Бесплатный фрагмент - Darījumi ar nekustamajiem īpašumiem

Redaktors Inga Cironoka

Vāks: foto Aleks Kend

Fotogrāfijas: Anatolijs Koļcovs, Fjodors Gubins, Jeļena Kordževa

.

Mūsu koordinati:

Rīga, Tērbatas iela 8B-72,

Tālr. +371 22304755

info@ekocentrs

www.ekocentrs.lv

Autore izsaka pateicību:

visiem konsultantiem, kuri sniedza neatsveramu palīdzību šī materiāla sagatavošanā:

— Kompānijas «EKOCENTRS» nekustamo īpašumu departamenta vadītājam Fjodoram Gubinam

— Latvijas Vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājam Vilim Žuromskim

— Juristam Ģirtam Zariņam

— AS «SEB banka» Rīdzenes filiāles vadītājai Inetai Zirnei

— AS «SEB banka» Rīdzenes filiāles privātpersonu apkalpošanas nodaļas vadītājai Margaritai Gulevičai

— AS «Pasta Banka» valdes loceklim Borisam Ulmanim

— AS «Pasta Banka» kreditēšanas nodaļas vadītājam Viktoram Duguškinam

— SIA «Grand Credit» pārdošanas nodaļas vadītājam Mārtiņam Beresņevam

— Apdrošināšanas brokerim, uzņēmuma «AGGA» īpašniekam Aivaram Freibergam

— Grāmatvedei Marinai Paļņičenko

tehniskās palīdzības grupai:

— Anatolijam Koļcovam

— Lienei Gudkovai

— Ingai Cironokai

— Tatjanai Popovičevai,

kā arī fotogrāfiju autoriem:

— Anatolijam Koļcovam

— Viktoram Gudzonam

— Fjodoram Gubinam

— Klaudijai Babčenko

— Lienei Gudkovai

— Diļarai Liedeskrastiņai

1. Ievads

1.1. Jūsu produkts

Sāksim ar profesijas aprakstu.

Kas ir mākleri un kā tie radās?

Vārds «mākleris» ir radies 18. gs. no vācu valodas, kur Makler, atvasināts no makeln «veikt starpniecību» un ir tās pašas saknes vārds kā machen — «darīt, padarīt».

Saskaņā ar vārdnīcā doto skaidrojumu, mākleris ir starpnieks tirdzniecības un biržas darījumos. Tas ir speciālists, kurš nodarbojas ar starpniecību preču, pakalpojumu, vērtspapīru un nekustamo īpašumu pārdošanas, pirkšanas un apdrošināšanas gadījumos. Šis speciālists veicina šādu darījumu noslēgšanu, savedot kopā partnerus.

Galvenie mākleru veidi:

— biržas mākleris;

— finanšu mākleris;

— apdrošināšanas mākleris;

— nekustamo īpašumu mākleris.

Šī kursa ietvaros mēs apgūsim māklera jeb nekustamo īpašumu darījumu speciālista profesiju.

Ar kādām īpašībām ir jābūt apveltītam māklerim? Kādām zināšanām ir jābūt viņa arsenālā?

Pat tajos, tālajos laikos par mākleriem strādāja izglītoti ļaudis, kuri bija izpelnījušies savu klientu uzticību un cieņu.

Šodien, mūsdienu apstākļos, mums vēl jo vairāk ir jābūt cienījamiem konsultantiem, kuri labi pārzina savas lietas juridiskos pamatus, ekonomiskos faktorus un cilvēka uzvedības īpatnības.

Galvenais, kas jums ir jāprot darīt?

Atbilde ir vienkārša, kaut gan dažkārt nav nemaz tik acīmredzama.

Par ko jūs, jā, tieši jūs būtu gatavs maksāt speciālistam?

Piemēram, par ko jūs esat gatavs maksāt zobārstam? Vai par to laiku, kuru viņš jums ir tērējis? Vai par to aprīkojumu, kuru viņš ir izmantojis? Vai par to, lai zobi nesāpētu? Ja pavisam godīgi, tad jums ir pilnīgi vienalga, vai viņš ārstē ilgi, vai ātri (tomēr labāk ātri), nav tik svarīgi, cik dārgu un kādas firmas aprīkojumu viņš izmantos. Svarīgi ir tikai viens — lai zobi vairs nesāpētu!

Arī autoservisā mēs samaksāsim par to, lai mašīna brauktu bez problēmām. No skolotāja mēs sagaidām, ka mums iemācīs lietot svešvalodu vai risināt uzdevumus.

Mēs esam gatavi maksāt par to, lai mums «nesāpētu galva», lai mūs atbrīvotu no problēmām.

Arī māklerim klients maksās tieši par to pašu, par prasmi atrisināt problēmas.

Kādas problēmas ir klientam, kuras mākleris varētu atrisināt?

Ņemsim par piemēru pārdevēju. Nodaļā «Noderīgi padomi» ir sīki aprakstītas iespējamās pārdevēja problēmas, tādēļ tagad mēs tās tikai uzskaitīsim:

— Kā pareizi noteikt sava nekustamā īpašuma cenu?

— Kā organizēt pārdošanas procesu?

— Kā izvēlēties efektīvu reklāmas kampaņu?

— Kā vest pārrunas ar potenciālo darījuma kontraģentu?

— Kā pasargāt savu īpašumu no zādzībām izrādīšanas laikā?

— Kā pārliecināties par visu darījumam nepieciešamo dokumentu pareizību?

— Kādu radinieku piekrišana ir nepieciešama darījuma veikšanai?

— Kā paredzēt visas darījuma nianses un nodrošināt savu interešu ievērošanu?

— Kā izvairīties no krāpniecības un saņemt visu naudu par savu īpašumu?

— Kāda ir īpašuma nodošanas procedūra?

— Kādā veidā tiek aprēķināti nodokļi un kāds ir to nomaksas termiņš?

Uzskaitīsim pircēja problēmas:

1. Izvēles problēma, kad klients orientējas vienīgi uz ārējiem rādītājiem un nezina, kam vēl ir jāpievērš uzmanība;

2. Nav zināšanu par dokumentiem, kuri saistīti ar nekustamo īpašumu: kādiem dokumentiem ir jābūt un kam tajos ir jābūt rakstītam;

3. Nav zināšanu par banku kreditēšanas politiku. Nav nozīmes, vai pircējs vēlas iegādāties nekustamo īpašumu, kuram ir uzlikta hipotēka, vai arī viņam pašam ir nepieciešams kredīts pirkumam;

4. Neprasme vest pārrunas ar pārdevēju, nav tehnoloģijas, ar kuras palīdzību atrisināt problēmas visos darījuma posmos;

5. Nav zināšanu par likumdošanu nodokļu jomā;

6. Nav zināšanu, kā nodrošināt sevi pret zaudējumiem līdz pilnīgai īpašuma pārņemšanai, kā izvairīties no neapmaksātiem rēķiniem, savlaicīgas īpašuma neatbrīvošanas un no vienkārša banāla vandālisma.

Jūs taču piekritīsiet, ka jebkura no šīm problēmām var sabojāt dzīvi un izsaukt ne mazums pārdzīvojumu un finansiālu zaudējumu.

Pie kam minētais ir tikai tas, kas atrodas virspusē.

Kāds ir visa iepriekšminētā kopsaucējs? Tas ir ļoti vienkāršs — tās visas ir klienta problēmas. Vienīgais, par ko jums klients maksās, ir viņa problēmu atrisinājums.

Māklera darba produkts ir atrisinātas klienta problēmas.

