Не нужен экономический диплом, не нужно гадать на свечах фондового рынка. Деньги просто лежат и работают потихоньку, не тревожа ни тебя, ни твою нервную систему.

Да, это скучно. Но скучно — не значит плохо. Это как чашка тёплого чая: может, и не бодрит как кофе, зато не подводит. Ты не разбогатеешь за ночь, но и не обеднеешь внезапно. Подходит тем, кто ценит стабильность, а не адреналин. Если ты хочешь спать спокойно, не обновлять котировки и просто видеть, как деньги понемногу растут — банковский вклад делает всё это честно и без сюрпризов.

Глава 2. Торговля на Forex

В мире, где валюты скачут, как пробка в штормовом море, кто-то не просто наблюдает, а пытается на этом заработать. Forex — это международный валютный рынок, где ежедневно крутятся триллионы долларов. Здесь валюты покупают и продают в парах: доллар к евро, фунт к иене и так далее. Всё просто — купил дешевле, продал дороже (или наоборот, если умеешь играть на понижение). Теоретически.

На практике это больше похоже на партию в шахматы с ураганом: ты думаешь на два хода вперёд, а рынок сносит все фигуры. Но для кого-то это не хаос, а предсказуемый алгоритм, которым можно управлять. Днём ты инженер или студент, а ночью — валютный трейдер. Или наоборот.

Forex привлекает низким порогом входа и высоким потенциалом прибыли. Но и риски соответствующие. Увеличенный доход здесь идёт рука об руку с кредитным плечом, которое может как ускорить прибыль, так и обнулить счёт за считаные минуты. Это игра для тех, кто умеет держать себя в руках и не паниковать из-за зелёной свечки на графике.

Среди инвесторов торговля на Forex вызывает споры. Одни считают это азартом, другие — наукой. Кто-то зарабатывает, кто-то теряет, но равнодушных почти не остаётся. Это рынок для тех, кто хочет быть на передовой и готов ежедневно принимать решения.

Как это работает

— Открывается счёт у брокера с лицензией.

— Устанавливается торговая платформа (чаще всего — MetaTrader).

— Проводится базовый анализ: технический (по графикам) и фундаментальный (по новостям).

— Делается ставка на рост или падение валютной пары.

— Сделка открывается и закрывается вручную или по заданным параметрам.

— Прибыль или убыток зависят от изменения курса и размера позиции.

Доходность

Доходность сильно колеблется. Можно удвоить счёт за неделю или потерять всё за день. Всё зависит от стратегии, дисциплины, объёма сделки и использования кредитного плеча. Среднестатистическая доходность трейдера — очень переменчивая. Надежды на стабильные проценты в месяц тут неуместны: рынок нестабилен, и даже самые опытные трейдеры проходят через убыточные периоды.

Факты и примеры

— Джордж Сорос в 1992 году за один день заработал $1 млрд, играя против британского фунта. Его действия заставили Банк Англии вывести валюту из Европейского механизма обменных курсов.

— Билл Липшуц, трейдер в Salomon Brothers, начинал с $12 000 и довёл свой счёт до $250 млн под управлением, став одним из легендарных валютных спекулянтов.

— Брайан Хантер потерял $6 млрд для фонда Amaranth Advisors, став одним из крупнейших провалов в истории трейдинга.

— Энди Кригер в 1987 году использовал кредитное плечо в 400:1, чтобы зарабатывать на переоценённой валюте Новой Зеландии. Его прибыль — около $300 млн.

— Джо Льюис, миллиардер и трейдер, также заработал на падении фунта в 1992 году наряду с Соросом, вложив в сделку более $1 млрд.

Риски

— Высокое кредитное плечо увеличивает и прибыль, и убытки. Потерять всё можно за несколько минут.

— Эмоции мешают: страх и жадность чаще всего приводят к ошибкам.

— Непредсказуемость рынка: даже при хорошем анализе новость или политическое решение могут обрушить курс.

— Риски брокеров: некоторые компании оказываются недобросовестными или вовсе исчезают.

— Психологическое выгорание: ежедневные стрессы сказываются на здоровье и принятии решений.

Барьер входа

Стартовать можно от $100, хотя для стабильной торговли лучше иметь от $1000. Некоторые брокеры предлагают центовые счета, где можно практиковаться с $10. Однако серьёзная прибыль требует объёмов — и капитала. Не стоит заходить на рынок последними деньгами.

Уровень вовлечённости

Торговля на Forex требует вовлечённости от 30 до 100%. Долгосрочная торговля и алгоритмы могут снизить нагрузку, но активный трейдинг — это почти работа на полный день. Нужно следить за рынками, новостями, обучаться, анализировать сделки. Часто трейдеры превращаются в аналитиков, спят по графику Японии и США.

Ссылки

— exness.com — международный брокер с удобной платформой и низкими спредами. Подходит как для новичков, так и для опытных трейдеров благодаря широкому выбору инструментов и прозрачной системе комиссии.

— fxpro.com — авторитетный брокер с лицензиями в нескольких юрисдикциях и удобным MetaTrader. Предлагает широкий спектр валютных пар и профессиональные аналитические инструменты.

— icmarkets.com — крупный брокер, ориентированный на активных трейдеров и скальперов. Известен высокой скоростью исполнения ордеров и низкими комиссиями, а также поддержкой популярных торговых платформ.

— Forex.com — брокер с более чем 20-летним опытом на рынке, предлагающий стабильную торговлю и широкий выбор активов. Поддерживает множество образовательных ресурсов и торговых инструментов.

— tradingview.com — мощная онлайн-платформа для технического анализа и отслеживания рынка в реальном времени. Позволяет создавать собственные графики и делиться торговыми идеями с сообществом.

Для открытия счёта требуется подтверждение личности (паспорт, адрес проживания) и совершеннолетие. В некоторых странах торговля с плечом регулируется или ограничена. Нужно проверять лицензию брокера в своей юрисдикции.

Вывод

Торговля на Forex — это как игра в шахматы на батуте. Ты вроде бы просчитал три хода вперёд, а тут вышла новость, и рынок прыгнул в сторону. Одни торгуют на пляже с ноутбуком, другие — в офисе с кофе и паникой. Главное — не путать стратегию с азартом и не торговать на деньги, отложенные на аренду. Если ты готов к ежедневным скачкам и умеешь ставить стоп-лоссы не только в терминале, но и в жизни — может, именно у тебя получится. А если нет — ну что ж, зато теперь ты знаешь, кто такой Джордж Сорос.

Глава 3. Криптовалюты

Криптовалюты — это цифровые активы, основанные на технологии блокчейн, которая обеспечивает децентрализованную, прозрачную и защищённую систему учёта. Представьте себе бухгалтерскую книгу, которую ведут тысячи компьютеров по всему миру одновременно. Каждый новый блок этой книги содержит информацию о транзакциях, и его нельзя изменить задним числом. Именно на этом принципе и построен весь рынок криптовалют.

Инвесторы покупают криптовалюту с расчётом на рост её стоимости, используют для диверсификации портфеля, участвуют в стейкинге или торгуют на биржах. Биткойн — первая и самая известная криптовалюта — стал не только цифровым аналогом золота, но и символом новой финансовой эпохи. Но рынок не ограничивается только BTC и ETH: тысячи проектов создают собственные токены с различной утилитарной или спекулятивной ценностью.

Криптовалюты — это как инвестировать в стартапы, только быстрее, технологичнее и намного более волатильно. Здесь возможно как кратное увеличение капитала за месяц, так и его почти полная потеря за неделю. Всё зависит от выбора актива, тайминга и уровня понимания процессов. Спокойной и предсказуемой эту сферу не назовёшь, но именно в этом — её магия и драйв.

Как это работает

— Регистрируетесь на криптобирже (например, Binance, Bybit или OKX).

— Проходите верификацию личности (KYC).

— Вносите фиатные деньги (рубли, доллары, евро).

— Покупаете криптовалюту: Bitcoin, Ethereum или альткойны.

— Храните на бирже, в горячем или холодном кошельке.

— Продаёте, когда достигнута цель по прибыли, или продолжаете холдить.

— Альтернатива — трейдинг, стейкинг, участие в ICO/IDO.

Доходность

Доходность криптовалют зависит от выбранной стратегии. Холдинг крупных активов может принести двузначные проценты в год, альткойны — кратный рост, а торговля — ежедневный доход или убыток. Чем выше риск, тем выше возможная доходность. Но и волатильность не дремлет: всё может измениться за сутки. Важно понимать цикл рынка, новости, поведение крупных игроков и держать нервы крепкими.

Факты и примеры

— В 2011 году Bitcoin стоил $1. В 2021 году он достиг $69 000. За 10 лет рост составил 6 900 000%.

— В 2015 году Vitalik Buterin запустил Ethereum. Стартовая цена монеты была ~$0.30, к 2021 году — около $4 800.

— В 2020 году PancakeSwap (DeFi-платформа) стартовала с нуля. Токен CAKE за 6 месяцев вырос до $44.

— В 2017 году в рамках ICO проект Tezos привлёк $232 млн за 2 недели — один из крупнейших сборов того времени.

— В 2019 году Binance запустил Launchpad — платформа позволила проекту BitTorrent привлечь $7.2 млн за 18 минут.

— В 2023 году платформа Arbitrum раздала токены ранним пользователям, и десятки инвесторов получили по $10 000+ буквально за участие.

Риски

— Волатильность: криптовалюты могут обесцениться за считаные часы.

— Хакерские атаки: кошельки и биржи — частая цель злоумышленников.

— Регуляторные риски: запреты, ограничения и давление со стороны властей.

— Технические сбои: потеря доступа к кошельку — потеря средств.

— Рыночные манипуляции: крупные игроки («киты») могут влиять на курс.

— Отсутствие гарантий: нет центрального органа, способного вернуть ваши деньги.

Барьер входа

Начать можно с $10–20: этой суммы достаточно для покупки доли в Bitcoin или Ethereum. Для полноценной диверсификации по нескольким активам желательно иметь от $500–1000. Чем выше сумма, тем больше вариантов: участие в ICO, стейкинге, пассивных стратегиях. Учтите комиссии бирж и потенциальные налоги.

Уровень вовлечённости

Для инвестора-«холдера» достаточно уделять крипте 5–10% времени: купить, выбрать надёжное хранилище и раз в месяц проверять курс. Для трейдера или участника DeFi — от 40 до 70%: постоянный мониторинг рынка, чтение новостей, тестирование протоколов. Активное участие требует знаний, времени и самодисциплины.

Ссылки

— binance.com — крупнейшая централизованная биржа с широким выбором активов.

— kraken.com — надёжная биржа с акцентом на безопасность и ликвидность.

— http://bybit.com — популярна среди трейдеров деривативов с интуитивной платформой.

— coinmarketcap.com — основной ресурс для отслеживания курсов и капитализации криптоактивов.

— ledger.com — лидер среди аппаратных кошельков для безопасного хранения криптовалют.

Для регистрации на биржах и покупки криптовалют потребуется подтверждение личности (паспорт или ID), возраст 18+, банковская карта или иная платёжная система. Некоторые биржи недоступны в ряде стран.

Вывод

Инвестировать в крипту — это как пытаться оседлать бешеного быка на скорости 300 км/ч. Или влюбиться в электрический ток. Здесь всё нестабильно, шумно и непредсказуемо. Но если ты поймаешь волну — может унести далеко и высоко. Это рынок, где нервы нужны крепче, чем у сапёра, а мышка должна выдерживать 100 кликов в минуту. И всё же… в этом хаосе рождаются цифровые состояния, которые казались невозможными ещё вчера. Не обязательно быть техногением — достаточно быть внимательным, любознательным и готовым принимать быстрые решения. Если тебе комфортно в мире цифр, и ты не боишься играть на краю — крипта даст шанс. Не гарантию, а именно шанс. А уж воспользоваться им или нет — решаешь только ты.

Глава 4. Краудлендинг

Краудлендинг — это когда инвесторы (то есть ты и другие частные лица) скидываются деньгами, чтобы выдать займ конкретному человеку или бизнесу. Это как стать банком, но без мраморных колонн и строго одетых клерков. Ты просто заходишь на платформу, выбираешь проект или человека, которому хочешь одолжить, и получаешь проценты, если всё идёт по плану.

Краудлендинг работает на онлайн-платформах, которые соединяют заёмщиков и инвесторов напрямую. Заёмщик оставляет заявку, описывает, на что нужны деньги, а платформа проверяет его кредитоспособность. Потом ты (и ещё десятки инвесторов) можете «разделить» этот займ: кто-то даёт €50, кто-то €500, и в итоге собирается нужная сумма. Деньги уходят заёмщику, а тебе — проценты в течение всего срока.

Для бизнеса это альтернатива банковским кредитам. Для инвестора — возможность заработать больше, чем на вкладе, особенно если выбирать заёмщиков с высокой доходностью. Но и риски тоже выше: банкротства, просрочки, исчезновения — всё бывает.

Краудлендинг популярен в Европе и США. В Эстонии, например, через платформу Bondora уже инвестировали сотни миллионов евро. А в Германии краудлендинг часто используется для финансирования зелёных проектов и стартапов. Здесь важна не только доходность, но и ощущение, что ты поддерживаешь что-то хорошее и полезное.

Как это работает

— Регистрируешься на краудлендинговой платформе и проходишь верификацию (понадобится ID или паспорт).

— Вносишь деньги на счёт.

— Выбираешь проекты или займы для инвестирования (можно вручную, можно автоинвестом).

— Инвестируешь в одного или нескольких заёмщиков.

— Получаешь ежемесячные выплаты (проценты и/или часть тела займа).

— Повторяешь или реинвестируешь — и строишь свой пассивный доход.

Некоторые платформы позволяют инвестировать от €1, а другие требуют минимум €50–€100. Есть опции с ручным управлением, а есть — с автоматическим распределением капитала.

Доходность

Доходность варьируется в зависимости от риска и платформы. Обычно — от 5 до 12% годовых. Более высокие проценты означают более высокий риск. Заработок зависит от выбранной стратегии: консервативной или агрессивной.

Факты и примеры

— В 2022 году житель Латвии, Артур К. инвестировал через Mintos €10 000 и получил доход 9,3% годовых, выбрав портфель из потребительских займов в Мексике и Испании.

— Немецкая платформа Exporo в 2021 году профинансировала более 30 строительных проектов, один из которых, жилой комплекс в Дрездене, принес инвесторам 6% годовых в течение 18 месяцев.

— На платформе Bondora пользователь Катрин Л. инвестировала €5 000 в автоинвест с низким риском и за 3 года заработала €807 прибыли (примерно 5,2% годовых после вычетов и дефолтов).

— В 2020 году в Великобритании краудлендинговая платформа Funding Circle сообщила о выплате £2 млрд процентов своим инвесторам с момента основания.

— Французская платформа October помогла профинансировать проект по установке солнечных панелей на крыше колледжа в Лионе. Инвесторы получили 7,1% годовых в течение 24 месяцев.

Риски

— Невозврат займа. Заёмщик может обанкротиться или просто не вернуть деньги.

