Бесплатный фрагмент - Инвестиции в недвижимость. Продажа и покупка недвижимости. Практика в Российской Федерации

Введение

Книга написана на основе практики, то есть она изложена не так красиво, как мне самому хотелось бы. Но согласитесь, что чужой практический опыт может дополнить Ваш собственный. Не судите строго, пожалуйста.

Инвестиции в недвижимость начинаются там, где есть низкая стоимость объекта недвижимости. Ведь чем ниже была стоимость покупки (инвестирования) объекта недвижимости, тем больший «финансовый» запас будет в реализации проекта, при появлении непредвиденного подорожания строительных или ремонтных работ. Например чем дешевле будет куплен земельный участок под строительство бизнес-центра, тем меньший риск нехватки денежных средств для быстрого введения объекта недвижимости в эксплуатацию. Невозможно предусмотреть на строительном рынке резкое подорожание строительных материалов и стоимости аренды строительной техники, не говоря уже о недобросовестных поставщиках строительных материалов. И общая стоимость строительства здания увеличивается. В тоже время у любого проекта есть понятие срок окупаемости (коммерческой ликвидности) — срок окупаемости, при сдаче в аренду например.

Подытоживая вышесказанное, возвращаемся к главному секрету в практике инвесторов по срокам поиска объектов недвижимости в покупку. Поиск объекта недвижимости под инвестирование профессиональными инвесторами занимает от полугода до двух лет.

Например известный инвестор Роберт Кийосаки в своих книгах по инвестированию пишет, что для покупки одной квартиры осматривал 100 квартир, из них выбирал 10, делал выбранным продавцам предложение по снижению стоимости на 10% и только лишь после этого покупал одну из них.

1. Основные определения необходимые для инвестора

Определения взяты с сайта википедия

Объект недвижимости — к недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Инвестор — лицо или организация (в том числе компания, государство и т. д.), размещающие капитал, с целью последующего получения прибыли (инвестиции). Если тот или иной проект будет убыточным, то капитал будет утрачен полностью или частично.

Инвестиции — размещение капитала с целью получения прибыли. Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в оговорённые сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции (инвестированный капитал) возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.

Инвести́ции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Ипоте́ка — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Залог — имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа.

Креди́т (лат. creditum — заём от лат. credere — доверять) — общественные отношения, возникающие между субъектами экономических отношений, когда одна из сторон не возмещает немедленно полученные от другой стороны деньги или другие ресурсы, но обещает предоставить возмещение (оплату) или вернуть ресурсы в будущем. Фактически, кредит является юридическим оформлением экономического обязательства.

Кредитные отношения могут выражаться в разных формах: коммерческий кредит, банковский кредит, заём, лизинг, факторинг и т. д.

Зада́ток — некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передаёт другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счёт исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору. В силу одной из своих функций, задаток относится к обеспечениям обязательств.

Во всех случаях условие о передаче задатка должно полностью идентифицировать уплачиваемые в качестве задатка деньги именно как задаток, то есть суммы, передаваемые в счёт исполнения обязательства по договору, в знак заключения этого договора и в обеспечение исполнения обязательств по нему. Если таким образом передаваемые суммы нельзя квалифицировать, то они считаются авансом.

Ава́нс или предоплата — некоторая денежная сумма или другая имущественная ценность, которую при наличии двух встречных обязательств одна из сторон передаёт другой в исполнение своего обязательства до начала исполнения встречного обязательства.

Аванс не следует путать с задатком. Эти термины обозначают различные по своему существу юридические действия, хотя и имеющие общие признаки и влекущие частично совпадающие последствия. Различие заключается в том, что при неисполнении договора сторона, ответственная за нарушение, теряет задаток (если ответствен получатель задатка, он возвращает его в двойном размере). К авансу такое правило не применяется. Кроме того, в отличие от задатка, аванс передаётся только в качестве исполнения обязательства, но не как форма обеспечения договора.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО №2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость — под ликвидационной стоимостью понимается цена, за которую актив может быть реализован на рынке в строго ограниченные сроки.