Uzņēmuma EKOCENTRS darbiniekiem šis produkts ir noformulēts šādi:

Pievērsiet uzmanību, mēs runājam ne tikai par darījumu, bet par maksimālu izdevīgumu klientam.

Šis ir vienīgais faktors, kurš ļaus jums ilgi palikt tirgū un būt pieprasītam no klientu puses. Tikai tai gadījumā, ja klients zina, ka saņems vairāk, nekā ir gaidījis, viņš jūs rekomendēs citiem cilvēkiem. Mūsu vadošajiem speciālistiem ir savi «gaidītāju saraksti», kuros atzīmēti klienti, kuri ir ar mieru gaidīt vairākus mēnešus, lai saņemtu tieši tā speciālista palīdzību, kuram uzticas.

Ja jūs veiksiet vienkārši «darījumu», jūs, protams, saņemsiet samaksu, bet diez vai jūs būsiet rekomendēti citiem. Jums nāksies tērēt laiku arvien jaunu un jaunu klientu meklējumos.

Kā rāda pētījumi un aptaujas, laiks, kuru klients tērē jaunu klientu meklējumos, ir tieši atkarīgs no viņa pakalpojuma kvalitātes.

Grafiks Nr.1 (melnais) — vidēji statistiskā māklera darba izlietojums vienam darījumam.

Grafiks №2 (baltais) — māklera, kurš piedāvā zemas kvalitātes pakalpojumus darba izlietojums.

Grafiks №3 (pelēkais) — augstas klases speciālista darba izlietojums.

Var redzēt, ka augstas klases speciālists vispār netērē laiku klientu meklēšanai, viņi paši atnāk un iekārtojas rindā pēc to cilvēku rekomendācijām, kuri agrāk ir saņēmuši pakalpojumu.

Ērtības labad esmu darījumu sadalījusi 4 nosacītos posmos:

1. Tāda klienta, kurš gatavs noslēgt līgumu, meklēšana. Acīmredzot, lai uzsāktu darbu, jums ir vajadzīgs klients, kurš jums uzticēs, teiksim, sava īpašuma pārdošanu. Protams, var būt arī cits uzdevums, piemēram, klients varētu vēlēties iegādāties vai īrēt nekustamo īpašumu, bet ērtības labad ņemsim pārdošanu. Tātad, pirmais posms ir atrast pirmo klientu — īpašnieku, kurš vēlas pārdot savu īpašumu;

2. Tāda pircēja meklēšana, kurš vēlas nopirkt šo nekustamo īpašumu. Mākleris, darbojoties sava klienta interesēs (skat. 1. punktu) piedāvā nekustamā īpašuma objektu pārdošanai. Tas sevī iekļauj īpašuma novērtēšanu, nākamā darījuma stratēģijas izstrādi (piemēram, pārdevējs vēlas ne tikai pārdot īpašumu, bet pēc pārdošanas iegādāties citu īpašumu), reklāmas sagatavošanu, objekta izrādīšanu, pārrunas ar potenciālajiem klientiem, kā arī daudzas citas darbības, kuras vēlāk tiks sīkāk aplūkotas. Pašlaik mēs runājam tikai par pādrodamā objekta ekspozīcijas laiku;

3. Darījuma noformēšana. Šī daļa iekļauj nepieciešamo izziņu savākšanu, sagatavošanu un saskaņošanu ar darījuma pusēm, līguma parakstīšanu un lūguma iesniegšanu Zemesgrāmatā, kā arī reģistrāciju Zemesgrāmatā;

4. Īpašuma nodošana. Faktiski tas nozīmē būt klāt brīdī, kad pārdevējs nodod īpašumu pircējam un kontrolēt, lai īpašums tiktu nodots noteiktajā kārtībā un pilnā komplektācijā.

Minēsim vēl vienu statistiku, kas apspoguļo laiku, kuru mākleris tērē vienam darījumam. Nosacītie lielumi ir tie paši, kas pirmajā grafikā.

Kā parāda pētījumu rezultāti, viena darījuma termiņš ir 12 nedēļas. Protams, runa ir par standarta tipveida objektiem. Ekskluzīva objekta gadījumā ekspozīcijas laiks var jūtami mainīties.

No objekta ekskluzivitātes nav atkarīgi divi darījuma aspekti: dokumentu juridiskā noformēšana un nodošana no pārdevēja pircējam. Parasti pilns juridisko dokumentu noformēšanas cikls aizņem 4 nedēļas. Protams, ja darījums paredz vēršanos kredītiestādēs, var būt nepieciešams ilgāks laiks. Dažkārt, pielietojot zināmu attapīgumu, darījumu var noformēt ievērojami ātrāk, bet pašlaik mēs runājam tikai par vidējiem rādītājiem.

Īpašuma nodošana arī ir standartizēta procedūra, kas aizņem vien pāris stundas māklera laika.

Tādējādi ir skaidri redzams, ka vienīgā iespēja nopelnīt ātrāk un bez pārtraukumiem, ir izdarīt tā, lai nevajadzētu tērēt laiku klientu meklējumos. Zemāk parādītais grafiks ir veidots pēc mākleru, kuri sen strādā Latvijas nekustamo īpašumu jomā, aptaujas rezultātiem. Šis grafiks uzskatāmi atspoguļo iepriekš minēto.

Sniedzot klientam kvalitatīvu pakalpojumu, jūs taupāt laiku uz citu klientu meklēšanu, tai pat laikā nevienu no tiem neapdalot.

Tādēļ, norunāsim pašā sākumā: mācieties tā, lai kļūtu par īstu speciālistu, kurš spēj sniegt klientam teicamu produktu.

Tikai tādā gadījumā darbs sniegs jums ienākumus un prieku.

1.2. Profesionalitāte un kuratori

Man jums ir divi jaunumi.

Pirmais nav pārāk priecīgs. Pat tad, ja jūs teicami pabeigsiet šo kursu, lieliski veiksiet praksi un noslēgsiet savu pirmo darījumu, jūs vēl nekļūsiet par augsti kvalificētu speciālistu.

Tam ir nepieciešami prakses gadi. Jā, tieši gadi. Būs vislabāk, ja jūs šo praksi iegūsiet kopā ar kuratoru, nevis vienatnē.

Uzņēmuma EKOCENTRS jaunajiem speciālistiem ir ieviesta obligāta prasība — minimums divus gadus nostrādāt kuratora vadībā. Var arī vairāk pēc paša speciālista vēlēšanās.

Kādēļ tā? Tādēļ, ka katrs darījums ir ļoti individuāls un tam, lai izstrādātu savas personīgās iemaņas un veiksmīgās darbības visdažādāko jautājumu risināšanā, ir vai nu pašam jāmeklē atbildes uz jautājumiem, vai jākonsultējas ar to, kurš zina. Otrais paņēmiens ir daudz ātrāks un efektīvāks. Tādēļ ļoti nopietni izturieties pret ieteikumu strādāt kopā ar kuratoru.

Otrais jaunums, manuprāt, ir absolūti lielisks.

Lieta tāda, ka tad, ja jūs esat mans students, jūs varat stažēties tieši uzņēmumā EKOCENTRS, kas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū darbojas jau kopš 1998. gada. Tādēļ jums būs iespēja uzzināt, ko nozīmē darbs kopā ar īstu kuratoru.

Pagaidām daži vārdi par mums.

Protams, kā jau visiem, mums ir materiālās vajadzības. Mēs gribam un protam pelnīt naudu, un mēs esam gatavi iemācīt jums darīt to pašu tā, kā to darām mēs. Bet! Bez naudas ir vēl zināmas vērtības, kuras mums ir ne vien svarīgas, bet jādomā, tās ir galvenās prioritātes. Šīs vērtības ir obligātas katram komandas loceklim. Tas ir ieguldījums, kuru mēs dodam sabiedrībai. Tie nav skaļi vārdi.