— Платформа может закрыться. Если сайт исчезает, вернуть вложения бывает сложно.

— Отсутствие гарантированного страхования. В отличие от банков, нет фонда, который компенсирует убытки.

— Низкая ликвидность. Деньги застревают на несколько месяцев или лет.

— Регуляторные риски. Законы о краудлендинге меняются, в некоторых странах платформа может потерять лицензию.

Барьер входа

Минимальная сумма зависит от платформы: чаще всего — от €10 до €100. Некоторые сервисы предлагают вход с €1, но это скорее пробная версия. Для диверсифицированного портфеля желательно иметь от €500–1000 и выше.

Уровень вовлечённости

Если использовать автоинвест — достаточно 5–10% времени: настроил и забыл. При ручном выборе займов и анализе заёмщиков вовлечённость может достигать 30–40%. Платформы предлагают аналитику, графики и фильтры, но всё равно нужно немного следить за ситуацией.

Ссылки

— mintos.com — европейская краудлендинговая платформа с прозрачной системой рейтингов заёмщиков и разнообразными типами кредитов. Позволяет инвестировать от €10 с возможностью автолонга и аналитики.

— bondora.com — платформа с фокусом на простоте и долгосрочной доходности, предлагает автоинвест и ручной выбор займов. Подходит для начинающих с низким порогом входа.

— october.eu — французская платформа, специализирующаяся на финансировании малого и среднего бизнеса с фиксированной доходностью и поддержкой зелёных проектов.

— exporo.de — немецкий сервис краудфандинга недвижимости, предлагающий инвестиции в строительные проекты с доходностью около 6–7% годовых.

Для большинства платформ требуется верификация личности (паспорт или ID), счёт в банке и возраст 18+. Некоторые ограничены по странам: например, граждане США или России не могут пользоваться отдельными европейскими платформами.

Вывод

Краудлендинг — это как если бы ты стал банкиром, только без галстука и офиса. Ты не разговариваешь с клиентами, не проверяешь залоговые квартиры, не пишешь отчёты для ЦБ. Ты просто сидишь в трусах с ноутбуком и распределяешь деньги — €50 туда, €20 сюда. А потом смотришь, как они медленно, но верно возвращаются с процентами.

Но всё это только при условии, что заёмщики честные, платформа не сбежала, а ты сам не инвестировал всё в одного болгарского парикмахера с мечтой о студии красоты на колесах. Разумная диверсификация — твой лучший друг.

И если тебе приятно осознавать, что ты помог какому-нибудь испанскому пекарю купить новую печь, а за это получил 7% годовых — поздравляю. Ты нашёл свой способ быть добрым, полезным и при этом богатым. Ну, или хотя бы не бедным.

Глава 5. Акции: биржевые и прямые инвестиции в бизнес

Инвестирование в акции — один из самых старых и самых обсуждаемых способов приумножить капитал. Представьте, что у вашего соседа открылся пирожковый бизнес, и вы дали ему денег, чтобы он купил печку и начал продавать горячие пирожки на углу. Взамен он пообещал вам долю в прибыли. Поздравляем: вы только что стали инвестором. Когда дело доходит до фондового рынка, суть та же, только пирожки превращаются в технологические стартапы, нефтяные корпорации или банки, а сосед — в публичную компанию, чьи акции можно купить на бирже.

Акции бывают двух видов. Первые — биржевые, их можно купить на фондовых рынках через брокера. Это как супермаркет для инвестиций: зашёл, выбрал, положил в корзину. Вторые — прямые инвестиции: вы вкладываете деньги в частный бизнес, не выходящий на биржу. Тут всё как на рынке: надо торговаться, изучать бизнес изнутри, разбираться в людях. Один даёт деньги кофейне на углу, другой — IT-компании друга детства. Главное отличие — ликвидность: акции на бирже можно продать за секунды, а из частного бизнеса деньги вытащить гораздо сложнее.

Инвестирование в акции привлекательно по многим причинам. Это относительно просто начать, можно выбрать разные стратегии — от дивидендного дохода до игры на росте цены. Акции можно держать годами или продавать за день. Но есть и обратная сторона — риски, кризисы, манипуляции. Мир публичных компаний — это не только про прибыли, но и про банкротства, падения и внезапные твиты генеральных директоров, сжигающие миллиарды.

Как это работает

Вы открываете брокерский счёт в лицензированной компании, переводите деньги, выбираете акции — и покупаете их. Если вы хотите инвестировать напрямую, то ищете бизнес, оцениваете его перспективы и входите как совладелец. Далее — или получаете дивиденды, или продаёте долю с прибылью. Биржевые инвестиции проще автоматизировать, прямые требуют личного участия.

Доходность

Доходность акций зависит от множества факторов: отрасли, рыночной ситуации, времени входа и выхода. В долгосрочной перспективе рынок акций показывает положительную динамику, но внутри отдельных периодов возможны как резкие взлёты, так и глубокие падения. Гарантировать доход нельзя — он может быть как выше инфляции, так и существенно ниже.

Факты и примеры

— Питер Линч, управляющий фондом Magellan в Fidelity с 1977 по 1990 год, обеспечивал среднюю доходность 29,2% годовых. Это выше, чем у большинства конкурентов.

— Компания Apple провела IPO в 1980 году. Инвестор, вложивший $1000, сегодня имел бы актив на сумму свыше $1,5 млн с учётом сплитов.

— В 2008 году акции General Motors упали почти до нуля, и инвесторы потеряли практически всё — компания обанкротилась и была реструктурирована.

— Уоррен Баффет начал покупать акции Coca-Cola в 1988 году. Его компания Berkshire Hathaway до сих пор держит этот актив и получает ежегодные дивиденды в сотни миллионов долларов.

Риски

— Падение котировок акций из-за рыночных или внутренних причин компании.

— Финансовые махинации со стороны менеджмента (пример: скандал с Enron).

— Ликвидность: сложно быстро продать крупные объёмы в малоликвидных бумагах.

— Проблемы в экономике или геополитике, влияющие на рынок в целом.

— Отсутствие гарантий: даже крупнейшие компании могут рухнуть.

— Для прямых инвестиций: высокий риск плохого менеджмента или мошенничества со стороны владельцев бизнеса.

Барьер входа

Для биржевых инвестиций достаточно стартовой суммы от $100–$200 через онлайн-брокера. Прямые инвестиции в бизнес требуют большего капитала — от $5 000 до $50 000 и тщательного анализа компании. Некоторые сделки доступны только квалифицированным инвесторам.

Уровень вовлеченности

Если речь идёт о биржевых инвестициях, вовлечённость может составлять около 10–20% времени — выбрать стратегию, подобрать бумаги и изредка следить за новостями. Если же вы инвестируете напрямую в бизнес, то уровень вовлечённости резко возрастает до 60–80%. Нужно понимать рынок, участвовать в управлении или хотя бы контролировать отчётность и риски.

Ссылки

— tinkoff.ru/invest/ — одна из крупнейших российских платформ с удобным мобильным приложением и доступными комиссиями. Подходит для начинающих и опытных инвесторов, предлагает широкий выбор акций и ETF.

— interactivebrokers.com — международный брокер с низкими комиссиями и широким доступом к мировым рынкам. Ориентирован на активных трейдеров и институциональных инвесторов.

— freedom24.com — платформа с доступом к IPO и американским акциям. Удобна для инвесторов, которые хотят участвовать в первичных размещениях и торгах на NASDAQ и NYSE.

Для открытия счёта у большинства брокеров нужен паспорт и ИНН, иногда — подтверждение адреса. Иностранные платформы требуют дополнительных документов и соблюдения требований резиденства (например, граждане США не всегда могут пользоваться европейскими платформами).

Вывод

Инвестирование в акции — это как посадить в саду кучу разных деревьев. Одно вырастет в яблоню, другое засохнет, третье выживет назло всем. И ты никогда не знаешь, какой из саженцев даст тебе ведро плодов, а какой утащит за собой лопату. Да, бывают шторма, налёты гусениц (или аналитиков с плохими прогнозами), но если поливать, удобрять и не паниковать при первом морозе — урожай будет. Главное — не пытаться обнять весь сад разом. Начни с одного дерева. Или хотя бы с брокерского счёта.

Глава 6. Облигации (Bonds)

Облигации — это долговые ценные бумаги, по сути — расписка: государство или компания берёт у вас деньги в долг и обязуется вернуть с процентами. При этом вы не становитесь совладельцем бизнеса, как при покупке акций, а всего лишь кредитором. Это может быть как правительство США, выпускающее казначейские облигации, так и локальный молокозавод, ищущий финансирование.

Существует множество видов облигаций: государственные, корпоративные, муниципальные, обеспеченные и необеспеченные, с фиксированным или плавающим купоном, вечные и даже с правом досрочного погашения. Их можно купить через биржу или внебиржевым способом. Некоторые облигации продаются пакетами (лотами), некоторые — поштучно.

Инвестор, покупая облигацию, получает регулярный доход в виде купонных выплат, а в конце срока — всю сумму обратно. Доход, как правило, фиксирован. Из-за этого облигации считают консервативным инструментом: они предсказуемы, понятны и более устойчивы к рыночным колебаниям, чем акции. Облигации активно используют центральные банки, пенсионные фонды, страховые компании и те, кто предпочитает спать спокойно.

На рынке облигаций есть и вторичная торговля. Бумаги можно купить и продать до срока погашения — с прибылью или убытком в зависимости от изменений процентных ставок и кредитного качества эмитента. Если вы купили облигацию под 6%, а ставка в стране упала до 3% — вашу бумагу могут у вас вырвать из рук с хорошей наценкой.

Именно облигации позволили Римской империи финансировать военные походы, США — провести масштабную индустриализацию, а сегодня — стабилизировать бюджеты стран и сохранить состояние крупных капиталов.

Как это работает

— Инвестор выбирает облигацию: по сроку, доходности, эмитенту.

— Покупает её через брокера или банк.

— Получает купонный доход — раз в квартал, полгода или год (в зависимости от условий).

— По истечении срока получает обратно номинальную стоимость облигации.

— При желании может продать облигацию раньше срока на вторичном рынке.

— Следит за рейтингами эмитентов, ставками и новостями: облигации тоже болеют.

Доходность

Доходность облигаций фиксирована или плавающая, но почти всегда ниже доходности акций. Однако стабильность делает её привлекательной: вы заранее знаете, сколько получите. Типичная годовая доходность варьируется от 2% до 10%, в зависимости от эмитента и срока.

Факты и примеры

— Apple Inc. в 2020 году разместила облигации на $8,5 млрд. Часть из них имела доходность менее 1% годовых. При этом бумаги были раскуплены инвесторами за считаные часы, потому что Apple имела высокий кредитный рейтинг (ААА) и считалась надёжным заёмщиком.

— Во время финансового кризиса Уоррен Баффет вложил $5 млрд в облигации Goldman Sachs с купоном 10% годовых. Позже банк выкупил их обратно с премией, а общая прибыль Berkshire Hathaway составила более $3,7 млрд.

— Облигации правительства Германии (Bunds) в 2021 году имели отрицательную доходность: инвесторы доплачивали за право дать в долг. Да, и такое бывает.

— В начале 1980-х казначейские облигации США предлагали доходность до 15% годовых из-за борьбы с инфляцией. Многие инвесторы зафиксировали высокую прибыль, приобретя бумаги на десятилетия вперёд.

Риски

— Кредитный риск: эмитент может не выплатить купоны или не вернуть деньги.

— Процентный риск: рост ставок снижает цену уже купленных облигаций.

— Инфляционный риск: фиксированный доход может не покрыть рост цен.

— Риск ликвидности: не все облигации легко продать до срока погашения.

— Политический риск: дефолты государств (например, России в 1998).

Барьер входа

Купить облигацию можно с суммой от 1000 рублей на российском рынке или от $100 на зарубежном. Для некоторых корпоративных выпусков минимальный порог — от $1000 и выше. Через биржевые фонды (ETF) можно инвестировать даже с $10, если хочется сразу широкую диверсификацию. Брокерский счёт обязателен.

Уровень вовлеченности

Пассивный уровень: от 5% до 20% времени. Купил — и забыл до ближайшего купонного дня. Иногда нужно заглядывать в новости о состоянии эмитента и макроэкономике, особенно если вложения в высокодоходные облигации. Для долгосрочного инвестора облигации — это как депозит, только с возможностью продать.

Кому подходит и кому не подходит

Подходит:

— тем, кто ищет стабильный доход

— начинающим инвесторам

— пенсионерам и фондам

— тем, кто не хочет сильно рисковать

Не подойдёт:

— желающим быстрого роста капитала

— тем, кто не любит ждать 3—5 лет

— инвесторам, которые не понимают, что такое процентная ставка

Ссылки на проекты

— finex-etf.ru — биржевой фонд, предоставляющий доступ к облигациям с возможностью инвестировать с небольшой суммы и диверсифицировать портфель. Идеально подходит для тех, кто хочет пассивный и надёжный доход.

— spbexchange.ru — международная торговая площадка, позволяющая покупать иностранные облигации напрямую с российского рынка. Хороший выбор для инвесторов, желающих расширить границы вложений.

— tinkoff.ru/invest — платформа с доступом к широкому набору российских и зарубежных облигаций через брокерский счёт, удобное мобильное приложение и подробную аналитику.

— moex.com — крупнейшая российская биржа с возможностью торговли облигациями различных эмитентов, а также корпоративными и государственными бумагами.

— sberbank.ru — традиционный банк с сервисом для инвестиций в облигации как для начинающих, так и для опытных инвесторов, со стабильной поддержкой и консультациями.

Для покупки нужны: паспорт, ИНН, открытый брокерский счёт. Иностранные облигации могут потребовать статус квалифицированного инвестора.

Вывод

Облигации — это не про «разбогатеть быстро», это про «не потерять то, что нажито потом и кровью». Если вы думаете, что стабильность — это скучно, просто сравните свою нервную систему с системой трейдера на крипте. Когда вы получаете купон — это маленький праздник. Особенно если в этот день ещё и зарплата.

Покупка облигаций — это как аренда квартиры государству или крупной корпорации. Только квартирант платит вовремя, не курит и уезжает в срок. Ну, почти всегда. Если же он не уехал — вам просто немного грустно, но не критично.

Вы не станете миллиардером на облигациях. Но можете спокойно пить чай, зная, что ваше вложение приносит деньги, пока вы разглядываете котов в интернете. И да, Уоррен Баффет тоже инвестировал в облигации. А он, если что, котов не одобряет.

Глава 7. Венчурные инвестиции

Венчурные инвестиции — это вложения в молодые компании на ранних стадиях развития, которые ещё не вышли на биржу и не имеют устойчивого денежного потока, но обладают потенциалом масштабного роста. Чаще всего такие инвестиции направлены на технологические стартапы с инновационными продуктами. Венчурный капиталист (или инвестор) предоставляет деньги в обмен на долю в бизнесе, рассчитывая, что со временем она вырастет в цене многократно — особенно если стартап выйдет на IPO или будет выкуплен крупной компанией.