Сроки реализации актива (или сроки экспозиции). Очень часто эти сроки бывают минимальными из-за необходимости ускорения расчетов по обязательствам. Поэтому ликвидационная стоимость существенно снижается. И бывает даже так, что ее величина может и не соответствовать реальной ценности актива. Иными словами, чем короче срок, тем ниже стоимость ликвидации объекта.

Так же можно встретить такое определение Ликвидационной стоимости — это денежный показатель объекта оценки, уменьшенный на величину издержек, которые связаны с его продажей (например, комиссии, расходов на рекламу, хранение, доставку и т. д.). Например, ее определение востребовано при передаче объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии предприятия или при финансировании предприятия-должника, и т. д.

В Российской практике определение Ликвидационной стоимости составляет 90% от рыночной стоимости, определяется оценщиками и используется только для внутренних отчетных документов Российских банков.

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности

Оценщик — специалист-эксперт, который имеет право проводить независимую оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).

Выбрать независимого оценщика можно самостоятельно, или его назначит судья (нотариус), в зависимости от вопроса который определяется.

Госуда́рственный када́стр недви́жимости (www.rosreestr.ru) — систематизированный свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населённых пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Основное назначение: организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (для получения информации о собственнике и об объекте недвижимости, любой гражданин Российской Федерации может заказать по интернету справку в электронном виде и на бумажном носителе).

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) — существовавший до 31 декабря 2016 года государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Земе́льный уча́сток — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.

Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу России, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами (кадастровыми инженерами).

Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом Российской Федерации категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

— земли сельскохозяйственного назначения;

— земли населённых пунктов;

— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

— земли особо охраняемых территорий и объектов;

— земли лесного фонда;

— земли водного фонда;

— земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Типы земельных участков в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

Садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений).

Огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём или жилого дома с правом регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

2. Основные обозначения на планах (чтение чертежей)

3. Практика инвестиционных вложений в Российской Федерации

3.1. Инвестиции в земельные участки для перепродажи, строительство коттеджных поселков

Основная масса крупных и средних инвесторов в России занимается приобретением большого земельного участка «сельскохозяйственного назначения» на границе с населенным пунктом и переоформляет назначение земельного участка в «земли населенных пунктов». Далее территория благоустраивается, проводятся инженерные коммуникации и земельные участки делятся на участки небольшой площади, необходимые под строительство коттеджей.

Кроме финансовых вложений, в данном виде инвестиций присутствует административный ресурс — то есть связи с сотрудниками в органах власти.

Но и прибыль получается значительная. Обычно стоимость земельного участка возрастает в 10 раз. То есть, инвестор получает 900% прибыли.

Начинающие инвесторы довольствуется простым приобретением большого земельного участка и продажей его маленькими площадями. А так же строительством коттеджей на продажу. Самостоятельно инвестируя в строительство и на деньги заказчика.

Неоспоримым плюсом Российских инвесторов, занимающихся инвестированием в земельные участки, является возможность придумывания и определения названий будущих улиц. И по большому счету так, как им вздумается.

Намного реже встречаются инвестиционные строительные компании специализирующиеся на строительстве таунхаузов — одно-двухэтажных домов на четыре и более квартир.

Большие таунхаузные поселки имеют свой спрос у молодых семей и людей пенсионного возраста. У первых по причине более низкой стоимости, чем однокомнатной квартиры. У пожилых людей, потому что их не пугает удаленность от города.

Самый актуальный и остро стоящий вопрос у инвесторов, это газоснабжение домов. При инвестировании в земельные участки очень много подводных камней (газ, например). На ликвидность, влияет и инфраструктура, и доступность, и подъездные пути и т. д. В России вопрос о стоимости газоснабжении приходится решать в Газовой государственной компании до покупки земельного участка. В моей практике встречались случаи, когда покупателям земельных участков, стоимость газоснабжения выходила в два раза дороже стоимости покупки земельного участка. И они пользовались системой отопления работающей от электричества.

Один из видов инвестирования в земельные участки, это приобретение старых одноэтажных домов в центральной части города. Дело в том, что стоимость земельного участка под домом в центральной части города в два раза превышает стоимость в соседних районах и стоимость 1 квадратного метра жилья привязана отчасти к стоимости 1 сотки земельного участка.