Mūsu uzņēmums darbojas kopš 1998. gada. Tikai periodā no 1998. Līdz 2002. gadam, kad beidzot bija pieņemts likums, kurš aizliedz izlikt no dzīvokļiem ģimenes ar bērniem par nenomaksātiem komunālajiem maksājumiem, mēs paglābām no izlikšanas vairāk nekā 100 ģimenes. Pateicoties mūsu darbam, šīs ģimenes ieguva jumtu virs galvas. Mēs aizstāvējām viņu intereses tiesās, namu pārvaldēs un jebkurās citās instancēs, kur tas bija nepieciešams.

Mēs aizstāvējām savus klientus pret namīpašniekiem, kuri bija ieguvuši namus, bet līdz ar tiem nebija ieguvuši pārvaldīšanas kultūru. Kad nakts laikā īpašnieks izsauca policiju, lai izliktu laukā nakts aizmigušu ģimeni, un to darīja tikai tādēļ, ka vakar bija ieguvis īpašuma tiesības, cilvēki zvanīja mums un saņēma palīdzību. Mēs iestājāmies tad, kad cilvēki bez elementārām juridiskajām zināšanām parakstīja «drakoniskus» līgumus par kredīta ņemšanu un atradās soļa attālumā no sava dzīvokļa zaudēšanas. Mēs guvām uzvaras.

Jā, mēs esam komercorganizācija un mēs pelnām naudu. Tomēr mēs esam arī «pēdējā ātrā palīdzība» mūsu klientiem, kad viņi liecas zem savu problēmu sloga. Šie «mēs» būs jūsu kuratori!

Jā, mēs jums mācīsim arodu, visas detaļas un smalkumus. Savukārt mēs no jums gaidām, ka līdz ar arodu jūs uzņemsieties to atbildību, kuru uzliek šī profesija — atbildību par cilvēku.

Mēs grasāmies jums mācīt tieši šo. Tas tādēļ, ka jūsu kuratori ir īsti Profesionāļi.

Vai jūs piekrītat šiem mērķiem?

Ja atbilde ir pozitīva, atcerieties, ka jūsu Kurators ir cilvēks, kurš daudzkārt ir gājis caur uguni un ūdeni. Viņš skaidri zina ceļu. Mācieties no viņa, dariet tā kā viņš. Pat tad, ja jūs nesaprotat, kādēļ kaut kas ir jādara, tas nozīmē, ka jūs sapratīsiet vēlāk. Pagaidām ejiet soli solī un esiet pārliecināti, jūs ejat pareizi.

2. Nekustamā īpašuma veidi. Tirgus analīze un novērtējums

2.1. Dzīvojamā fonda apskats

Eksistē neskaitāmi nekustamā īpašuma veidi. Tie ir dzīvokļi, mājas, vasarnīcas. Tā var būt lauksaimniecības vai apbūvējamā zeme. Tie var būt komercobjekti, sākot ar veikaliem līdz pat rūpnīcām, noliktavām un ostām — arī liela un visai specifiska nekustamo objektu kategorija.

Sāksim ar to, kas mums ir vislabāk pazīstams, tātad arī visvairāk saprotams — ar dzīvokļiem.

Sākumā apskatīsim «ģeogrāfiju». Sāksim ar Rīgu. Pirmkārt, tādēļ, ka mēs šeit dzīvojam un strādājam. Otrkārt, tādēļ, ka šeit ir sakoncentrēts vislielākais nekustamo īpašumu tirgus Latvijā. Paņemiet Rīgas karti un uzmanīgi aplūkojiet, kādi ir Rīgas rajoni. Katram rajonam ir savs nosaukums, un jums tajos ir labi jāorientējas.

Oficiāli Rīga ir sadalīta trīs priekšpilsētās un trīs rajonos, bet sadzīvē mēs bieži vien lietojam mikrorajonu nosaukumus, kuriem var arī nebūt kartē skaidri iezīmētu robežu, bet tie pilsētas iedzīvotājiem ir labi pazīstami.

Rīgas centrs — protams, tas ir Centra rajons. Darba ērtībai nekustamo īpašumu speciālisti profesionāļi to iedala šādās kategorijās:

— Vecrīga. Tas ir Rīgas vēsturiskais centrs starp Daugavu un Rīgas kanālu. Šeit izvietotas ēkas, kuru vecums ievērojami pārsniedz 100 gadus, tirdzniecības noliktavas un dzīvojamās ēkas. Mūsdienās praktiski visas šūs celtnes ir renovētas (renovācija ir ēkas kapitāla atjaunošana, ieskaitot pārsegumu maiņu, iespējams, pamatu siltināšana un virkne citu kapitālo remontdarbu bez fasādes izmaiņām). Bijušajās noliktavās ir ierīkoti brīnišķīgi apartamenti, pārsvarā loft stilā, kā arī visdažādākās kafejnīcas, restorāni, klubi un citas izklaides iestādes.

— Kungu rajons. Tā ir pilsētas daļa starp Vecrīgu un Dzirnavu ielām. Lielākoties šeit atrodas 19. gs. beigu un 20. gs sākuma ēkas, kad modē bija Jūgendstils. Piemēram, Alberta ielas rajons un blakus esošās Elizabetes un Dzirnavu ielas praktiski 80% ir apbūvētas ar Jūgendstila ēkām. Te atrodas brīnišķīgi apartamenti, kas ir īpaši pieprasīti ārzemnieku vidū. Kungu rajons atrodas no Eksporta līdz. Kr. Barona ielai, kaut gan robežas ir ļoti nosacītas.

— Centrs. Šī ir pilsētas daļa no Centrālās stacijas līdz Valdemāra ielai, un līdz Ģertrūdes ielai. Šim rajonam raksturīga jaukta apbūve, pamatā pirmskara mūra ēkas klasicisma un Jūgendstilā, bet ir arī vēsturiskas koka ēkas, kā arī Staļina laika nami.

— Tā saucamais «Klusais centrs». Šis ir rajons gar A. Čaka, Brīvības un Kr. Valdemāra ielu līdz Tallinas ielai. Arī šeit dominē pirmskara klasicisma stila un Jūgendstila ēkas, koka apbūve un padomju laika celtnes. Starp Eksporta, Elizabetes, Kr. Valdemāra, Hanzas, Vesetas, Zirņu ielām.

Visi šie rajoni ir sadalīti ļoti nosacīti. Īpašumi tajos ievērojami atšķiras gan pēc cenas, gan pēc kvalitātes un pieprasījuma.

Vidzemes priekšpilsēta ir gar Brīvības ielu līdz Rīgas robežai. Tās platība ir 57 kvadrātkilometri un tā aizņem visu pilsētas ziemeļaustrumu daļu. Centrā priekšpilsētas robeža iet pa Ganību dambi, Pulkveža Brieža ielu, Hanzas, Vesetas, Ēveles, Kr. Valdemāra, Alojas, Tallinas un Brīvības ielām. Tālāk pa Gaujas, Ķīšezera ielām, ieskaitot daļu Ķīšezera, pa pilsētas robežu Jaunciema gatves rajonā, Juglas ezers ar Etnogrāfisko Brīvdabas muzeju, pa Biķernieku, Juglas ielām uz atpakaļ virzienā uz centru pa Augusta Deglava ielu.

Šeit atrodas mikrorajoni: Skanstes, Teika, Čiekurkalns, Purvciems, Mežciems, Jugla un Berģi.