Основная идея — найти «будущего единорога» (компанию, чья капитализация превысит $1 млрд) на этапе, когда он ещё выглядит как потерянный пони. Но за шанс получить 1000% дохода приходится платить риском потерять 100% вложений. Часто инвесторы работают через фонды или платформы, которые агрегируют стартапы, проводят базовую проверку и предоставляют доступ к инвестициям.

Как это работает

— Выбирается форма участия — напрямую в стартап или через платформу/венчурный фонд.

— Проводится оценка проекта: команда, продукт, рынок, стадия развития, конкуренты.

— Инвестор заключает соглашение SAFE или приобретает долю в уставном капитале.

— Деньги переводятся, стартап использует их на рост.

— Через 3–10 лет возможен выход: IPO, продажа бизнеса или выкуп доли.

— Если всё идёт по плану — фиксируется доход; если нет — убыток.

Доходность

Потенциальная доходность венчурных инвестиций может достигать тысяч процентов, особенно при вложении на стадии pre-seed или seed. Но на практике прибыль приносит лишь малая часть проектов: остальные дают либо ноль, либо убыток. Поэтому стратегия включает диверсификацию и терпение: это инвестиции не на один год, а на десятилетие.

Факты и примеры

— Питер Тиль вложил $500 тыс. в Facebook (данная организация запрещена на территории РФ) в 2004 году на стадии seed. При IPO в 2012 году его доля стоила более $1 млрд.

— Крис Сакка инвестировал в Twitter до публичного размещения и получил около $1,2 млрд при выходе.

— Рид Хоффман, сооснователь LinkedIn, стал одним из ранних инвесторов в Airbnb. Его венчурный фонд Greylock Partners вложил $20 млн в 2009 году, получив долю, оценённую в $2,5 млрд после IPO.

— Benchmark Capital вложил $6,7 млн в Uber на ранней стадии, что превратилось в более чем $8 млрд после IPO.

— Астория Вентуре вложила $3 млн в Etsy — доля фонда стоила $90 млн к моменту IPO.

Риски

— Полная потеря инвестиций из-за банкротства стартапа.

— Юридические риски: непрозрачные соглашения, отсутствие защиты миноритариев.

— Отсутствие ликвидности: выйти из проекта можно только через IPO или M&A.

— Разводнение доли: при новых раундах финансирования ваша доля может уменьшаться.

— Рыночные риски: даже гениальный продукт может не найти аудиторию.

— Командные риски: ключевые сотрудники могут уйти, а без них — всё.

Барьеры входа

Инвестировать напрямую в стартапы можно начиная от $10 000, но чаще — от $25 000–50 000. Через краудинвестинговые платформы — от $1000. Некоторые зарубежные платформы пускают с $500, но для резидентов США. Для участия в крупных венчурных фондах минимальный входной порог — от $250 000 до $1 млн.

Уровень вовлеченности

Если вы вкладываете через фонд — ваша вовлеченность близка к нулю (5–10%). Если вы angel investor — то всё серьёзнее: от проверки проектов до участия в совете директоров, что может занять до 40–60% времени. В среднем же пассивному инвестору достаточно следить за новостями и раз в год читать отчёт от фонда.

Ссылки

— republic.com — платформа для широкой аудитории, можно инвестировать от $50.

— ourcrowd.com — международная платформа, требует статус аккредитованного инвестора.

— 500.co — венчурный фонд с фокусом на ранних стартапах по всему миру.

Для большинства зарубежных платформ могут потребоваться: — подтверждение дохода или капитала (например, $200 000 в год или $1 млн активов),

— резидентство США или другой страны с соглашением об инвестиционной деятельности,

— заполнение формы KYC (анкетирование по борьбе с отмыванием денег) и предоставление документов.

Некоторые платформы открыты только для аккредитованных инвесторов, другие — работают с частными лицами через лимиты.

Вывод

Венчурные инвестиции — это как Tinder для капитала: выбираешь, надеешься, а потом или свадьба, или блокировка. Разница в том, что на каждую удачную венчурную «свадьбу» приходится десяток инвесторских «разводов». Но когда ты попадёшь в «следующий Airbnb», твои друзья будут называть тебя провидцем, хотя на деле ты просто вовремя нажал «вложить».

Венчур не про стабильность, а про масштаб. Это территория больших мечтателей и людей с крепкими нервами. У тебя может быть ноль, а может — ноль с пятью нулями. Главное — помнить: венчур — это марафон с прыжками через минное поле, а не вечерняя прогулка в парке. И да, иногда ты наступаешь не туда.

Глава 8. ETF (Биржевые фонды)

ETF (Exchange-Traded Funds) — это инвестиционные фонды, торгуемые на бирже так же, как и акции. Каждый ETF включает в себя портфель активов — акции, облигации, сырьё или их комбинации — и стремится повторить доходность определённого индекса или сектора. Вместо того чтобы покупать десятки акций вручную, инвестор приобретает одну бумагу ETF, которая уже содержит в себе доли этих активов. Таким образом, он сразу получает диверсифицированный портфель.

ETF могут быть узкоспециализированными (например, только компании из сектора чистой энергетики) или широкими (вроде ETF на индекс S&P 500). Это позволяет инвестору выбирать стратегию: делать ставку на технологический сектор, страну или даже на золото. Есть ETF, выплачивающие дивиденды, а есть нацеленные только на рост стоимости.

ETF котируются на бирже в реальном времени, и их можно купить или продать в течение дня, в отличие от паевых инвестиционных фондов. Комиссии, как правило, ниже, а прозрачность — выше. Они подходят как для краткосрочных спекуляций, так и для долгосрочных портфелей.

Как это работает

— Открываете брокерский счёт (например, через Тинькофф Инвестиции или Interactive Brokers).

— Изучаете список доступных ETF — по странам, секторам или типам активов.

— Покупаете пай ETF через торговый терминал, как обычную акцию.

— Получаете доход либо от роста стоимости ETF, либо от дивидендов, если они предусмотрены.

— При необходимости продаёте пай по рыночной цене.

Некоторые ETF — синтетические и используют деривативы, но большинство — физические, с реальными активами в основе.

Доходность

Доходность ETF зависит от того, на что он ориентирован. Фонды на облигации обеспечивают стабильность, но скромный прирост капитала. ETF на акции могут приносить высокий доход, но и риски соответствующие. Всё зависит от выбранной стратегии, горизонта инвестиций и терпения инвестора. В среднем доходность сопоставима с базовым индексом, за вычетом комиссии управляющего фонда.

Факты и примеры

— John Bogle и создание первого ETF-подобного фонда — в 1976 году основатель Vanguard запустил индексный фонд, ставший предшественником ETF. Его идея — покупать весь рынок, а не выбирать отдельные акции — изменила индустрию.

— SPDR S&P 500 ETF (тикер SPY) был запущен в 1993 году. Он стал первым официальным ETF в США. Сейчас это один из крупнейших фондов с активами более $400 млрд.

— Invesco QQQ Trust — ETF на индекс Nasdaq-100, включающий крупнейшие технологические компании. Он показал один из самых высоких темпов роста за 2010-е годы.

— iShares MSCI Emerging Markets ETF (EEM) позволяет инвестировать в развивающиеся рынки — от Бразилии до Индии. Он часто используется институциональными инвесторами, чтобы зайти в «рискованные» страны без покупки отдельных бумаг.

— Vanguard Total World Stock ETF (VT) объединяет в себе почти весь мировой рынок. Это решение для ленивого инвестора: один ETF — и глобальный портфель готов.

Риски

— Рыночный риск: стоимость ETF зависит от базового индекса или сектора. В случае падения рынка, фонд также дешевеет.

— Валютный риск: при инвестировании в зарубежные ETF возможны потери из-за колебания валютных курсов.

— Риск ликвидности: у узкоспециализированных ETF может быть слабый спрос.

— Синтетические ETF: используют деривативы, что повышает сложность и риск.

— Ошибки в репликации: если ETF неточно следует за индексом, доходность может отличаться.

Барьер входа

Инвестировать в ETF можно с минимальными суммами. Большинство фондов доступны от стоимости одной акции. Например, пай SPY стоит около $500, а VT — около $100. Через брокеров, позволяющих дробные акции, можно начинать даже с $10. Практически отсутствуют ограничения по минимальной сумме, главное — наличие брокерского счёта и понимание, во что вы вкладываете.

Уровень вовлеченности

ETF — отличный выбор для тех, кто не хочет тратить много времени на анализ рынков. После первичного выбора фонда, вы можете инвестировать на автомате: регулярно докупать и не следить за новостями. Вовлеченность может быть минимальной — 5–10% времени от активного трейдера. Однако при желании можно углубляться в тематику, составлять портфели и анализировать сектора — тогда уже 30–40%.

Ссылки

— ssga.com — одна из крупнейших управляющих компаний с обширной линейкой ETF, ориентированных на разные регионы и сектора. Известна высоким качеством управления и прозрачностью фондов.

— ishares.com — ведущий поставщик ETF с широким ассортиментом продуктов по всему миру, покрывающих разные классы активов и стратегии.

— investor.vanguard.com/etf — лидер пассивных инвестиций, предлагающий одни из самых дешёвых по комиссиям ETF, популярный среди долгосрочных инвесторов.

— interactivebrokers.com — международный брокер с доступом к мировым рынкам ETF, предоставляющий профессиональные торговые платформы и низкие комиссии.

— tinkoff.ru/invest — российский брокер, предлагающий удобный доступ к ETF, в том числе фондов, торгуемых на Мосбирже, с удобным мобильным приложением.

Для инвестирования потребуется: паспорт, ИНН, счёт у брокера. Граждане США и ряда других стран могут иметь ограничения в доступе к отдельным ETF, особенно UCITS-фондам в ЕС.

Вывод

ETF — это как шведский стол: вы пришли за одной котлетой, а получили сразу гарнир, салат, соус и компот. И всё это — за одну цену. Вам не нужно выбирать, кто из 500 компаний лучше — просто берите весь индекс и не мучайтесь.

Если инвестор — это человек, который пытается нащупать свою стратегию в шуме рынка, то ETF — это его беруши. Меньше шума, больше пользы. Они не требуют ежедневных нервов, не звонят вам в 3 утра с новостью о банкротстве. Это идеальный инструмент для ленивых, занятых и рациональных.

Вложившись в ETF, можно годами не менять стратегию — и это будет считаться умным решением. Конечно, вам вряд ли расскажут об этом по телевизору: там любят драмы и падения. А ETF — это скучно, стабильно, доходно. И пусть будет так.

Глава 9. Недвижимость

Инвестирование в недвижимость — это приобретение физической собственности: квартир, домов, офисов, гостиниц, складов или участков земли с целью получения дохода. Вы либо сдаёте объект в аренду, получая стабильный денежный поток, либо ждёте роста цен и продаёте с прибылью. Это инвестиция в «твердые» активы — их можно потрогать, увидеть, иногда даже вдохнуть (с запахом свежей краски после ремонта).

Интересные формы: апарт-отели, курортная недвижимость, складские помещения, гаражи — спектр широк. Инвестор может управлять самостоятельно (ремонт, общение с арендаторами) или нанять управляющую компанию. Некоторые объекты продаются через инвестиционные фонды (REIT), позволяя участвовать без покупки недвижимости напрямую.

Главное отличие недвижимости — высокая стоимость актива, низкая ликвидность и необходимость управлять (или платить за управление). Это не игрушка для быстрых сделок, а долгий и продуманный шаг. Но взамен можно получить стабильный доход и ощутимый прирост капитала.

Как это работает

— Выбираете тип недвижимости: жилая, коммерческая, курортная или другая.

— Оцениваете рынок: спрос, рентабельность, риски.

— Покупаете объект сам или через фонд.

— Сдаёте в аренду или запускаете девелоперский проект.

— Получаете аренду и/или продаёте объект при росте цен.

— Повторяете цикл или реинвестируете полученное.

Доходность

Доходность недвижимости складывается из арендного потока и роста стоимости актива. Аренда приносит 3–8% годовых, в зависимости от региона и типа недвижимости. Рост стоимости — до 10% в год в перспективных регионах. Это медленный и устойчивый инструмент, без резких скачков, но и без сверхдоходов.

Факты и примеры

— Майкл Делл, основатель Dell, купил дом в Остине в 1988 году за $300 тыс. К 2020 году он стоил более $4 млн. Это пример долгосрочного прироста стоимости недвижимости.

— «Брукфилд Премьер», офисный проект в Лондоне, построенный в 2003 году. Инвесторы получили доход более 12% годовых от сдачи площадей и более чем удвоили вложения к 2015 году.

— Иван Демидов, российский инвестор, купил склад под Москвой в 2010 году за 15 млн {₽}, сдал в аренду логистической компании и получил 25% годовых чистой прибыли.

— Сергей Белоусов приобрёл курортный комплекс в Краснодарском крае в 2012 году, сдал в аренду на сезон. За 8 лет стоимость выросла более чем в 3 раза.

— Brookfield Asset Management в 2019 году приобрёл складские и логистические объекты в США за $2 млрд. Это позволило фонду получить доход около 7% ежегодно.

Риски

— износ объекта и необходимость капитального ремонта;

— падение спроса на аренду и вакантность;

— изменения правил (зонирование, налоги, запреты на аренду);

— снижение цен на недвижимость;

— риски обманных сделок и мошенничества;

— валютные риски при иностранных инвестициях.

Барьер входа

Для жилой недвижимости в крупных городах нужно от €50 000–100 000. В провинции или небольших городах можно стартовать от €20 000. Через фонды REIT доступно с сумм от €500–1000. Чем разнообразнее портфель, тем выше защита и больше возможностей.

Уровень вовлечённости

Самоуправление требует до 40% времени: поиск арендаторов, сбор аренды, ремонт. Если нанять управляющую компанию — 10–20% на контроль. Через REIT — менее 5% времени. Управлять несколькими объектами требует системного подхода: юрист, договоры, финансовый контроль.

Ссылки

— realtymogul.com — американская краудинвестинговая платформа для коммерческой недвижимости. Предлагает доступ к проектам с пассивным доходом и возможностью диверсификации.

— fundrise.com — фондовый инвестиционный фонд недвижимости (REIT) из США, ориентированный на долгосрочные вложения с регулярной доходностью и управлением активами профессионалами.

— estateguru.co — европейская платформа краудлендинга для недвижимости, предлагающая проектное финансирование с фиксированной доходностью и прозрачными условиями.

— tinkoff.ru/invest — российский брокер с доступом к REIT и акциям девелоперов, удобный для начинающих и опытных инвесторов.

— moex.com — торговая площадка с широким выбором индексов и бумаг, связанных с недвижимостью.

Для зарубежных платформ требуется верификация личности, подтверждение места жительства, иногда — статус квалифицированного инвестора. В РФ и ЕС доступ возможен ограниченно для нерезидентов и требует открытия счёта у локального брокера.

Вывод

Инвестиции в недвижимость — это как посадить дерево: сначала ты роешь яму, поливаешь, ухаживаешь. И только через годы оно начинает приносить плоды. Но в отличие от грядки с ежевикой, дерево живёт десятилетия, приносит тень и стабильный урожай.

Если вы готовы терпеть уборку после арендаторов и звать сантехников в 2 часа ночи, — вы настоящие дети недвижимости. Но даже если не готовы, можно нанять управляющих и радоваться доходу, не роняя слёз над затопленным потолком.

Ключ к успеху — понимание цены местоположения, хорошего управления и готовности смотреть в будущее 5, 10, 20 лет вперёд. И если вы готовы на это — недвижимость может стать пассивным союзником, который не сбежит и не забудет заплатить аренду.

Тема недвижимости настолько большая, что можно пройтись по конкретным кейсам, не всем, но самым интересным.

Глава 10. Жилая недвижимость

Жилая недвижимость — это покупка квартиры, дома, таунхауса или комнаты с целью сдачи в аренду или перепродажи. Она уникальна своей осязаемостью: стены, окна, ремонт, сантехника — всё можно потрогать и увидеть собственными глазами. Это инвестиция, которая, по сути, сочетает сохранение капитала и умеренный доход. Вы вкладываете в кирпич и цемент, но получаете деньги ежемесячно — в виде арендных платежей — и потенциальный прирост стоимости объекта с течением времени.

Как это работает: вы выбираете объект — например, студию в городе у метро, где есть спрос на аренду, — покупаете его, приводите в порядок и сдаёте жильцам. Доход составляет аренда минус расходы: коммуналка, ремонт, налоги, обслуживание. Объект может приносить пользу десятилетиями — если он не развалится и останется привлекательным, его можно продать дороже, особенно если в районе появится новая станция метро, крупный торговый центр или хорошая школа.

Есть варианты: долгосрочная аренда, краткосрочная на Airbnb, реновация под заселение, совместное проживание — когда объект сдают сразу нескольким арендаторам (коливинг). Но сердце — сдача надежному арендатору, договор и спокойствие. Если позволяет бюджет, можно управлять несколькими квартирами и создать систему пассивного дохода.

Возможная доходность

Жилая недвижимость приносит две составляющие дохода: арендный денежный поток и капитализация. Аренда в среднем дает 3–7% годовых от стоимости объекта (доход раньше расходов). Рост стоимости объекта может добавлять ещё до 5–10% годовых в перспективе, особенно в развивающихся районах.

Комбинируя аренду и прирост за несколько лет, можно рассчитывать на суммарную доходность 8–15% годовых. Однако доходность зависит от управления: отсутствие пустующих месяцев, своевременный ремонт, адекватные арендные ставки и выбранная стратегия (долгосрочная vs краткосрочная аренда).

Нужно помнить об инвестиционных расходах: ипотека, комиссия по брокерам, налоги и текущие выплаты. Но грамотная стратегия делает жилую недвижимость проверенным инструментом с устойчивым финансовым профилем.

Факты и примеры

— Михаил Ходорковский приобрел квартиру в центре Москвы в 1990-е годы за $200 тыс. К 2020 году её рыночная стоимость превысила $2,5 млн, не считая арендного дохода за десятилетия.

— Герман Хан, совладелец группы «Саммит», купил жилой комплекс на окраине Краснодара в 2005 году. Сдавая квартиры и комнаты, он получил более 20% годовых на вложенные средства. А общая стоимость объекта выросла в 4 раза за 15 лет.

— Инвестор Павел Черкасов в 2012 году приобрёл трёхкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 5 млн {₽}. Через 8 лет она стоила 10 млн. При этом он сдавал её и вкладывал чистую прибыль в ремонт — получая стабильный доход.

— В Нью-Йорке инвестор Роберт Мюррей приобрёл студию на Манхэттене в 2004 за $300 000 и сдал её. За 16 лет стоимость выросла до $900 000. Часть дохода он реинвестировал в ремонт, делая объект более привлекательным для арендаторов.

— Майкл Мендельсон, брокер из Лондона, купил квартиру-студию в 2010 году за £200 000 и сдал через Airbnb. В период чемпионата мира по футболу 2014 года доходность аренды кратковременно достигала 12% в месяц.

Барьер входа

Минимальный порог для покупки квартиры или комнаты составляет в крупных городах от €30 000–50 000. В регионах или небольших городах можно начать с от €15 000–20 000. Через сервисы краудинвестинга в жилье доступ возможен с €500–1000. Ипотека позволяет стартовать с малым первоначальным взносом, но увеличивает риски и расходы.

Глава 11. Коммерческая недвижимость (офисы, склады, магазины)

Коммерческая недвижимость — это инвестиции в объекты, предназначенные для бизнеса: офисы, склады, торговые площади. В отличие от жилой недвижимости, вы не сдаёте квартиру человеку, а предоставляете пространство под офис компании, складское хранение или магазин. Покупка коммерческого здания — это вложение в инфраструктуру, необходимую для функционирования бизнеса.

Вы выбираете объект с хорошим расположением и качественной отделкой, приобретаете его самостоятельно или через фонд, а затем сдаёте компаниям — арендаторам. С ними заключаются коммерческие договоры аренды (обычно сроком на 3–10 лет) с условиями по индексируемым ставкам, ответственности за ремонт и страхованию. Доход формируется регулярной арендной платой. При этом вы несёте расходы на обслуживание здания: охрану, уборку, ремонт, налоги и коммунальные платежи. Управление может быть как активным (самостоятельное управление), так и пассивным (через управляющего или фонд).

Коммерческая недвижимость участвует в росте стоимости территории. Новая транспортная развязка, статус столицы региона и развитие инфраструктуры влияют на капитализацию активов. Прозрачность доходов и долгосрочные договора делают этот инструмент привлекательным для крупных частных и институциональных инвесторов.

Возможная доходность

Коммерческая недвижимость предлагает доходность в диапазоне 6–12% годовых от стоимости объекта. Склады обычно приносят 7–10%, магазины — около 6–8%, офисы — 6–9%. Модели с переменной ставкой на основании оборота арендатора (royalty или процент от продаж) могут давать доход выше 12% при успешных арендаторах.

Суммарная доходность складывается из арендных платежей и прироста стоимости объекта. При устойчивом спросе, развитой инфраструктуре и грамотном управлении доходы могут стабильно расти.

Факты и примеры

— Brookfield Asset Management приобрёл бизнес-центр «One Manhattan West» в Нью-Йорке за $425 млн в 2013 году. К 2020 году доход от аренды и рост стоимости оценивались в 9–10% годовых.

— Ирина Винер-Усманова, известный предприниматель, инвестировала в торговые галереи у крупных ТРЦ в Москве с 2010 года. Доход от аренды магазинов достигал 8–9% годовых, а объекты подорожали на 50% за 8 лет.

— Prologis, крупнейший мировой оператор складской недвижимости, приобрёл портфель логистических объектов в Китае за $1,6 млрд в 2018 году. Доход от аренды превышал 7%.

— Луи Дрейфус, французский девелопер, купил офисный квартал La Défense в Париже в середине 2000-х, сдавая помещения международным компаниям. До 2015 года доходность по аренде составляла 8–9%, а стоимость здания выросла более чем на 60%.

— VDG Group, девелопер из Санкт-Петербурга, построил складской парк на выезде из города в 2016 году. Аренда складывала 7% годовых, объекты к 2022 году выросли в цене примерно на 40%.

Барьер входа

Покупка небольшого офиса или склада требует от €200,000 до €500,000 в крупных городах, в регионах старт возможен от €100,000–200,000. Через фонды (REIT или краудинвестинг) входной порог снижен до €1,000–5,000. Управление фондами снимает вопросы с поддержкой объектов, но снижает доходность из-за комиссии.

Глава 12. Земля (с перспективой роста)

Инвестирование в землю — это покупка участков и держание их до момента, когда место приобретёт ценность. Такая земля может оказаться в районе, где планируется строить инфраструктуру: дорогу, ЖК, индустриальный парк или аэропорт. Часто инвесторы приобретают сельскохозяйственные поля, рассчитывая, что их переведут в статус ИЖС или коммерческого участка. Принцип прост: купить землю по низкой цене, хранить документы в порядке, ждать изменений в планах развития территории и продать с существенной премией.

Формально всё работает так: вы находите участок на этапе, когда он стоит копейки, подписываете договор купли-продажи, регистрируете право собственности. Затем ждёте появления инфраструктуры — света, дорог, коммуникаций — и повышение спроса. Когда начинается активная продажа участков возле вас или появляются государственные планы, вы фиксируете прибыль.

Некоторые инвестируют в землю через паевые фонды или консолидированные участки. Так можно снизить риски и получить доступ с меньшими вложениями. Важно проверять статус земли, отсутствие обременений, целевое назначение. Это долгосрочная история — расстались с деньгами сегодня, получили доход через 5–10 лет.

Возможная доходность

Инвестирование в землю может приносить доход от 5 до 20% годовых, в зависимости от региона и темпа развития инфраструктуры. В сельской зоне, где в перспективе появится газификация или новая дорога, прирост стоимости может составить 10–15% в год. В пригороде перед строительством трассы и ЖК — даже больше. При удержании без капитального развития участка, доход формируется за счёт капитализации земли. Средний срок реализации — 5–15 лет. С риском инфляции и земельного законодательства связано то, что доходность сильно зависит от своевременного выхода и изменения статуса земельного участка.

Факты и примеры

— Михаил Прохоров купил сельскохозяйственные земли в Подмосковье в 2005 году. Когда в 2012 году туда провели газ и началось жилищное строительство, он продал участки с приростом стоимости от 300% до 500%.

— «ГК ПИК» в 2010 году приобрела участки у МКАД под будущие жилые кварталы. В 2020 году стоимость этих земель выросла более чем в 4 раза с момента покупки.

— Инвестор Виталий Иванов приобрёл землю под индустриальный парк в Воронежской области в 2012 году. В 2018 году этот парк получил статус Технопарка, и земля выросла в цене на 250%.

— Фонд BlackRock в 2015 году инвестировал в сельхозземли в Бразилии на $200 млн. В 2022 году при росте цен на продукцию и развитии логистики стоимость участка выросла в пределах 150% от начальной.

— Русская Федерация Лесохозяйственная компания приобрела лесозаготовительные земли в Сибири в 2008 году. К 2020 году актив был переоформлен и продан как земля под добычу, с доходностью около 12% годовых.

— Инвестор Анна Смирнова купила участок под ИЖС под Екатеринбургом в 2010 году. После прокладки подъездной дороги и подключения электричества она продала участок в 2018-м в 3 раза дороже.

Барьер входа

Начать можно с покупки маленького участка в сельской местности — от €5 000–10 000 в регионах. Для земли под ИЖС и участков рядом с крупными городами порог стартует от €20 000–30 000. Приобретение земли в пригороде под жилищное строительство требует вложений от €50 000. Инвестирование через фонды или краудплатформы позволяет стартовать с €1 000–5 000.

Глава 13. Девелоперские проекты

Инвестирование в девелоперские проекты — это вложения в строительство жилых, коммерческих или инфраструктурных объектов на стадии «котлована», до начала работ или в процессе реализации. Девелопер — это организатор всего цикла: от покупки участка и получения разрешений до сдачи объекта и получения прибыли. Инвестор может подключиться к этому процессу на любом этапе, но чаще всего — на этапе старта или строительства. Чем раньше вход, тем выше потенциальная доходность, но и выше риски.

Модели участия

Инвесторы вкладываются напрямую в проекты, получая долю или фиксированный доход, либо через фонды, аккумулирующие средства для нескольких девелоперов. Также возможны инвестиции через краудплатформы, где вложения разбиты на небольшие суммы и обеспечены юридической защитой.

Как это работает

— Девелопер собирает пул инвесторов и привлекает средства под 18% годовых на строительство ЖК.

— По завершении строительства жильё продаётся, инвестор получает тело и проценты.

— В масштабных проектах доходность зависит также от продажи компании, владеющей объектом.

Возможная доходность

Доходность на начальных этапах достигает 20–30% годовых. Через краудплатформы или фонды — 10–18%. Краткосрочные проекты фиксируют 12–16% при сроках до 3 лет. Если доход зависит от прибыли девелопера — возможны колебания итоговой прибыли. Срок возврата — от 1 до 5 лет.

Факты и примеры

— В 2018 году компания MR Group привлекла частных инвесторов для строительства проекта «Фили Сити» в Москве. Доход инвесторов составил до 25% годовых за 3 года.

— Девелопер ЦДС построил ЖК «Чёрная речка» в Санкт-Петербурге, привлекая деньги частных инвесторов по схеме займов под залог участка. Доход инвесторов — около 18% годовых.

— Платформа EstateGuru в 2020 году профинансировала строительство жилого дома в Таллине. Инвесторы получили 11,7% годовых за 18 месяцев.

— В 2021 году группа Level Group реализовала проект «Level Стрешнево» с привлечением инвесторов на этапе котлована. К 2024 году вложенные средства выросли на 30% после продажи квартир.

— Девелопер PIK Group ещё в 2016 году привлекал средства через облигации с доходностью 14% годовых. Проекты были реализованы в срок, выплаты — в полном объёме.

— Краудплатформа KETRIS профинансировала строительство апарт-отеля в Сочи. Доход инвесторов составил 16% за 24 месяца.

Барьер входа

Минимальный порог зависит от формата участия. Через краудплатформу можно начать с суммы от 10 000 рублей (≈100 €), особенно в странах ЕС и СНГ. Инвестиции в проекты крупных застройщиков через фонды обычно требуют от 50 000 до 100 000 рублей. Если вы хотите вложиться напрямую в проект на этапе застройки, минимальный чек может составлять от 1 до 3 млн рублей. При покупке доли в девелоперской компании или вкладе через облигации на бирже — от 1 000 долларов или евро. На начальном этапе важно учесть и дополнительные затраты: юридическое сопровождение, налоги, проверку проекта.

Для участия на зарубежных платформах потребуется подтверждение личности, банковский счёт в ЕС/США, и в ряде случаев — статус аккредитованного инвестора. На российских и латвийских платформах достаточно паспорта и ИНН. Для резидентов других стран возможны ограничения, зависящие от законов о ценных бумагах.

Глава 14. Апарт-отели и гостиничные номера

Инвестирование в апарт-отели и гостиничные номера — это покупка готовых или строящихся юнитов (апартаментов, номеров или студий) в гостиничном комплексе для получения дохода от сдачи в аренду. Инвестор становится собственником помещения, а управление и обслуживание берёт на себя управляющая компания, что снижает вовлечённость и превращает вложения в пассивный доход.

Застройщик строит комплекс, оформляет инфраструктуру и продаёт отдельные номера частным инвесторам. После ввода в эксплуатацию объекты сдаются в краткосрочную или долгосрочную аренду. Управляющий отвечает за бронирование, маркетинг, уборку и коммунальные услуги. Доход распределяется между инвестором и управляющей компанией, например, 60/40 в пользу инвестора.

Возможная доходность

Доход зависит от расположения, сезона, модели договора и загрузки. Средняя доходность — 8–12% годовых, в пиковые сезоны достигает 15%. При гарантированной аренде доход фиксируется на уровне 6–10%. Дополнительно учитываются расходы на обслуживание, налоги и амортизацию мебели. Полная окупаемость — 7–12 лет. Полная окупаемость — от 7 до 12 лет.