Šeit apbūve ievērojami atšķiras no centra.

— Čiekurkalns — kādreizējais rūpnieciskais rajons, kur lielā skaitā ir saglabājušās privātmājas ar zemes gabaliem, celtas gan pirmskara, gan pagājušā gadsimta 60. gados. Šeit ir arī 70. gados būvētās 103. sērijas nami. Čiekurkalnā atrodas Rīgas TEC, no kurienes galvaspilsēta saņem siltumu.

— Teika — arī kādreizējais Rīgas rūpnieciskais rajons. Tagad var redzēt bijušos VEF ražošanas korpusus, kuri tiek nomāti. Vagonu rūpnīcas vietā atrodas Elkor Plaza, kura pagalmā tomēr ir saglabājušies daži RVR cehi. Rūpnīcas Alfa vietā pašlaik atrodas lielveikals ar tādu pašu nosaukumu. Teikā ir lielā skaitā saglabājušās privātmājas ar pieguļošiem dārziņiem, būvētas gan pirmskara, gan pagājušā gadsimta 60. gados. Teikas rajonā ir daudz Staļina laika apbūves kā arī vēlāka laika specprojektu. Teikā atrodas slimnīca Linezers, infekciju slimnīca kā arī Biķernieku mežs.

— Jugla — viens no pirmajiem Rīgas «guļamrajoniem». Rajons ir uzbūvēts praktiski no nulles. Šeit ir salīdzinoši neliels privātmāju skaits, pamīšus ar tā saucamajiem Hruščova laika namiem, kuri būvēti 60. gadu beigās. Ir arī 104. sērijas augstceltnes, kā arī zināms specprojektu ēku skaits, kas būvētas jau divi tūkstošajos gados. No ievērojamām vietām vajag atzīmēt ainavu — rajonā ir vairāki ezeri, kuru krastos ir ierīkoti pastaigu celiņi, kā arī pavisam netālu atrodas Biķernieku mežs un pilsētnieku iecienīta atpūtas vieta — Bābelītes ezers ar aprīkotām pludmalēm un glābšanas staciju.

— Purvciems — arī salīdzinoši jauns rajons, izveidots vietā, kur atradās piepilsētas dārziņi. 70. gados šeit lielā daudzumā tika uzbūvēti tā saucamie vecā parauga lietuviešu projekta nami. Vēlāk rajons izauga uz 602. un 467. sēriju namu, kā arī uz jaunā parauga lietuviešu projektu rēķina. Šeit var atrast nelielā skaitā arī 103. un 104. Sērijas namus un dažādus specprojektus gan 70.-80. gadu, gan mūsdienu. Ir privātā apbūve, bet nenozīmīgā daudzumā.

— Mežciems — vēl jaunāks rajons, radīts jau 70. gadu beigās, pamatā 602. sērijas nami, kā arī lietuviešu projekti. Ir neliels procents privātās apbūves, dažas 104. sērijas augstceltnes, kā arī dažas mūsdienu jaunbūves. Šajā rajonā atrodas Rīgas Austrumu slimnīca (Gaiļezers) un Motormuzejs. Rajons ir mežu ieskauts, un šeit atrodas ezeri. Šī rajona galvenais objekts ir Biķernieku sporta trase. Tā ir Lielā un Mazā trase, moto trase, kartingu trase, lielais un mazais meža loks, kur notiek visiespējamākās sacīkstes. Laikā, kad trasē nenotiek sacensības, tā ir iemīļota atpūtas vieta, kur var vizināties ar velosipēdu, skrituļot vai nūjot utt. Vēl viena vasaras atpūtas vieta rajona iedzīvotājiem ir pie trases esošais ezers.

— Berģi — Rīgas vēsturiskā priekšpilsēta. Te praktiski ir tikai dažādā laikā būvētas privātmājas. Šajā rajonā atradīsiet gan teju simtgadīgas vienstāvu mājiņas, padomju laiku 103. sērijas piecstāvu namus, kā arī greznas savrupmājas, kas veido veselas ielas. Rajonā atrodas viens no pilsētas apskates objektiem — Etnogrāfiskais brīvdabas muzejs. Tā ir brīnišķīga pastaigu un atpūtas vieta. Ir arī ezers un neliela pludmale.

— Skanstes — visjaunākais rajons no uzskaitītajiem. Pirmskara ēkām, 70. gados būvētajām ēkām Kr. Valdemāra ielā ir piepulcējies liels rajons, kurš izveidots bijušo ražošanas teritoriju, vecā hipodroma un mazdārziņu vietā. Šajā teritorijā patlaban izvietojušās lielu kompāniju biroju ēkas un mūsdienīgi specprojekti. Šajā rajonā atrodas arēna «Rīga» un Olimpiskais sporta centrs.

Latgales priekspilseta. Priekšpilsētas nosaukums radies no Latvijas austrumu novada, kuru savulaik apdzīvoja austrumbaltu cilts — latgaļi jeb letgoļi. Tā ir pilsētas dienvidaustrumu daļa. Priekšpilsēta sākas pie Vecrīgas robežas — vietā, kur atrodas Centrālā dzelzceļa stacija un Autoosta. A. Čaka iela atdala Centru no Latgales priekšpilsētas. Priekšpilsēta izvietojusies gar Maskavas ielu līdz pat Rīgas dienvidaustrumu robežai, Rīgas ūdenskrātuvei un Rīgas HES. Latgales priekšpilsētā atrodas Spīķeru kvartāls, Maskavas forštate, Grīziņkalns, Krasta, Pļavnieku un Ķengaraga mikrorajoni.

— Spīķeri — tas ir seno noliktavu kvartāls, kas atrodas tieši pretī Centrāltirgum. Pavisam nesen 19. gs. būvētās sarkano ķieģeļu noliktavas tika pilnīgi restaurētas un labiekārtotas. Ir pamats apgalvot, ka drīzumā kvartāls kļūs par populāru tūristu atpūtas vietu.

— Maskavas forštate, jeb tautā saukta Maskačka, ir tradicionāla krievu tirgotāju apmešanās vieta jau kopš 16. gs., un tas ir viens no vecākajiem Rīgas rajoniem. Vēsturiski šeit dominē vienstāvu un divstāvu koka apbūve. Daudzas koka ēkas ir saglabājušās līdz pat mūsdienām. Pamazām tās tiek restaurētas un renovētas. Maskavas forštatē ir arī daudz pirmskara laika mūra namu. Šeit atrodas vairāki kapi, dažādu konfesiju dievnami, tai skaitā Rīgas Grebeņščikova vecticībnieku draudzes dievnams. Pie paša centrāltirgus atrodas Zinātņu akadēmija, kur atrodas arī skatlaukums.

— Grīziņkalns — Rīgas rajons, kurš atrodas blakus «klusajam centram». Nosaukums ir radies no Griesenberg (vācu val. — smilšu kāpa), kas savienojumā ar latviešu «kalns» veido Grīziņkalns. Grīziņkalna apkaime tika iekļauta pilsētas robežā 1786. gadā. Faktiski šis mikrorajons sākas pie Matīsa ielas un ir līdz dzelzceļa pārbrauktuvei, ieskaitot Tallinas ielu, «Daugavas stadionu», Grīziņkalna parku, Ziedoņdārzu un ietver visas tam pieguļošās teritorijas, ieskaitot ūdenstorņus un gāzes krātuves. Kopš 19. gs. beigām, 20. gs. sākuma Lienes, Mūrnieku, Lauku, Sparģeļu, Artilērijas, Alauksta, Laboratorijas, Zvaigžņu, Jāņa Asara, Pērnavas ielās ir saglabājies daudz koka ēku ar daļējām ērtībām un krāsns apkuri. Mikrorajona centrālajās ielās — A. Čaka, Pērnavas, Artilērijas, Avotu, Krāsotāju un Matīsa ielās — dominē piecstāvu īres nami. 1970. gadu beigās 80. gadu sākumā Vārnu, Zvaigžņu, Alauksta, Pērnavas un Laboratorijas ielās tika uzbūvēts zināms skaits 103. sērijas namu, kā arī specprojektu padomju elites vajadzībām. Jāatzīmē, ka koka arhitektūra tiek uzskatīta par kultūrvēsturisku vērtību un atrodas UNESCO aizsardzībā. UNESCO aizsargā arī Jūgendstila mājas.