Факты и примеры

— В 2019 году в Сочи был запущен комплекс апарт-отелей «Gorki Gorod», в котором номера продавались частным инвесторам. Доход составлял до 12% годовых. Управление осуществлялось крупной сетевой компанией.

— В Дубае проект «The First Group» предлагал номера в апарт-отелях с гарантированным доходом 8% в течение 5 лет. Инвесторы получали доход ежеквартально.

— В 2020 году в Москве инвесторы вложились в проект YE’S, сеть апарт-отелей бизнес-класса. При средней загрузке 85% доходность составила 10–11% годовых.

— В Санкт-Петербурге девелопер RBI реализовал проект апарт-отеля «Времена года». После ввода комплекса загрузка составила 70%, доход инвесторов — до 9% в первый год.

— В Калининграде в 2022 году был открыт комплекс Kurhaus, где покупатели приобретали апартаменты с опцией личного отдыха на 2 недели в год и получали доход до 10% от сдачи в аренду.

— В Турции, в районе Алании, в 2021 году стартовал проект Riviera VIP Suites, в котором апарт-номера продавались с возможностью обратного выкупа через 5 лет и гарантированной доходностью 7% в евро.

Барьер входа

Минимальный порог зависит от локации и формата проекта. В России и СНГ апарт-отель можно приобрести от 2,5 до 5 млн рублей (≈25 000–50 000 €). В Дубае или Стамбуле — от 100 000 $ и выше. Европейские проекты (например, в Болгарии или Черногории) стартуют от 60 000 €. Возможны рассрочки или ипотека. При покупке через краудфандинговые платформы вход может быть от 500–1 000 €, но в этом случае речь идёт не о собственности, а о доле в проекте. Также нужно учитывать налоги, стоимость оформления, меблировку, а иногда — вступительный взнос в управляющую компанию. Минимальные вложения в мебельный пакет — от 300 000 рублей.

Ссылки

— https://www.thefirstgroup.com — международный девелопер апарт-отелей в ОАЭ.

— https://www.estate-spain.com — продажа апарт-отелей в Испании.

— https://www.crowdestate.eu — платформа коллективных инвестиций в гостиничные проекты (ЕС).

Для инвестиций за рубежом потребуется копия паспорта, банковский счёт, иногда — налоговый номер страны резидентства. В некоторых странах (например, в Эмиратах) действуют визовые программы для владельцев недвижимости. В России для покупки апарт-отеля нужен только паспорт и ИНН. Для краудплатформ — верификация личности и подтверждение источника средств.

Глава 15. Курортная недвижимость

Инвестирование в курортную недвижимость — это приобретение объектов, расположенных в зонах сезонного или круглогодичного отдыха: на морском побережье, в горах, у озёр или в природных заповедниках. Это могут быть апартаменты, виллы, студии, таунхаусы, дома в гостиничных комплексах. Инвестор покупает объект с целью получения дохода от краткосрочной аренды туристам или от последующей перепродажи с ростом стоимости.

Как это работает: инвестор приобретает недвижимость в курортной зоне — напрямую у застройщика или на вторичном рынке. После покупки он может сдавать объект самостоятельно, через управляющую компанию или через крупные платформы бронирования (например, Booking, Airbnb). Доход формируется от арендных платежей и зависит от сезона, локации и туристического спроса. Также инвестор может заработать на приросте стоимости объекта — особенно если покупка сделана на ранней стадии застройки или в развивающемся регионе.

В ряде случаев девелоперы предлагают программы гарантированной аренды: фиксированный доход на несколько лет независимо от загрузки. Курортная недвижимость может использоваться в личных целях: для отдыха владельца или его семьи. Некоторые страны предоставляют вид на жительство или налоговые льготы при покупке недвижимости на курорте. Также возможна покупка через краудфандинг, когда несколько инвесторов финансируют один крупный объект, получая долю от дохода.

Ключевые факторы успеха — правильный выбор локации, сезонность, уровень инфраструктуры, политическая стабильность региона и наличие управляющей компании. Востребованная курортная недвижимость чаще всего расположена в популярных туристических направлениях: Турция, ОАЭ, Испания, Черногория, Таиланд, Мальта, Грузия, Болгария. Внутри России интерес вызывает Сочи, Анапа, Алтай, Байкал, Камчатка.

Возможная доходность

Доход от курортной недвижимости сильно зависит от сезона. В среднем годовая доходность составляет 6–12%, а в пиковые месяцы — до 20% при краткосрочной аренде. При долгосрочной сдаче в аренду доход стабильнее, но ниже — около 5–8% в год. Если инвестор покупает объект на ранней стадии строительства, возможна капитализация на 30–50% к моменту ввода в эксплуатацию. При удачном выборе локации (например, курорт в фазе активного роста или новая точка туристического интереса) рост стоимости может быть ещё выше. Однако доходность снижается, если недвижимость используется для личного отдыха или простаивает в межсезонье. Вложения окупаются в среднем за 8–12 лет.

Факты и примеры

— В 2018 году в Болгарии курорт Солнечный берег стал точкой роста: квартиры, купленные за 35 000 евро, через два сезона сдавались за 60–80 евро в сутки при загрузке 70% в июле–августе.

— В 2020 году в Турции, в районе Каш, были проданы виллы в проекте на побережье. Цена покупки — 140 000 $, годовая доходность от краткосрочной аренды — до 15%.

— В Анапе в 2021 году стартовал проект «Лазурный берег», где студии в апарт-отеле стоили от 3,8 млн рублей. Через 2 года стоимость выросла до 6 млн, а аренда в сезон приносила 10% годовых.

— В 2019 году в Черногории (Будва) апартаменты в комплексе Dukley Gardens продавались по 2500 €/м². К 2023 году цена достигла 4000 €/м², а доход от аренды составлял до 12% в год.

— В Сочи проект «Актер Гэлакси» запустил продажи апартаментов с видом на море. Объекты, купленные в 2017 году за 7 млн рублей, в 2022 году оценивались в 14–15 млн, при доходе от аренды до 18% в сезон.

— В 2022 году в Батуми (Грузия) студии в гостиничном комплексе Orbi Beach Tower приносили 8–10% годовых, а рост цен составил 30% за первый год.

Барьер входа

Минимальный порог зависит от страны. В России и Грузии студию на курорте можно приобрести от 3,5–4 млн рублей (≈35 000–40 000 €). В Турции — от 80 000 $, в Черногории — от 100 000 €, в Испании — от 120 000 €. Строящиеся объекты часто продаются с рассрочкой или ипотекой, причём в некоторых странах (например, в Турции и Таиланде) она доступна и иностранцам. Также возможно участие через краудфандинг от 500–1000 €, но в этом случае речь идёт о долевом инвестировании, без права собственности на конкретный объект.

Ссылки

— https://tranio.com — международный агрегатор курортной недвижимости.

— https://www.propertyturkey.com — проекты на побережье Турции.

— https://orbi.ge — девелопер курортной недвижимости в Грузии.

— https://www.montenegroprospects.com — объекты в Черногории.

Для покупки недвижимости за рубежом потребуется паспорт, налоговый номер, банковский счёт и иногда — справка о доходах. В отдельных странах возможны ограничения на владение землёй (например, в Таиланде земля под квартирой остаётся в собственности компании). В России — только паспорт и ИНН. Для краудфандинга — регистрация и верификация на платформе.

Глава 16. Доходные дома

Доходный дом — это объект недвижимости, полностью или частично предназначенный для сдачи в аренду. Обычно он включает несколько квартир, студий, апартаментов, а также может включать нежилые помещения (офисы, магазины, коворкинги). Главная цель инвестора — стабильный арендный доход и потенциальный рост стоимости актива.

Как это работает: инвестор покупает готовый дом (или здание) или приобретает объект под реконструкцию. После ремонта он запускает сдачу помещений — чаще всего в долгосрочную аренду, но в туристических районах может быть и краткосрочная. В ряде случаев здание делят на студии или апартаменты — для повышения доходности и гибкости в управлении. Управление объектом может осуществляться владельцем напрямую либо передаваться управляющей компании за фиксированный процент от оборота.

Доходный дом — это по сути мини-отель или апарт-комплекс под контролем частного инвестора. Он может быть как жилым (например, дом из 6–12 студий для арендаторов), так и смешанным (жилые этажи + коммерция на первом уровне). Важно грамотно подойти к подбору локации, расчёту рентабельности, согласованию перепланировок и выполнению строительных норм. При правильной модели объект начинает приносить доход с первых месяцев после ввода в эксплуатацию.

Некоторые инвесторы строят доходные дома с нуля, покупая землю и нанимая подрядчиков. Другие заходят в проекты в момент строительства, получая более выгодную цену и участие в проектировании. Отдельный вариант — участие через краудинвестинг, когда инвестор вкладывается в коллективный проект и получает долю от прибыли или фиксированную доходность. Доходный дом — это актив, который можно продать целиком, дробно (по квартирам) или передать по наследству.

Возможная доходность

Доходность доходного дома варьируется от 7 до 15% годовых в зависимости от региона, концепции и уровня загрузки. При краткосрочной аренде в туристических локациях возможно достичь более высоких значений в пиковые месяцы, но и риски возрастут. В случае, если инвестор покупает объект ниже рыночной цены (например, с торгов или в аварийном состоянии), возможна дополнительная капитализация за счёт ремонта и оптимизации планировок. Доход формируется из арендных поступлений за вычетом расходов на коммуналку, налоги, ремонт и управление. Средний срок окупаемости — 7–12 лет. При успешном управлении возможно дальнейшее увеличение доходности за счёт роста цен на аренду и перепланировок под более ликвидный формат (например, студии вместо двухкомнатных квартир).

Факты и примеры

— В 2021 году инвестор в Нижнем Новгороде приобрёл двухэтажный дом за 6,5 млн рублей, перепланировал в 8 студий, сдал в аренду за 12 000–15 000 рублей в месяц каждую. Чистый доход — около 100 000 рублей ежемесячно.

— В Санкт-Петербурге инвестор Артём Усачёв в 2018 году купил дореволюционный особняк за 18 млн рублей, вложил ещё 10 млн в реконструкцию. В 2022 году объект приносил ему 250 000 рублей дохода в месяц при постоянной загрузке.

— В Казани доходный дом из 10 студий был приобретён за 9,8 млн рублей (включая ремонт). Через 2 года стоимость объекта оценивалась уже в 14 млн, доходность превышала 13% годовых.

— В Краснодаре в 2020 году был запущен мини-комплекс из 6 квартир на первом этаже жилого дома. Покупка и отделка обошлись в 5,2 млн рублей. Аренда приносила 70–80 тыс. рублей в месяц.

Барьер входа

Минимальный порог для покупки готового доходного дома в небольшом российском городе — от 5 млн рублей. Это может быть старый дом на 4–6 квартир, требующий ремонта. В крупных городах цены стартуют от 12–15 млн рублей. Для строительства с нуля необходимо учитывать стоимость земли, проектирования, согласований, строительства и подключения коммуникаций — от 20 млн рублей. При желании войти через коллективные инвестиции (например, REIT-платформы или краудфандинг), минимальная сумма может составлять 100 000 рублей. В зарубежных проектах (например, в Германии или ОАЭ) порог начинается от 200 000–300 000 евро. Дополнительные расходы включают оформление, налоги, услуги юристов, страховку и работу управляющих.

Ссылки

— https://simpleestate.ru — российская платформа коллективных инвестиций в доходную недвижимость.

Для инвестиций через платформы потребуется пройти верификацию: паспорт, ИНН, иногда — подтверждение источника дохода. В зарубежных проектах возможны ограничения по гражданству или необходимость открытия счёта в иностранном банке. Владение целым домом требует регистрации в Росреестре, технического паспорта и соблюдения норм пожарной безопасности.

Глава 17. Микроапартаменты

Микроапартаменты — это небольшие жилые помещения площадью от 12 до 25 квадратных метров, спроектированные для сдачи в аренду одному человеку или паре. Несмотря на ограниченное пространство, такие объекты включают всё необходимое для комфортного проживания: санузел, кухонную зону, спальное место и часто — систему хранения. Формат активно развивается в мегаполисах и студенческих городах, где арендаторы готовы пожертвовать метражом ради цены и расположения.

Как работает этот способ инвестирования: инвестор покупает или создаёт помещение, делит его на компактные апартаменты, выполняет ремонт и сдаёт каждый блок отдельно. За счёт высокой плотности размещения (например, 6 микроапартаментов на месте обычной трёшки) повышается совокупный доход с одного объекта. Один из популярных вариантов — конвертация коммерческой недвижимости в жилую (например, цоколь или офисы). Важно заранее проверить статус помещения и возможность размещения жилья, а также соблюсти противопожарные и санитарные нормы.

Микроапартаменты привлекательны для инвесторов за счёт высокой доходности на квадратный метр, быстрой окупаемости и спроса среди студентов, молодых специалистов и мигрантов. В крупных городах уровень загрузки достигает 90–100%. Также возможно управление через управляющую компанию, которая берёт на себя поиск арендаторов, заключение договоров и обслуживание. Для зарубежных инвесторов формат тоже доступен — в Европе, Азии и США строятся целые комплексы микроапартаментов под сдачу.

Инвестор может приобрести уже готовый блок, вложиться на этапе строительства или самостоятельно перепланировать помещение. В крупных городах существуют девелоперы, работающие только с этим сегментом. При выходе из инвестиции объект можно продать целиком или поапартаментно, если проект изначально оформлен как долевой.

Возможная доходность

Доходность от вложений в микроапартаменты может достигать 12–18% годовых при грамотной организации проекта. Это возможно благодаря высокой плотности сдачи: из одной квартиры или нежилого помещения можно получить 3–6 апартаментов, каждый из которых приносит арендный поток. При краткосрочной аренде доходность выше, но повышаются операционные расходы. В долгосрочной — стабильность и меньше текучки арендаторов. Если объект приобретается с дисконтом или требует реконструкции, можно дополнительно заработать на росте стоимости после ремонта. Важно учитывать налоги, коммунальные расходы, возможные простои и затраты на управление, особенно если речь о 5 и более юнитах.

Факты и примеры

— В 2019 году в Москве инвестор переоборудовал офисное помещение площадью 90 м² в 5 микроапартаментов. Аренда каждого приносила 25 000 рублей в месяц, при этом вся реконструкция заняла 3 месяца и стоила около 1,5 млн рублей.

— В Санкт-Петербурге в 2020 году инвестор Антон Кудряшов приобрёл бывшее коммунальное жильё на 1-м этаже, разделил на 4 студии. После сдачи объект приносил более 100 000 рублей ежемесячно.

— В Берлине компания iLive построила комплекс из 200 микроапартаментов для студентов. При полной загрузке средняя доходность составляла 6,5% в евро.

— В Лондоне девелопер Inspired Homes предложил компактные квартиры по 22 м² с отделкой и мебелью. Инвесторы выкупали блоками по 5–10 юнитов, каждый приносил £800–£1 000 в месяц.

— В Казани в 2022 году апарт-комплекс на 60 юнитов полностью раскупили на этапе строительства частные инвесторы, каждый из которых приобрёл от 1 до 3 апартаментов под сдачу.