— Krasta — gan rajons, gan arī iela ar tādu pašu nosaukumu, kas iet no Spīķeriem gar Daugavu līdz Dienvidu tiltam. Agrāk šeit bija tikai rūpnieciskā zona, bet jau 70. gados šeit sākās dzīvojamā apbūve. Slāvu ielas rajonā atrodas 467. un 602. sērijas nami. Šeit atrodas slavenais Atpūtas komplekss LIDO — visu rīdzinieku iecienīta atpūtas vieta. Rajonā atrodas tirdzniecības centri MOLS un MC² u.c.

— Pļavnieki. Rajons radīts uz lauksaimniecības zemes 80. gadu beigās. Padomju laika apbūve, pārsvarā 119., 602. un 467 sēriju nami, neliels 104. sērijas augstceltņu īpatsvars, kā arī specprojekti, tautā saukti par «kukurūzu». Vēlākā periodā šeit bija uzbūvēts liels mūsdienīgu namu daudzums, kuri stipri atšķiras ar komforta un arhitektoniskajiem parametriem.

— Ķengarags tika iekļauts Rīgas sastāvā 1924. gadā. Tolaik šeit atradās vasarnīcas, privātā apbūve kopš tā laika radonā daļēji ir saglabājusies. Eksistē divas versijas attiecībā uz rajona nosaukumu. Pirmā vēstī, ka rajons nosaukts nodevēja Kangara vārdā, kurš ir sanaidojis senās ciltis. Nosaukums Kangara Rags radies pēc tam, kas bīskaps Alberts sagrāva šajā vietā stāvējušo Pērkona dievnamu. Otrais nosaukums ir daudz prozaiskāks un vēsta, ka nosaukums radies no zvejnieka Kengas vārda, kas tulkojumā no līvu valodas nozīmē «tupele, zābaks». Rajonā pārsvarā ir 5 stāvu mūra un Hruščova laika apbūve, jaunā un vecā lietuviešu projekta nami, t.i. 12 stāvu mazģimeņu mājas, kā arī neliels skaits specprojektu. Ievērojamas vietas — Promenāde gar Daugavu, bistro LIDO «Krievu sēta».

Ziemelu rajons — aizņem 77 kvadrātkilometrus lielu teritoriju Rīgas ziemeļos, Daugavas labajā krastā. Sākas Vecrīgā pie Rīgas Pasažieru ostas, un turpinās uz ziemeļiem, ieskaitot lielāko Ķīšezera daļu un beidzas pie Rīgas jūras līča. Rajonu no vienas puses robežo Daugava, no otras — tādas ielas kā Eksporta, Hanzas, Pulkveža Brieža, Ganību Dambis, tālāk Bukultu, Gaujas, Ķīšezera, tālāk robeža iet pa Ķīšezeru līdz pilsētas robežai Jaunciema gatvē un tālāk gar krastu līdz Daugavas ietekai jūrā. Ziemeļu rajona mikrorajoni ir: Pētersala–Andrejsala, Sarkandaugava, Mīlgrāvis jeb Mangaļi, Mežaparks, Kundziņsala, Vecmīlgrāvis, Suži, Trīsciems, Bukulti, Mangaļsala un Vecāķi.

— Pētersala-Andrejsala — ostas rūpnieciskais rajons netālu no Rīgas centra. Tā ir pussala Daugavas upē, kur atrodas Rīgas Brīvosta. Bez ostas objektiem šeit atrodas arī pasažieru osta un Andrejosta. Uz paralēli Daugavai esošās Eksporta ielas ir izvietojies mikrorajons Pētersala, kur dominē padomju laika Staļina un Hruščova laika apbūve.

No ievērojamiem objektiem ir jāatzīmē Dziesmu svētku parks. Parkam ir arī citi nosaukumi — Viesturdārzs un Pētera parks. Parks ir viena no kultūras pasākumu — koncertu, izstāžu, izrāžu — norises vietām. Viens no pilsētas vecākajiem parkiem, tam pamatus ir licis Pēteris I pēc uzvaras krievu-zviedru karā. 1873. gadā parkā notika Pirmie latviešu dziesmu svētki, tika uzbūvēta estrāde 1000 dziedātājiem. Viesturdārzā atrodas liels daudzums pieminekļu un skulptūru, piemēram Aleksandra vārti un izcilāko latviešu mūziķu bareljefi.

— Sarkandaugava — ostas rajons, aizņem vietu gar Daugavas atteku ar tādu pašu nosaukumu pretim Kundziņsalai līdz attekai Mīlgrāvis. Rajonā galvenokārt sakoncentrēti dažādi ostas infrastruktūras objekti. Savā laikā tas ir bijis visindustriālākais pilsētas rajons, šeit ražoja cukuru, alu, notika kokapstrāde. Rajonā ir liels skaits privātmāju, ir arī Hruščova laika nami, kā arī moderni specprojekti un attīstīta infrastruktūra.

Vispārējai zināšanai piebildīsim, ka viduslaikos rajonam bija slikta slava, jo tieši šeit slīcināja tos, kurus turēja aizdomās par burvestībām, un atteka tika dēvēta par «sodu grāvi». Ja ragana neslīka, viņa tika sadedzināta.

Bijušās cukurfabrikas vietā tagad atrodas traumatoloģijas un ortopēdijas institūts, netālu no tā — veikals SKY&MORE, kā arī vairāki tirdzniecības centri un biroju ēkas. Blakus alusdarītavai «Aldaris» atrodas muzejs un parks «Dauderi». Starp citu, alusdarītavā kādreiz ir strādājis degustators — zirgs, kurš bez alus spainīša nemaz nav kustējies no vietas.

— Mīlgrāvis jeb Mangaļi, kā šo rajonu sauc pēc elektrovilcienu stacijas nosaukuma, kas atrodas 5. tramvaja galapunktā. Rajona nosaukums ir cēlies no vācu Mühlgraben, kas tulkojumā nozīmē «dzirnavu grāvis». Rajona apbūve ļoti līdzinās Grīziņkalna apbūvei — divstāvu koka īres nami, kuri tika būvēti vietējo manufaktūru strādniekiem. Vēlākā laikā rajons tika apbūvēts ar 5 stāvu Hruščova laika un 467. sērijas 9-stāvu namiem.

Netālu no dzīvojamā rajona atrodas atpūtas vieta — mežs.

— Mežaparks — atrodas Ķīšezera krastos. Dažkārt to kā senos laikos dēvē par Ķeizarmežu. Rajona lielāko teritoriju aizņem milzīgs parks, kur atrodas Rīgas zoodārzs, bērnu rotaļu laukumi, atrakcijas, pastaigu celiņi kā arī velosipēdu, skeitborda un nūjotāju celiņi. Ķīšezera krastos ir neliela pludmale un laivu piestātne. Parkā atrodas Lielā estrāde, kur notiek koncerti un Dziesmu svētki.

Ir arī dzīvojamā apbūve, kā likums, tās ir samērā respektablas privātmājas — vai nu restaurētas vēsturiskās mājas, vai arī mūsdienu apbūve. Vēsturiski rajonu veidoja un apdzīvoja baltvācieši, tādēļ ielas ir nosauktas Livonijas ordeņa bruņinieku vārdā — Pletenberga iela, Ketlera iela. Šeit bija stingri apbūves noteikumi, mājas nedrīkstēja būt augstākas par diviem stāviem, drīkstēja vien izbūvēt mansardu un tornīti. Daudzi nami ir būvēti modernisma stilā un Jūgendstilā. Jāatzīmē, ka, neskatoties uz to, ka šis ir elitārs rajons, šur tur vēl var sastapt komunālos dzīvokļus, kas izvietoti divstāvu savrupnamos, kā arī uz pusēm pārdalītas dvīņu mājas, kur viena māja ir restaurēta, bet otra atrodas bēdīgā stāvoklī. Ir vairākas mūsdienās būvētas daudzstāvu specprojektu ēkas.

— Kundziņsala — rajons atrodas uz otras lielākās Rīgas salas — Kundziņsalas. Tas ir industriāls rajons, bet ir arī privātā apbūve, pārsvarā vasarnīcas, ir ezeri, atpūtas zona vietējiem iedzīvotājiem.

— Vecmīlgrāvis — Vecais Mīlgrāvis. Tas, ja neņem vērā līča krastā esošos Vecāķus, ir rajons, kurš izvietojies visvairāk uz ziemeļiem no centra, atrodas Daugavas labajā krastā aiz Mīlgrāvja attekas. Pateicoties ostas tuvumam, šeit izvietojušas Rīgas kuģu būves rūpnīca un Mangaļu Kuģu remonta rūpnīca, Rīgas Jūras zvejas osta un kokapstrādes rūpnīca «Mīlgrāvis». Rajona nosaukums ir zināms kopš 13. gs, tas ir radies no Daugavgrīvas klostera dzirnavu ūdens grāvja, vācu Muhlgraben.

Apbūve — privātmājas, kuras saglabājušās vēl no A. Dombrovska laikiem, ir arī padomju laika 9-stāvu 467. un 602. sērijas paneļu nami, Hruščova, Staļina laiku nami, kā arī jaunie lietuviešu projekta nami.

Rajona galvenā iela nosaukta Augusta Dombrovska vārdā. Zvejnieka dēls, kļuvis par plostnieku arteļa vadītāju, atvēris Vecmīlgrāvī savu gateri, bet vēlāk — fabriku. Par savu naudu nopircis zemi un to ir līdz ar kokmateriāliem to izdalījis saviem strādniekiem māju būvniecībai. Vēlāk viņš atvēra bezmaksas skolu strādnieku bērniem un bāreņiem, kā arī Rīgā pirmo bērnu dārzu. Arī rajona pirmās ielas ir uzbūvētas par viņa naudu. Kultūras namu «Ziemeļblāzma» Dombrovskis uzbūvēja kā bezalkoholiskās biedrības saieta namu.

Vēl viens nozīmīgs Dombrovska ieguldījums ir Burtnieku nams — rakstnieku un mākslinieku jaunrades un atpūtas nams. Šodien šajā namā atrodas A. Dombrovska vārdā nosauktā bērnu mūzikas skola.

Rajons ir meža parku ieskauts, tādēļ tas ir ekoloģiski vistīrākais Rīgas rajons.

— Jaunciems — neliels, mežiem ieskauts rajons Rīgas ziemeļaustrumos aiz Ķīšezera. Apbūve — ķieģeļu Hruščova laika mājas, 2—3 stāvu daudzdzīvokļu mājas. Daudz privātmāju.

1985. gadā šeit bija uzbūvēts gateris un koferu ražošanas fabrika. Vēlāk uzbūvēta papīrfabrika. Šīs ražotnes devušas dzīvību jaunajam rajonam.

— Suži — Jaunciema satelītmikrorajons. Tur atrodas piecas 1-4-stāvu dzīvojamās mājas un vasarnīcas, kas izvietojušās gar mežu. Šis mikrorajons ir tik mazs, ka tajā nav savu ielu (izņemot vasarnīcu zonu). Mājas tiek numurētas kā Jaunciema gatves (iela, kas iet no Vecmīlgrāvja līdz Berģiem) nami.

— Trīsciems — Ķīšezera ziemeļu krastā — privātā apbūve. Līdz pievienošanai Rīgas, ielām nebija nosaukumu. Praktiski neievērojams rajons. Tika plānots attīstīt šo rajonu uz daudzstāvu namu rēķina, tomēr, sakarā ar to, ka šajā vietā ir smilšu kāpas, tika nolemts neriskēt. Šeit var sastapt mājas, kuras ir praktiski nogrimušas smiltīs.

— Bukulti — rajons starp meža masīvu un Baltezera dienvidrietumu krastu. Elitārs privātmāju rajons. Zemes gabali šajā rajonā ir vieni no dārgākajiem Latvijā.

— Mangaļsala — agrāk, līdz 15.gs., bija viena no lielākajām Daugavas salām. Vēlāk upe mainīja gultni un sala pakāpeniski kļuva par pussalu. Mangaļsalas bāka sagaida visus Rīgā ienākošos kuģus.

Šis ir neliels kūrorta rajons, apbūvē dominē privātmājas un vasarnīcas. Albatrosa ielā ir daudzstāvu mājas — 103. sērija un specprojekti. Rajons attīstās uz elitāras privātmāju apbūves rēķina.

Ievērojamas vietas: pludmale, dambis, būvēta Aleksandra II valdīšanas laikā, Piejūras dabas parks, kā arī saglabājušās krasta nocietinājumu un fortu daļas, būvētas pilsētas aizsardzībai 1874. — 1884. g.

— Vecāķi — Rīgas jūras līča krastos izvietots kūrorta rajons. Nosaukums radies, sajaucoties latviešu vecs un līvu aken (delta). Apdzīvotā vieta veidojusies vietā, kur atradās senā Daugavas ieteka jūrā. Kā zvejnieku ciemats pazīstams kopš 17. gs, bet kā peldēšanas kūrorts — kopš 19. gs. Apbūve — privātmājas un vasarnīcas.

Ievērojamās vietas — brīnišķīga, labi aprīkota pludmale, glābšanas stacija, laba infrastruktūra.

Zemgales priekšpilsēta — tas ir Daugavas kreisais krasts Pārdaugava. Priekšpilsētas teritorija ir 41 kv.km, rajons sākas pretim Vecrīgai pie AB dambja un «Gaismas pils». Priekšpilsētas robeža iet pa Daugavgrīvas, Kuldīgas, Dreiliņu, Kalnciema ielām un pa Jūrmalas dzelzceļa līniju līdz pat pilsētas robežai. Piekšpilsēta aptver kreisā krasta dienvidu daļu, ieskaitot Rīgas Televīzijas torni un lielāko daļu Salu tilta.

Zemgales priekšpilsētas mikrorajoni ir Torņakalns, Zasulauks, Āgenskalns, Zaķusala, Lucavsala, Ziepniekkalns, Katlakalns un Zolitūde.

— Torņakalns — līdz 1919. g. krievu val. Торенсберг, vācu val.Thorensberg — savu nosaukumu guvis no vēl 1483. gadā būvētā Rīgas nocietinājuma Sarkanā torņa. Tas bija pats vecākais sargtornis Rīgā. 19. gs. Torņakalns sastāvēja no liela skaita atsevišķu nelielu ciematu, tai skaitā ciemats pie Sarkanā torņa — šodien Vienības Gatve un Jelgavas ielas sākums, Māras dzirnavas, Pūsāķu ciemats, Altonas ciemats, Grāvmuiža u.c..