Барьер входа

В России минимальная сумма для входа в проект с микроапартаментами — от 2,5–3 млн рублей за один готовый юнит в регионах и от 5 млн рублей в Москве. Если инвестор хочет перепланировать помещение под микроапартаменты, потребуется стартовый капитал от 6–7 млн рублей (включая покупку помещения, ремонт, коммуникации и оформление). В Европе минимальный порог — от €50 000 за юнит в Восточной Европе и от €120 000 — в Западной. При этом часть проектов допускает рассрочку или долевое участие. Некоторые девелоперы работают по схеме buy-to-let, где управляющая компания сразу берёт объект в аренду на 5–10 лет. Это снижает барьер входа с точки зрения вовлечённости. Однако для старта часто требуется наличие гражданства страны или вида на жительство (ВНЖ), особенно в случае прямой покупки недвижимости.

Ссылки

— https://simpleestate.ru — проекты с доходной недвижимостью, включая апартаменты и студии.

— https://brickfy.com — европейская платформа для краудинвестиций в апарт-форматы.

Для инвестиций потребуется подтверждение личности, договор инвестирования и при покупке через юрлицо — ИНН и учредительные документы. В зарубежных платформах может потребоваться банковский счёт в ЕС, а также подтверждение происхождения средств. Некоторые проекты доступны только резидентам конкретных стран или при наличии вида на жительство.

Глава 18. Мобильные дома / дома на колёсах

Инвестирование в дома на колёсах (RV — recreational vehicle) и мобильные дома — это покупка транспортируемого жилого объекта с целью его последующей сдачи в аренду или перепродажи. Такой формат особенно востребован в США, Канаде, Австралии и странах с развитой культурой кемпинга и автопутешествий. В Европе и Азии интерес к подобным объектам растёт — как среди арендаторов, так и среди инвесторов.

Как это работает: инвестор приобретает автодом — новый или б/у, — обустраивает его и размещает на специализированных площадках (например, Outdoorsy или RVezy) для посуточной аренды. Аналогично аренде автомобиля, клиент выбирает дом нужной конфигурации, оплачивает бронь и использует его как жильё во время путешествия. Расчёт между арендатором и владельцем идёт через платформу, которая удерживает комиссию. Некоторые инвесторы размещают дома в кемпингах и сдают их как стационарные объекты — особенно актуально для Tiny House, прицепов и контейнерных модулей.

Ещё один формат — вложения в стоянки для RV или мини-кемпинги, где создаётся инфраструктура для размещения мобильных домов других людей: вода, электричество, канализация, зона барбекю, охрана. Такой бизнес стабилен при правильной локации, особенно возле заповедников, трасс, национальных парков и фестивальных площадок.

Доход возможен и от перепродажи. При грамотной эксплуатации и уходе RV теряет в цене не критично, особенно если был куплен на вторичке. Популярны вложения в ретро-дома на колёсах с авторским дизайном — их сдают как глэмпинг-объекты. В странах с нестабильным жильём (например, в США среди пенсионеров и мигрантов) мобильные дома востребованы как альтернатива аренде квартиры.

Возможная доходность

Доходность мобильных домов зависит от стратегии. Посуточная аренда через платформы приносит от 8% до 18% годовых в валюте, при высокой сезонной загрузке и хорошем обслуживании. Доход выше в регионах с активным туризмом: у озёр, в национальных парках, у океана или рядом с крупными трассами. Перепродажа может принести 10–30% от вложений, особенно при апгрейде дизайна и комплектации. Постоянная аренда стационарных мобильных домов в кемпингах приносит около 6–10% годовых. Вложение в RV-парки или создание инфраструктуры для стоянок даёт стабильный поток, но требует большего капитала и администрирования. Доходность также зависит от погодных условий, логистики, износа техники и цен на топливо.

Факты и примеры

— В 2021 году актёр Мэттью МакКонахи признался, что его автодом Airstream был сдан в аренду более 60 дней в году и приносил регулярный доход. Дом использовался им как офис во время съёмок, но позже стал инвестобъектом.

— Предприниматель Питер Хольц в Калифорнии начал с одного Winnebago, купленного за $12 000. Через три года его парк вырос до восьми машин, сдаваемых через Outdoorsy и собственный сайт. Доход покрывал кредиты и приносил $4 000–$6 000 в месяц.

— В 2019 году в Канаде на платформе RVezy пользователь Крис Майер арендовал старый Volkswagen Westfalia и превратил его в ретро-глэмпинг-объект. Доход за первый сезон составил более $8 000.

— В Техасе в 2020 году инвесторы выкупили участок рядом с трассой I-35 и открыли RV-парк на 40 мест. Почти весь трафик обеспечивался рабочими и путешественниками. Доходность составляла около 12% годовых.

— В Литве архитектор Андрюс Шимкус построил три Tiny House на трейлерной базе и установил их на берегу озера. Объекты сдаются через Airbnb. Срок окупаемости — менее четырёх лет.

— В Новой Зеландии в 2023 году стартап PodLife начал производство модульных мобильных домов на колёсах. Инвесторы получали долю с каждой продажи, а также могли сдавать дома через партнёрскую сеть кемпингов.

Барьер входа

Минимальный порог входа — около $7 000–$15 000 за б/у автодом в удовлетворительном состоянии. Новые RV начинаются от $40 000–$80 000. Стоимость глэмпинг-домов и модулей — от $15 000, включая базовую отделку. Ретро-автодома или дизайнерские Tiny House на трейлерной базе могут стоить дороже — от $20 000 до $100 000. Дополнительно нужно учитывать расходы на ремонт, техобслуживание, страховку, хранение в межсезонье и логистику. При вложении в RV-парки или площадки под кемпинги барьер входа значительно выше — от $100 000 и выше, включая покупку земли, благоустройство и лицензирование. В странах Европы и США разрешения на стоянку и аренду требуют соблюдения экологических и санитарных норм.

Ссылки

— https://www.outdoorsy.com — аренда и сдача домов на колёсах в США, Канаде, Австралии.

— https://www.rvezy.com — платформа аренды RV в Канаде и США, с возможностью инвестирования.

— https://glampinghub.com — глобальная платформа для сдачи нестандартных объектов, включая Tiny House.

— https://rvshare.com — маркетплейс для аренды автодомов и кемперов.

Для участия потребуется регистрация, банковский счёт в стране операции, водительское удостоверение (если планируется самостоятельная перевозка), а также страховой полис. Платформы требуют верификацию личности и прохождение KYC. Некоторые страны ограничивают стоянку мобильных домов вне кемпингов — это стоит учитывать при расчёте доходности.

Глава 19. Гаражи и машино-места

Инвестирование в гаражи и машино-места — это покупка или аренда парковочного пространства с целью последующей сдачи его в аренду или перепродажи. В условиях плотной городской застройки и дефицита парковок такой актив может приносить стабильный доход и даже расти в цене, особенно в центре крупных городов и рядом с офисами, жилыми комплексами и транспортными узлами.

Существует несколько моделей. Первая — покупка отдельного бокса в гаражном кооперативе или многоуровневом паркинге. Такие объекты чаще всего сдаются в аренду помесячно. Вторая — приобретение машино-места в подземном паркинге жилого дома. Третья — вложение в автоматизированные паркинги (механизированные или роботизированные), где доступ к месту управляется через электронную систему. Также возможна аренда нескольких мест в долгосрочную субаренду.

Рента поступает от арендаторов — физических лиц или компаний. Уровень арендной платы зависит от города, локации, охраны, наличия навеса и других факторов. В некоторых странах машино-места оформляются как отдельная недвижимость с кадастровым номером, а в других — только как доля в объекте. Это влияет на оформление сделки, налогообложение и возможность перепродажи.

Дополнительный доход возможен при перепродаже в период роста цен на парковки. Например, при дефиците мест в новостройке, на фоне расширения платных парковок на улицах или ужесточения въезда в центр. Также можно сдавать место не только под авто, но и под хранение мотоциклов, прицепов, катеров и другого транспорта.

Возможная доходность

Доходность варьируется от 4% до 12% годовых в зависимости от города, спроса и стратегии. В центре мегаполиса с постоянной нехваткой парковки доход может быть выше. Дополнительный доход возможен при перепродаже, особенно если куплено на раннем этапе строительства. Автоматизированные и крытые паркинги в престижных районах приносят больше, но требуют крупных вложений. Гаражи на окраинах или в старых кооперативах дешевле, но менее ликвидны. Для увеличения дохода можно использовать комбинированную стратегию: аренда + последующая продажа с приростом стоимости. Также возможна сезонная оптимизация — зимой сдача с наценкой за крытый бокс.

Факты и примеры

— В 2020 году в Москве у станции метро «Аэропорт» гараж площадью 18 м², купленный в 2016 году за 650 000 рублей, был продан за 1,3 млн рублей. До этого владелец сдавал его по 8 000 рублей в месяц.

— В Токио актёр Такеши Китано инвестировал часть гонораров в машино-места в подземных паркингах. Из-за высокого спроса аренда приносила ему ежемесячный стабильный доход.

— В Берлине в районе Kreuzberg машино-место в подземном паркинге, купленное за €22 000 в 2014 году, было продано в 2022 году за €37 000. Всё это время оно сдавалось за €120 в месяц.

— В Сингапуре инвестор Джон Тэн владел 10 машино-местами в бизнес-центре и сдавал их корпоративным клиентам. Благодаря ограниченному предложению доходность превышала 10% годовых.

— В Нью-Йорке в 2019 году машино-место рядом с Central Park было продано за $980 000 — одно из самых дорогих в истории. Ранее оно сдавалось по $1 500 в месяц.

Барьер входа

Минимальная сумма вложений — от $3 000 до $10 000 за машино-место в небольшом городе или на окраине. В центре мегаполисов цены стартуют от $20 000 до $50 000. В Токио, Лондоне, Сингапуре и Нью-Йорке стоимость может превышать $100 000. Цена зависит от района, статуса парковки (крытая/открытая), юридического оформления, налогов и правил использования. Иногда машино-место можно приобрести вместе с квартирой, а иногда — только в статусе доли. Гаражные боксы в старых кооперативах стоят дешевле (от $2 000), но могут иметь юридические и технические риски. При покупке на первичном рынке возможны рассрочки или скидки. Некоторые объекты доступны в аренду с правом выкупа.

Ссылки

— https://parkatmyhouse.com — аренда и сдача машино-мест в Великобритании.

— https://justpark.com — маркетплейс для сдачи гаражей и парковок в Европе.

— https://parclick.com — бронирование и сдача мест в паркингах по всей Европе.

Для регистрации на платформах потребуется верификация личности, банковский счёт, а также подтверждение прав собственности или аренды. В некоторых странах инвестор может быть ограничен в приобретении парковок, если не является резидентом. Также необходимо учитывать местные налоги, правила страхования и зонирования.

Глава 20. Сельхозземли

Инвестиции в сельхозземли предполагают покупку участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, с целью получения дохода от аренды, продажи или использования земли для выращивания сельхозпродукции. Это один из самых древних и стабильных способов вложений, базирующийся на фундаментальной ценности — земле как ограниченном ресурсе.

Основная модель — покупка участка с последующей сдачей в аренду фермеру или агропредприятию. Арендатор платит ежегодную или сезонную ренту, размер которой зависит от плодородности почвы, инфраструктуры и спроса на землю в регионе. Другой вариант — самостоятельное сельхозпроизводство, например, выращивание зерна, ягод, зелени, либо организация тепличного хозяйства или пасеки. При наличии капитала возможна покупка земли под агропарки или органическое производство с экспортной ориентацией.

В долгосрочной перспективе возможен прирост стоимости участка — например, при изменении зонирования или росте спроса на продовольствие. Некоторые инвесторы приобретают участки рядом с развивающимися районами в надежде на перевод в категорию ИЖС или коммерческого назначения. Однако в России процедура перевода земель сложная, поэтому такие стратегии сопряжены с рисками.

Преимуществами являются низкая стоимость входа по сравнению с городской недвижимостью, пассивность дохода при аренде, а также защита от инфляции — земля не обесценивается и с ростом цен на продукты сельхозназначения может дорожать. Недостатки — низкая ликвидность, необходимость учета агрономических и юридических нюансов, а также сезонность доходов.

Возможная доходность

Доходность от инвестиций в сельхозземли обычно составляет от 3% до 10% годовых в виде арендной платы. При этом возможен дополнительный прирост капитала — при продаже земли дороже, чем была куплена. Участки, расположенные рядом с дорогами, водоемами или аграрными кластерами, ценятся выше. Самостоятельное ведение хозяйства может приносить больше, но требует вовлеченности и навыков. Заработок зависит от урожайности, логистики и цен на сельхозпродукцию. Инвесторы могут диверсифицировать портфель, распределяя вложения по регионам и культурам. При долгосрочном владении доход увеличивается за счёт роста стоимости актива и индексации арендных ставок. При этом важно учитывать местное налогообложение, расходы на межевание, охрану и обслуживание участка.

Факты и примеры

— В 2010 году Владимир Плотников, бывший председатель аграрного комитета Госдумы, приобрёл 50 гектаров земли в Ставропольском крае. Позднее часть участков была сдана в аренду агрохолдингу, при этом доход составил около 6% годовых.

— В Белгородской области фермер Виктор Грачёв в 2016 году купил участок за 500 000 рублей, организовал тепличное производство укропа и петрушки, и в течение трёх лет увеличил оборот до 3 млн рублей в год.

— Предприниматель Николай Мазепа приобрёл 150 га в Курской области и сдавал их в аренду крупной агрофирме под посевную. Земля выросла в цене на 40% за 5 лет, аренда приносила стабильный доход.

— В Краснодарском крае актёр Иван Охлобыстин вложил средства в покупку 10 га под органическое земледелие и пасеку. Проект оказался прибыльным уже на второй год — мед и травы продавались в Москве и Санкт-Петербурге.

Барьер входа

Минимальный порог для входа в инвестиции в сельхозземли в России — от 100 000 до 300 000 рублей за 1–5 гектаров в регионах ЦФО, ПФО и ЮФО. Участки в более развитых регионах, таких как Краснодарский край или Ленинградская область, стоят от 500 000 до 2 млн рублей за гектар. Дополнительные расходы — оформление в собственность, межевание, регистрация, налоги, возможное ограждение и подъездные пути. При аренде у государства возможна отсрочка выкупа, но потребуется выполнение условий по использованию. Покупка участков требует проверки категории, наличия ограничений (ЛПХ, аренда, залог), а также анализа почвы. Самый низкий вход возможен через долевое участие в проектах агрофондов — от 50 000 рублей.

Ссылки

— https://zem.ru — покупка и продажа сельхозземель по всей России.

— https://agroru.com — объявления о продаже сельхозугодий и готового бизнеса.

— https://земинвест.рф — агрегатор предложений по инвестициям в сельхозземли в России.

Для покупки сельхозземли в России необходимо быть гражданином РФ или юридическим лицом, зарегистрированным в стране. Иностранцы не могут владеть участками, если они расположены в приграничных зонах или входят в специальные сельхозугодья. Также потребуется паспорт, ИНН, банковский счёт, а в случае долевого участия — договор инвестирования и подтверждение источника средств.

Глава 21. Складские и логистические площади

Инвестирование в складские и логистические объекты — это вложение средств в помещения, предназначенные для хранения товаров, распределения грузов и логистических операций. Спрос на такие объекты растёт вместе с развитием онлайн-торговли, маркетплейсов и импортозамещения. Склады бывают разных классов — от простых ангаров до современных фулфилмент-центров с автоматизированными системами учёта, контроля и обработки.

Инвестор может приобрести склад целиком, долю в логистическом парке или построить его с нуля. Основной источник дохода — сдача в аренду компаниям, занимающимся логистикой, производством, торговлей или хранением. Контракты, как правило, долгосрочные — от трёх лет, что обеспечивает стабильный денежный поток. Кроме аренды возможен доход от роста стоимости объекта, особенно если он находится рядом с транспортными узлами, промышленными зонами или в регионах с растущей логистикой.

Популярны модели BTS (build-to-suit) — строительство складов под конкретного арендатора. В таких случаях риск простоя минимален, так как объект создаётся под уже согласованные требования. Более дорогой, но потенциально доходный вариант — участие в инвестиционных логистических фондах, которые строят или покупают склады, распределяют площади между арендаторами и делят прибыль между инвесторами.

К преимуществам относится стабильность арендных платежей, низкая чувствительность к кризисам, а также растущий спрос. Недостатки — высокая стоимость входа, необходимость профессионального управления, технический износ зданий и влияние логистических изменений, например, при строительстве новых трасс или центров.

Возможная доходность

Инвестиции в складскую недвижимость могут приносить 7–12% годовых в виде арендной доходности. В регионах с высокой загрузкой логистики доход выше, в менее активных — ниже. Доходность зависит от класса объекта (А, В или С), удалённости от трасс и МКАД, наличия подъездных путей и современной инфраструктуры (пандусы, потолки, системы контроля). Аренда обычно оформляется на длительный срок — от 3 до 10 лет, что позволяет прогнозировать денежный поток. При грамотной эксплуатации склад может увеличиваться в цене, особенно если регион становится логистическим узлом. Также доходность может вырасти при модернизации объекта — утепление, автоматизация, введение систем учёта или даже деление объекта на части.

Факты и примеры

— В 2014 году компания PNK Group построила логистический парк «PNK Чехов» и через 3 года продала его инвестиционному фонду за 5,3 млрд рублей, зафиксировав значительный прирост стоимости.

— В 2017 году фонд Raven Russia приобрёл 103 000 м² складов в Подмосковье за $61 млн. Впоследствии арендная ставка выросла вдвое благодаря дефициту на рынке.

— В 2020 году Wildberries арендовала более 200 000 м² складских площадей в России, включая помещения в Коледино. Владельцы складов заключили контракты на 10 лет вперёд.

— Бизнесмен Михаил Малышев в 2018 году инвестировал в реконструкцию старого завода под склад в Казани. После модернизации арендная ставка увеличилась на 80%.

— В Санкт-Петербурге в 2019 году инвестфонд O1 Properties приобрёл склады на Парнасе и начал сдавать в аренду небольшим логистическим компаниям. Объект вышел на окупаемость за 5 лет.

— В Тюменской области в 2023 году был реализован проект «Тюменский логистический хаб» площадью 70 000 м². Основные арендаторы — продуктовые дистрибьюторы и интернет-магазины.

Барьер входа

Минимальный порог входа в прямые инвестиции в складские помещения в России — от 15–25 млн рублей за небольшой склад класса С в регионах. Современные склады класса А в Московской области стоят от 60–80 млн рублей. Альтернативой является покупка долей в инвестиционных фондах (ПИФах или краудфандинговых платформах), где вход начинается от 100 000 рублей. Участие в строительстве складов по модели BTS также требует капитала от 30 млн рублей. Необходимо учитывать дополнительные расходы — налоги, обслуживание, коммунальные платежи, страховку, возможный простой. Без управляющей компании объектом придётся заниматься самостоятельно, включая поиск арендаторов и заключение договоров.

Ссылки

— https://brusnika.ru/invest — проекты для частных инвесторов, в том числе логистические.

— https://restate.ru — база складской недвижимости, предложения от застройщиков и собственников.

Для покупки объектов в России необходимо быть гражданином РФ или иметь юрлицо, зарегистрированное в стране. Для участия в фондах и долевом строительстве требуется паспорт, ИНН, банковский счёт и верификация. Некоторые проекты доступны только аккредитованным инвесторам, что требует подтверждения уровня дохода или капитала.

Глава 22. Студенческое жильё

Инвестирование в студенческое жильё — это покупка или строительство недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду студентам. Речь идёт не о типичных квартирах, а о специализированных жилых объектах — мини-отелях, комнатах с общими зонами, общежитиях с повышенным комфортом, расположенных рядом с вузами. Спрос на такое жильё стабильно высокий в университетских городах, особенно если вузы принимают иногородних и иностранных студентов.

Работает это следующим образом: инвестор приобретает готовое здание, долю в объекте или строит жильё с нуля, исходя из стандартов и нужд студентов. Жильё сдаётся по комнатам или даже койко-местам, часто с контрактами на семестр или учебный год. Это позволяет получать стабильный доход и заполняемость. Доход можно повышать за счёт дополнительных сервисов: прачечные, уборка, охрана, быстрый интернет, общие кухни.

Часто управляющая компания занимается всеми вопросами — заселением, сопровождением студентов, текущим ремонтом, сбором платежей. Это снижает нагрузку на инвестора. Альтернативный вариант — аренда или субаренда: инвестор арендует здание, переоборудует его под жильё и субарендует студентам, получая маржу.

К преимуществам относится высокая заполняемость, особенно в период с сентября по июнь, и возможность делить площадь на большое количество арендаторов. Недостатки — сезонность (летом возможен простой), риски порчи имущества и законодательные ограничения (например, санитарные и пожарные требования). Однако при правильной локации и управлении студенческое жильё может стать стабильным источником дохода на долгие годы.

Возможная доходность

Доходность инвестиций в студенческое жильё колеблется в диапазоне от 8 до 14% годовых при посуточной или помесячной сдаче. Чем больше койко-мест на квадратный метр и выше заселённость, тем выше итоговая прибыль. Если организовать блоковую систему (две комнаты на кухню и санузел), можно достичь оптимального баланса между комфортом и доходностью. Дополнительные платные опции — уборка, аренда техники, постельного белья — также увеличивают прибыль. В университетских городах с дефицитом общежитий доходность может быть выше. Однако летом возможны простои, если не использовать помещения под туристическое размещение.

Факты и примеры

— В 2016 году девелопер «Рентал Стэйшн» открыл в Москве проект «SVOY Дом», предназначенный для студентов МГТУ им. Баумана. Все койко-места были арендованы на год вперёд за первые 3 недели.

— В Казани предприниматель Артём Галкин в 2018 году переоборудовал старый хостел в мини-общежитие рядом с КФУ. Заполняемость 98%, доходность 13% годовых.

— В Санкт-Петербурге в 2021 году компания «Умный Дом» запустила формат «co-living» для студентов СПбГУ и ИТМО. Жильё с общей кухней и личными комнатами полностью сдаётся круглый год.

— В Новосибирске с 2019 года работает частный студенческий кампус «UNIK», рассчитанный на 140 мест. Спрос превышает предложение на 40%.

— В Тюмени в 2022 году предприниматель Олег Назаров инвестировал в переоборудование части гостиницы под студенческое жильё. Окупаемость — 4,5 года.

— В 2020 году компания «Живи в центре» в Екатеринбурге запустила проект совместно с Уральским федеральным университетом. Арендные контракты заключаются на весь учебный год с возможностью пролонгации.

Барьер входа

Минимальный порог входа — от 3–4 млн рублей за помещение площадью 30–40 м² вблизи вузов в регионах. В Москве и Санкт-Петербурге потребуется от 8–10 млн рублей. Переоборудование обычной квартиры в формат студенческого жилья — ещё 500 000–1 млн рублей. Альтернативой является долевое участие в проектах или покупка доли в мини-отеле — от 300 000 рублей. Основные затраты — мебель, электрика, сантехника, безопасность, лицензии (при необходимости).

Ссылки

— https://restate.ru — база недвижимости, включая коммерческие и студенческие объекты.

— https://studenthousingbusiness.com — международный ресурс с аналитикой и новостями о рынке студенческого жилья и особенностях инвестиций.

— https://universityliving.com — платформа для аренды и инвестиций в жильё для студентов, с информацией о проектах и условиях.

Для инвестиций требуется паспорт гражданина РФ, банковский счёт, ИНН и согласие на обработку персональных данных. Для покупки объектов с кооперацией или в рамках долевого строительства может потребоваться подтверждение дохода. Участие через юрлицо также возможно при наличии ОГРН и расчётного счёта.

Глава 23. Объекты под реконструкцию

Инвестирование в объекты под реконструкцию — это покупка зданий или помещений, утративших актуальность или находящихся в неудовлетворительном состоянии, с целью их восстановления и последующей перепродажи или сдачи в аренду. Это могут быть старые квартиры, коммуналки, заброшенные дома, бывшие фабрики, дореволюционные особняки или советские здания, утратившие прежнюю функцию. После проведения ремонта или перепрофилирования они получают «вторую жизнь» и становятся ликвидными.

Суть механизма проста: инвестор приобретает проблемный объект по сниженной цене, проводит капитальный или косметический ремонт, оформляет необходимые документы и затем реализует объект с прибылью. Альтернативный вариант — сдача после реконструкции в долгосрочную или посуточную аренду. В зависимости от типа недвижимости это может быть жильё, офисы, коворкинги, мини-отели, арт-пространства или апартаменты.

Некоторые инвесторы работают в партнёрстве с архитекторами и дизайнерами, чтобы превратить унылое помещение в модный лофт или коммерчески привлекательное пространство. Важно учитывать юридическую чистоту объекта, состояние несущих конструкций и инфраструктуры, статус здания (жилой/нежилой), а также возможные ограничения — особенно если речь идёт об объектах культурного наследия.

Управление рисками требует экспертизы: оценка технического состояния, сметный расчёт, работа с подрядчиками, учет бюрократических процедур. Но при грамотной стратегии и хорошем местоположении вложения в реконструкцию могут приносить высокую прибыль и формировать портфель ликвидных активов.

Возможная доходность

Реконструкция может приносить от 15 до 35% прибыли от вложенных средств за проект, особенно при последующей продаже. Доходность зависит от качества ремонта, местоположения и изначального дисконта. Чем хуже состояние объекта и чем ниже цена покупки — тем выше потенциал маржи. Однако рост расходов (например, из-за роста стоимости стройматериалов) и непредвиденные проблемы при ремонте могут снизить итоговый результат. При сдаче восстановленных помещений в аренду годовая доходность варьируется от 10 до 18%, особенно в случае посуточной аренды в городах с туристическим трафиком. Высокая доходность часто сопряжена с высоким уровнем вовлеченности инвестора.

Факты и примеры

— В 2019 году инвестор Вадим Селезнёв приобрёл за 4,5 млн рублей нежилое подвальное помещение в Санкт-Петербурге и реконструировал его в два апартамента. Общие затраты составили 2 млн рублей, а перепродажа принесла 9,8 млн рублей.

— В 2020 году предпринимательница Анна Лоскутова купила старую дачу в Сочи, полностью переделала её в глэмпинг-отель и за первый год работы вернула 70% вложений.

— Бизнесмен Олег Устинов в 2021 году выкупил аварийный дом в Екатеринбурге, получил разрешение на реконструкцию, восстановил фасад и продал объект под офисы. Прибыль составила 12 млн рублей.

— В Казани в 2018 году студия «Городское ядро» купила нежилое здание советской постройки и переоборудовала его в общежитие для студентов и фрилансеров. Проект окупился за 4,5 года.

— В Нижнем Новгороде в 2020 году проект «Старая Мельница» превратил склад XIX века в гастромаркет, при этом инвесторы получили доли в реконструированном бизнесе и стабильные дивиденды.

Барьер входа

Минимальный порог входа для объектов под реконструкцию в регионах начинается от 1,5–2 млн рублей за заброшенные квартиры или нежилые помещения. В крупных городах, особенно в исторических центрах, потребуется от 5–8 млн рублей. Капитальный ремонт — это ещё 1–3 млн рублей в зависимости от объёма работ и площади. Подведение коммуникаций, согласование с администрацией и проектирование могут увеличить бюджет. Для некоторых инвесторов вариант — участие в долевом проекте реконструкции или покупка доли. Также возможно арендовать проблемный объект с правом выкупа — в этом случае порог входа может быть от 500 000 рублей, включая начальные вложения в ремонт.

Ссылки

— https://urban3p.ru — портал заброшенных объектов и идей для восстановления.

— https://auction-house.ru — «Российский аукционный дом», продаёт объекты с потенциалом реконструкции.

Для инвестирования в объекты с реконструкцией потребуется гражданство РФ или регистрация юридического лица. Необходимы ИНН, паспорт и договор с подрядчиками. При участии в торгах на имущество могут потребоваться банковские гарантии или подтверждение финансовой состоятельности. В ряде случаев потребуется лицензия СРО при реконструкции объектов с несущими изменениями.

Глава 24. Иностранная недвижимость

Инвестирование в иностранную недвижимость — это покупка жилых, коммерческих или туристических объектов за пределами своей страны для получения дохода от аренды, перепродажи или сохранения капитала в стабильной юрисдикции. Это направление может включать квартиры в курортных зонах, апартаменты в мегаполисах, дома в пригородах, торговые площади, склады, отели и даже участки под застройку.

Основной механизм — покупка объекта на физическое или юридическое лицо (или через траст/фонд), оформление права собственности, а далее сдача в аренду (долгосрочную или посуточную) или перепродажа с целью извлечения прибыли от роста стоимости. Некоторые страны позволяют совмещать покупку с получением вида на жительство, что делает недвижимость не только инвестиционным, но и миграционным инструментом.

Доход зависит от выбора страны, правового регулирования, налогообложения, качества объекта и туристической или деловой привлекательности региона. Например, студии в Эмиратах или Турции активно сдаются посуточно, а квартиры в Германии чаще — в долгосрочную аренду. Многие инвесторы делегируют управление локальным агентствам, которые берут на себя маркетинг, заселение, уборку и оплату налогов.

Инвестиции в зарубежную недвижимость часто используют для валютной диверсификации — вложения в евро, доллар или местную стабильную валюту. В отдельных странах, как Таиланд, Индонезия или Кипр, возможно оформление недвижимости в аренду на 30–90 лет с правом продления. Для России особенно актуальными являются страны с простыми процедурами покупки и без ограничений для нерезидентов.