19. gs. Torņakalns jau ieguva mūsdienu robežas. Tā laika apbūve — vienstāvu un divstāvu privātmājas, koka īres nami apkaimes rūpnīcu strādniekiem, kā arī greznas savrupmājas pie Māras dīķa. Padomju laikā šeit tika uzbūvēti daudzstāvu nami — Staļina, Hruščova laiku un 103. sērijas nami. Ir bijuši izstrādāti projekti šī rajona pārveidošanai par Rīgas administratīvo centru, bet pagaidām tie nav realizēti.

«Gaismas pili», Nacionālās bibliotēkas jauno ēku, var uzskatīt par vienīgo realizēto lielo projektu šajā priekšpilsētā.

No citiem ievērojamiem objektiem ir jāatzīmē Latvijas Dzelzceļa vēstures muzejs, gleznainais Arkādijas parks, Māras dīķis, Akmens dārzs.

Torņakalna dzelzceļa stacijā atrodas 1941. gada deportāciju upuriem veltītais memoriālais — piemiņas akmens «1941», 2000. gadā atklātais piemineklis un koka dzelzceļa vagons, kādos uz Sibīriju tika izvesti Latvijas iedzīvotāji. Katru gadu Komunistiskā terora upuru piemiņas dienā 14. jūnijā šeit notiek piemiņas pasākumi.

Torņakalna teritorijā atrodas arī Bērnu klīniskā slimnīca.

— Zasulauks, (no vācu Sassenhof — sēdoša sēta), neliels Rīgas rajons kā arī Rīga-Jūrmala-Ventspils līnijas dzelzceļa stacija un vagonu depo. Rajonā ir daudz rūpniecības uzņēmumu. Apbūve — pārsvarā privātmājas, kā arī 2—3 stāvu koka īres nami. 70. gados Botāniskā dārza apkaimē tika uzbūvēti 103. sērijas piecstāvu nami.

Ievērojams objekts — Botāniskais dārzs.

— Āgenskalns (līdz 1919 g. krievu val. — Гагенсберг, vācu val. — Hagensberg). Savu nosaukumu ir guvis no tiesneša Henriha fon Agena vārda, kuram piederēja šī zeme un kur atradās viņa muiža. Rīgas pilsētā tā tika iekļauta 1786. gadā.

Šeit, tāpat kā Grīziņkalnā, Sarkandaugavā un citās Rīgas priekšpilsētās tika būvēti koka nami strādniekiem. Mūsdienās labi saglabājusies Āgenskalna koka apbūve ir koka arhitektūras pērle. Vēlāk tika uzbūvēti arī daudzstāvu mūra īres nami. Uzreiz pēc Otrā pasaules kara Āgenskalna sila vietā tika uzbūvēts Rīgā pirmais «guļamrajons» Āgenskalna priedes. Te ir nelielas Staļina laika, vēlāk Hruščova laika mājas.

No ievērojamām vietām ir jāmin arhitekta R. Šmellinga projektētais Āgenskalna tirgus — arhitektūras piemineklis un Rīgas lielākā slimnīca — P. Stradiņa Klīniskā universitātes slimnīca. Šeit atrodas arī vecais radio tornis, parks pie Māras dīķa, daudz parku un skvēru.

— Zaķusala ir vismazākā un visgarākā no piecām salām Daugavas grīvā. Sala ir izveidojusies vien pirms 300 gadiem un turpina augt. Tagad salas garums sasniedz 3500 m. Apbūve — privātmājas un vasarnīcas. 80. gados uz salas tika uzbūvēts televīzijas centrs un TV tornis. Salu tilts (kādreiz Maskavas tilts) kalpo kā transporta artērija, kura savieno salu ar pilsētu.

— Lucavsala (līdz 1918.g krievu val. — Луцаусгольм, vācu val. — Luzausholm) — pēc Kundziņsalas un Buļļu salas Daugavas lejtecē ir trešā lielākā Daugavas sala. Tās izmērs ir 2 km garumā un 800 m platumā. Nosaukums ir cēlies no iepriekšējā īpašnieka Klausa Lutca, kurš uz salas bija uzbūvējis savu muižu.

Vēl pavisam nesen uz salas atradās dārziņi ar mazām dārza mājiņām. Kopš 2013. gada sala ieguva jaunu veidolu. Tagad šeit atrodas aktīvās atpūtas zona pilsētas iedzīvotājiem, bērnu sporta un rotaļu laukumi, skrejceliņi, kā arī pilsētas pludmale ar glābšanas staciju.

Uz salas atrodas 1891. gadā uzstādītais piemineklis krievu zaldātiem, kuri aizstāvēja salu Ziemeļu kara laikā. Salu tilts savieno salu ar pilsētu.

— Ziepniekkalns atrodas Daugavas kreisajā krastā pretim Ķengaragam. Kādreiz šajā vietā bija Ēbeļmuiža un Šosciems.

Sākotnējā rajona apbūve — privātmājas, vēlāk, sākot ar 20. gs. 50. gadiem parādās daudzdzīvokļu nami, kurus rūpnīcas būvēja saviem darbiniekiem. Ar Baltijas kara apgabala celtnieku palīdzību tika uzbūvēti nelieli rajoni militārām vajadzībām.

Nosacīta robeža starp jauno un veco Ziepniekkalnu iet pa J. Čakstes gatvi, kas atrodas uzreiz aiz parka. Lielākā daļa namu ir sērijveida 602. un 119. sērijas bloku mājas Valdeķu ielas abās pusēs. Izceļas pēdējos gados uzbūvētās sarkana ķieģeļa augstceltnes — individuāli plānotas jaunbūves.

Šeit turpina darboties tādi lieli uzņēmumi kā «Dzintars» un «Latvijas Finieris», kā arī ziedu siltumnīcas.

Ziepniekkalnā Bauskas ielā atrodas Ceļu satiksmes drošības direkcija — CSDD.

Kā ievērojams objekts ir jāmin Ēbeļmuižas parka 9 ozoli. Koki ir ļoti veci ar dobiem vidiem. Pēc 2006. gada vētras viens no tiem, 300 gadus, vecais pazaudēja daļu no zariem.

Zaļenieku un Skaistkalnes ielu apkaimē ir saglabājušās zemās kāpas.

Ziepniekkalna kapos, vienos no pirmajiem kapiem priekšpilsētā, apglabāti 1905. gada revolūcijas upuri. Blakus E. Upenieces veidotais piemineklis (1956)

— Katlakalns — vistālāk uz dienvidiem izvietojies Rīgas rajons Daugavas kreisajā krastā pie nobrauktuves no Dienvidu tilta, kas to savieno ar Ķengaragu. Galvenās rajona ielas ir Bauskas iela, J. Čakstes gatve, Ziepniekkalna iela. Rajonā pārsvarā ir privātā un rūpnieciskā apbūve. Tomēr šis rajons attīstās, par to liecina SEB bankas jaunais administratīvais korpuss, tiesa, tas atrodas praktiski aiz pilsētas robežas Valdlaučos. Ir pamats gaidīt, ka nākotnē šis rajons kļūs par savdabīgu centru, kas savienos Ķekavu, Valdlaučus un Bišumuižu.