Возможная доходность

Средняя годовая доходность при сдаче зарубежной недвижимости в аренду колеблется от 4% до 12% в зависимости от страны и формата сдачи (долгосрочная или посуточная). При покупке на этапе строительства и продаже после ввода в эксплуатацию возможен прирост капитала до 20–40% за 2–3 года. Объекты в стабильных европейских странах часто приносят меньшую доходность, но выше надёжность и низкий уровень рисков. Курортная недвижимость в развивающихся странах способна генерировать высокую доходность, но требует активного управления и чаще подвержена сезонности и колебаниям туристического спроса. При использовании ипотеки в стране приобретения возможно повысить доходность за счёт кредитного плеча, однако это увеличивает риски.

Факты и примеры

— В 2019 году Анастасия Левина купила апартаменты в районе Махмутлар (Алания, Турция) за 36 000 евро. За первый сезон аренды (май–октябрь) доход составил 4 800 евро.

— В 2020 году российский предприниматель Илья Коршунов приобрёл квартиру в Дубае в Jumeirah Village Circle на стадии котлована. Через 2 года продал её после завершения строительства с прибылью в 38%.

— В 2021 году семья из Москвы вложилась в две студии в Батуми (Грузия) под посуточную аренду. После оформления доверенности на местное агентство доход составил около $9 000 за год.

— В 2018 году певец Сергей Лазарев продал свою виллу в Майами, купленную ранее за $1,2 млн, за $1,7 млн. Сделка стала публичной после упоминания в СМИ.

— В 2017 году инженер Алексей Гришин купил дом в Болгарии в районе Варны за 29 000 евро. Через 5 лет сдал дом в аренду долгосрочно и покрывал все расходы на жизнь в стране, продолжая работать удалённо.

Барьер входа

Минимальный порог входа в зарубежную недвижимость начинается от 25 000–30 000 евро — именно столько стоят студии или небольшие квартиры в Турции, Болгарии, Египте или Грузии. В Эмиратах, Испании, Кипре или Португалии нужно от 100 000 евро. Дополнительно следует заложить 5–10% на оформление, налоги, услуги нотариуса и агента. Некоторые страны требуют оплату налогов нерезидента или ежегодные сборы за обслуживание недвижимости. Вариант с покупкой через долевое участие или фонд недвижимости позволяет начать с 1–3 млн рублей.

Ссылки

— https://www.bina.az — международная недвижимость, включая ОАЭ и Турцию.

— https://tranio.ru — крупнейшая база зарубежной недвижимости для россиян.

— https://overseas.ru — зарубежная недвижимость с акцентом на Турцию, Кипр и Болгарию.

Для покупки иностранной недвижимости россиянам потребуется загранпаспорт, ИНН, банковский счёт для международных переводов и в некоторых странах — регистрация налогоплательщиком. Также может понадобиться перевод документов и доверенность на агента в стране покупки. В ряде юрисдикций (например, в Испании и Португалии) требуются идентификационные номера (NIE), а в Турции — номер налогоплательщика.

Глава 25. Коворкинги и гибкие офисы

Инвестирование в коворкинги и гибкие офисы — это вложение в коммерческую недвижимость, предназначенную для краткосрочной аренды рабочих мест, переговорных комнат и офисов для фрилансеров, стартапов и малых команд. Это альтернатива традиционным офисам с долгосрочной арендой: резиденты коворкингов платят за удобство, гибкость и инфраструктуру, включая интернет, кухню, уборку, администрирование и даже мероприятия.

Сама модель построена на субаренде: арендатор (или собственник) заключает договор с владельцем здания, делает ремонт, делит пространство на зоны и начинает сдавать его резидентам по более высокой ставке. В крупных городах это часто выглядит как несколько этажей в бизнес-центре, оборудованных под офисы разного формата. В небольших — как open space с кухней и зонами отдыха.

Инвестор может участвовать напрямую (купить или арендовать помещение и открыть коворкинг), через паи в закрытых фондах, через покупку доли в управляющей компании или в виде долевого участия в запуске нового объекта. Второй путь требует меньше времени и даёт возможность вложиться в несколько объектов с диверсификацией по регионам. Кроме того, существуют площадки, предлагающие инвестиции в ремонт и запуск отдельных локаций с возвратом вложений и фиксированной долей от выручки.

Бизнес на коворкингах требует правильного зонирования, маркетинга и заполнения площадей. В городах с растущим числом фрилансеров и удалённых сотрудников это может быть устойчивым и прибыльным направлением, особенно если конкуренция в локации невысокая.

Возможная доходность

Доходность от инвестиций в коворкинги и гибкие офисы может варьироваться от 10% до 25% годовых в зависимости от формата, заполненности, города и модели участия. Субарендная модель позволяет получать доход от множества резидентов, а не одного арендатора, что снижает риски при грамотном управлении. Гибкость аренды и высокая ротация арендаторов требуют постоянного маркетинга, но обеспечивают возможность динамически регулировать цены. Доход также зависит от сезонности (например, падение спроса летом), общего состояния рынка труда и деловой активности. При владении недвижимостью добавляется потенциал роста капитала. При инвестициях через управляющую компанию или фонд доходность обычно ниже, но стабильнее и менее трудозатратна.

Факты и примеры

— В 2018 году компания SOK (принадлежит девелоперу PIONEER) открыла крупный коворкинг в Москва-Сити. За первый год проект достиг 90% заполняемости, а выручка на м² оказалась выше, чем при классической аренде.

— В 2017 году бизнесмен Илья Кусаков запустил коворкинг «База» в Нижнем Новгороде в помещении бывшей типографии. Объект вышел на окупаемость за 18 месяцев и затем был расширен в два раза.

— В 2020 году в Санкт-Петербурге предприниматель Юрий Антонов открыл коворкинг в бывшем административном здании на Васильевском острове. После редевелопмента доходность составила 19% годовых.

— WeWork открыл первую локацию в Москве в 2019 году. Несмотря на глобальные проблемы компании, российские объекты показали высокую устойчивость благодаря локальной адаптации.

— В 2021 году сеть коворкингов «Рабочая Станция» получила инвестиции от фонда "ВЭБ.РФ" на открытие новых площадок в регионах. При этом часть помещений была выкуплена инвесторами и сдана в аренду управляющей компании.

— В Казани в 2022 году IT-предприниматель Алексей Савельев создал коворкинг в бизнес-центре с упором на IT-команды и геймерские стартапы. Арендные доходы в первый год составили около 15% от вложений.

Барьер входа

Минимальный порог входа в этот рынок при покупке или аренде и самостоятельной организации коворкинга начинается от 5–7 млн рублей в регионах и от 15–20 млн рублей в Москве или Санкт-Петербурге. Это включает аренду, ремонт, мебель, интернет и запуск. Однако при участии через инвестиционные площадки можно начать с суммы от 300 000–500 000 рублей, приобретая долю в конкретном объекте. Варианты через закрытые ПИФы или компании, привлекающие деньги на развитие сетей, доступны от 1 млн рублей. Также существует модель, при которой инвестор оплачивает создание одного офисного блока и получает фиксированный процент от его аренды.

Ссылки

— https://sok.works — коворкинги и гибкие офисы в России, возможна аренда и участие в проектах.

Для инвестирования может потребоваться российское гражданство, паспорт, ИНН и договор с управляющей компанией. В случае покупки доли через фонд или юридическое лицо возможны требования по минимальной сумме и статусу квалифицированного инвестора.

Глава 26. Индустриальная недвижимость

Индустриальная недвижимость — это объекты, используемые для производства, хранения, переработки или распределения товаров. В отличие от жилых помещений или офисов, такие объекты подчиняются логике логистики, транспорта и производственных процессов. Сюда входят заводские корпуса, производственные ангары, цеха, лаборатории, пищевые комбинаты, перерабатывающие пункты и хабы, обслуживающие крупные предприятия.

Механизм инвестирования в индустриальную недвижимость работает по принципу аренды. Инвестор приобретает объект (или долю в нём) и сдаёт его в аренду бизнесу. Это может быть как длинный договор с якорным арендатором (например, на 10–20 лет), так и гибкая аренда с возможностью переоборудования под нужды клиента.

В России индустриальная недвижимость особенно востребована на фоне развития маркетплейсов, роста e-commerce и усиления внутреннего производства. В регионах нарастает спрос на склады, распределительные центры, производственные помещения под пищевую и лёгкую промышленность.

На старте инвестор может либо купить уже построенный объект с арендаторами (доходный актив), либо инвестировать в девелоперский проект на стадии котлована. Второй путь связан с большими рисками, но и доходность выше. Отдельное направление — покупка и модернизация старых промышленных зданий (например, бывших советских заводов) под современные нужды.

В индустриальную недвижимость можно заходить не только напрямую. Варианты: покупка долей в инвестиционных фондах (ПИФах), участие в синдикатах, кооперация с застройщиками через платформы краудинвестинга или покупка через ИИС квалифицированным инвестором.

Возможная доходность

Индустриальная недвижимость — один из самых стабильных сегментов с долгосрочной доходностью. При правильной локации и надёжных арендаторах доходность может составлять от 10 до 18% годовых. При использовании кредитного плеча — до 25%.

Базовая доходность формируется из арендных платежей и роста стоимости объекта со временем. Новые объекты в логистических хабах могут дорожать быстрее рынка. Также возможна дополнительная прибыль за счёт улучшения объекта (капремонт, утепление, цифровизация учёта).

Доходность зависит от качества арендатора: наличие федеральной сети, длина контракта, регулярность платежей. Объекты в черте города с хорошей транспортной доступностью часто переоборудуются под mixed-use, что также влияет на доход.

Факты и примеры

— Олег Тиньков в 2000-х купил и реконструировал ряд складов в Подмосковье под нужды дистрибуции собственного бизнеса. Позже объекты были перепрофилированы под аренду крупным логистическим операторам.

— В 2022 году ГК «Пионер» завершила строительство индустриального парка в Мытищах площадью 72 тыс. кв. м. Большая часть площади была выкуплена инвесторами с доходностью от 14% годовых.

— В Татарстане компания Агрополис продала индустриальные склады на территории особой экономической зоны «Алабуга». Объекты использовались под аренду производителями автокомпонентов.

— В Санкт-Петербурге группа инвесторов реконструировала советский завод под склады класса B+. Полная окупаемость составила 6 лет при доходности 15%.

— В Екатеринбурге девелопер BRIGHT в 2023 году продал 80% площадей логистического комплекса малым инвесторам. Минимальный порог входа составил 2 млн рублей.

Барьер входа

Для покупки полноценного объекта индустриальной недвижимости (например, склад в Московской области) потребуется от 20 до 50 млн рублей. Однако доступны формы коллективных инвестиций, где можно зайти с 1–2 млн рублей.

Участие в ПИФах недвижимости или краудинвестинговых платформах возможно от 100 000 рублей. Некоторые проекты дают возможность купить 1–2 сотки земли в индустриальных парках с правом дальнейшего строительства или субаренды.

Входной барьер сильно зависит от формата: покупка с арендаторами — дороже, долевое участие на этапе строительства — дешевле, но рискованнее. Важно учитывать сопутствующие расходы: кадастр, юрсопровождение, коммуналка, налоги, обслуживание и охрана.

Глава 27. Недвижимость под франшизу

Инвестирование в недвижимость под франшизу — это покупка коммерческого объекта с последующей сдачей в аренду франчайзи, которые открывают там бизнес по франшизе. В этой модели основное внимание уделяется подбору помещения, подходящего под стандарты конкретной франшизы, и заключению долгосрочного договора аренды.

Франшизы часто предъявляют конкретные требования к локации, площади, высоте потолков, витринным окнам, парковке и техническим условиям. Поэтому инвестор сначала изучает параметры сети (например, кофейни, магазины у дома, пекарни), затем ищет соответствующий объект — на вторичке или в строящемся ТЦ.

Далее возможны два пути. Первый — выкупить помещение, подготовить его в соответствии с техзаданием франчайзера (ремонт, вывеска, электричество) и сдать в аренду уже готовому франчайзи. Второй — самостоятельно приобрести франшизу, открыть точку, раскрутить её, а затем продать бизнес вместе с недвижимостью или сдать помещение новому партнёру сети.

В крупных городах объект под франшизу легко найти в районах с плотной застройкой и высокой проходимостью. В малых городах нередко сами франчайзеры подбирают помещения и предлагают владельцам заключить партнёрство. Это особенно характерно для сетей формата «магазин у дома», аптек и сетевых кофеен.

Инвестору важно учитывать срок окупаемости, репутацию франшизы, устойчивость арендатора и наличие договора, защищающего от досрочного расторжения. Также стоит проверить, кто будет отвечать за ремонт, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.

Возможная доходность

Недвижимость под франшизу может давать стабильную арендную доходность от 10 до 18% годовых. Всё зависит от локации, условий договора и популярности франшизы. Если объект расположен в удачном месте и арендатор стабилен, доходность может быть выше средней по рынку коммерческой недвижимости.

Сеть франчайзи заинтересована в долгосрочной аренде, а значит — в сохранении помещения в хорошем состоянии. Это снижает расходы на ремонт. Кроме того, франшизы часто готовы брать помещения в аренду по более высокой ставке, чтобы соблюдать стандарты бренда и обеспечить необходимый поток клиентов.

Плюсом может стать наличие ежегодной индексации арендной ставки, а также возможность продажи объекта с арендатором в качестве готового бизнеса по повышенной оценке.

Факты и примеры

— В 2019 году в Казани инвестор выкупил 60 м² на первом этаже новостройки и сдал под кофейню по франшизе «КОФЕ LIKE». Арендный договор был заключён на 5 лет с доходностью 14% годовых.

— В Подмосковье в 2021 году один из инвесторов открыл точку по франшизе «Вкусно и точка» в здании, ранее бывшем банком. После открытия ресторан был сдан новому арендатору по ставке 180 000 руб./мес.

— В Самаре группа инвесторов купила и реконструировала здание под «Fix Price». Франчайзи арендовал объект на 7 лет. Проект окупился за 4,5 года.

— В 2022 году в Сочи помещение на 120 м², ранее используемое под офис, было переоборудовано под «Перекрёсток Впрок» (франшиза X5 Group). Ставка аренды составила 2 000 руб./м².

— В Челябинске объект, сданный под «DNS», увеличил свою рыночную стоимость на 35% за два года владения. Причиной стала заключённая долгосрочная аренда с федеральной франшизой.

Барьер входа

Для покупки помещения под франшизу потребуется от 3 до 10 млн рублей, если речь идёт о региональном городе. В Москве старт — от 12–15 млн рублей за объекты в проходных местах.

Дешевле обойдётся покупка помещения в строящемся жилом комплексе с последующей отделкой — от 2 млн рублей, но нужно учитывать ремонт и подключение коммуникаций.

Если инвестор решает самостоятельно приобрести франшизу и открыть точку в собственном помещении, потребуется дополнительный капитал — от 1,5 до 4 млн рублей в зависимости от формата бизнеса.

На входе важно заложить стоимость всех согласований, оформление арендных документов и техническое подключение. Также желательно юридическое сопровождение сделки.

Ссылки

— https://franshiza.ru — каталог франшиз с параметрами и требованиями к помещениям

— https://infoline.spb.ru — аналитика по франчайзингу и аренде

— https://arendator.ru — база коммерческой недвижимости для сдачи под сетевой бизнес