— Zolitūde — apbūves laika ziņā pēdējais Rīgas «guļamrajons». Nosaukums nāk no Zolitūdes muižas (no franču vārda Solitude — vientulība, nomaļa vieta, tuksnesis), kura agrāk atradās šajā teritorijā. Kopš 20. gs. sākuma rajonā tika veikta vienstāvu privātā apbūve, vēlāk šeit parādījās divstāvu mūra īres nami. Astoņdesmitajos gados rajonā tika strauji būvēti 119. sērijas 6—10 stāvu nami un 114. sērijas nami. Blakus esošā lidosta administratīvi attiecas uz Rīgai piekļaujošos Mārupes novadu, kas robežojas ar Zolitūdi.

Kurzemes rajons — vēl viens rajons Daugavas kreisajā krastā, tā platība ir 79 kv. km. Rajons robežojas ar Zemgales priekšpilsētu un aizņem Pārdaugavas ziemeļu daļu. Rajons sākas pie Vanšu tilta un beidzas Rīgas jūras līča piekrastē. Rajonā ietilpst Ķīpsala, mikrorajoni Iļģuciems, Imanta un Bolderāja.

— Ķīpsala (līdz 1919. g. krievu val. — Кипенгольм, vācu val. — Kiepenholm), agrāk to sauca Žagaru sala. Salas vārds tieši saistīts ar zvejnieku ģildes vecāko Žagara un Ķīpas vārdiem, kuri ir vadījuši uz salas dzīvojošo zvejnieku saimi. Līdz 17. gs. beigām abi vietvārdi ir bijuši vienlīdz lietoti, tomēr beidzot oficiālajos dokumentos nostiprinājies Kiepenholmas vārds.

Salas garums 2,7 km, platums — 0,5 km. No Daugavas kreisā krasta atdalīta ar Zundas atteku. Uz salas var nokļūt pa Vanšu tiltu.

Salas ziemeļu daļas apbūve ir unikāla, sastāv no mazstāvu mājām, daudzas no kurām ir saglabājušās pat no 17. gadsimta. Uz salas ir arī mūsdienīgas daudzstāvu mājas un rindu mājas. Uz Ķīpsalas atrodas «Swedbank» biroju ēka «Saules akmens», bijušais preses nams, izstāžu zāle «Ķīpsala», baseins, viesnīca «Islande», daļa RTU mācību korpusu un tirdzniecības centrs «Olimpija».

— Iļģuciems. Rajona nosaukums nāk no Svētā Gara konventa, kas šajā apkaimē bija uzbūvējis muižu Hilgen geest have (Svētā Gara sēta). Vēlāk nosaukums ir transformējies un ieguvis mūsdienu skanējumu.

Iļģuciems tika pievienots Rīgai 1786. gadā, un tā bija vienīgā priekšpilsēta, kur nebija nekādu būvniecības ierobežojumu, drīkstēja būvēt ne vien koka, bet arī mūra ēkas.

Sākotnēji rajona dzīve noritēja ap Daugavgrīvas ielu, tā bija sava veida vietējās nozīmes «Brodveja». Tā laika apbūve šajā rajonā ir saglabājusies līdz mūsdienām. 20. gs. 50. gados rajons sāka attīstīties uz Grīvas rajona daudzstāvu Hruščova laika namu rēķina. Vēlākajos gados parādījās vecie un jaunie lietuviešu projekti, 467. un 602. sērijas 9-stāvu nami, kā arī specprojekti.

Protams, pati ievērojamākā vieta šajā apkaimē ir Dzegužkalns — visaugstākais punkts Rīgā. Šeit jau vairāk kā 100 gadus atrodas parks ar brīnišķīgu skatu uz Vecrīgu. Vēl viens ievērības cienīgs objekts ir Nordeķu muiža — izcils baroka laikmeta arhitektūras piemineklis, kas atrodas Buļļu ielā 16. Nu, protams, arī slavenā Iļģuciema alus darītava, kur ražo slaveno «Iļģuciema tumšo» alu.

— Imanta atrodas Daugavas kreisajā krastā. Kādreiz Imantas teritorijā bija Imantciems un muižas: Anniņmuiža, Lielā Dammesmuiža un Mazā Dammesmuiža. Nosaukums cēlies no līvu vadoņa Imantas vārda, kas vadīja Rīdzenes upes deltā esošas apmetnes dzīvi laikā, kas mūsdienu Latvijas teritorijā ieradās Livonijas ordenis.

Kopš 20 gs. sākuma rajonā tika būvēti divstāvu īres nami, vēlāk, 50. gados šeit aktīvi attīstījās vienstāvu privātmāju apbūve. Sākot ar 70. gadiem rajons sāka paplašināties uz jauno lietuviešu projektu, kā arī 647. un 602. sērijas deviņstāvu namu rēķina. Rajonā ir arī daudz modernu augstceltņu, tādu kā «Citizen» (2005. gada labākais Rīgas projekts), «Solaris», «Imantas pērle», «Dammes liepas» u.c.

Rajons robežojas ar Kleistu mežu — iemīļotu vietējo iedzīvotāju atpūtas vietu, bet no Imantas stacijas rokas stiepiena attālumā atrodas Jūrmala. Slokas ielas un Kurzemes prospekta krustojumā atrodas Sudrabkalniņš — piemineklis Rīgas aizstāvjiem pret bermontiešiem 1919. gadā. Tieši par godu šīm kaujām 11. novembrī tiek svinēta Lāčplēša diena.

— Bolderāja (vācu val. — Bolderaa) atrodas Daugavas kreisajā krastā 2 km no Baltijasjūras Rīgas jūras līča. 10. gs tagadējā Bolderāja bija zvejnieku ciems, kas piederēja vācu baronam Johanam Budlingam. No šejienes arī nosaukums Budler Aa («Aa» lejasvācu dialektā nozīmē «upe»).

Sākot ar 18. gs. jūrnieki šeit būvēja divstāvu koka mājas, daļa no kurām ir saglabājusies līdz mūsdienām. Rajons sāka attīstīties 1873. gadā pēc dzelzceļa atzara Rīga-Bolderāja uzbūvēšanas. Šeit parādījās rūpnīcas, kuru strādniekiem bija vajadzīgi dzīvokļi. Tā bija divstāvu koka apbūve. Vēlākā laikā rajons tika strauji un haotiski apbūvēts. Šeit var sastapt gan vecās 19. gs, koka mājas, gan privātmājas, gan visdažādāko sēriju daudzdzīvokļu mājas — no 2-stāvu Staļina laika namiem līdz daudzstāvu jaunbūvēm. 20.gs. 50. gados pie silikāta ķieģeļu rūpnīcas tika uzbūvēti tipveida Hruščova laika mājas.

No ievērojamām vietām ir jāatzīmē labiekārtotās Daugavgrīvas un Vakarbuļļu pludmales, Piejūras parks un, protams, vairāk ka 400 gadus seno Daugavgrīvas cietoksni.

Jums ir jāzina visas katra rajona īpatnības, sākot ar transportu, infrastruktūru un nekustamo īpašumu tipiem līdz katra rajona iedzīvotāju kategorijām.

2.2. Tipveida dzīvokļu plānojums

Nākamais solis ir iepazīšanās ar tipveida projektiem.

Visi tipveida projekti ir atrodami šī mācību līdzekļa Pielikumā 1.

Uzmanīgi izpētiet šajā pielikumā sniegtos plānojumus. Jūsu mērķis ir ne vien gūt priekšstatu par to, kā tie izskatās, bet jums plānojumi ir jāzina no galvas tā, lai brīdī, kad cilvēks jums nosauc sava dzīvokļa sērijas numuru, jūs uzreiz saprastu, par kādu tieši plānojumu viņš runā.

Protams, tas nenotiks viena vakara laikā. Tomēr, jo ātrāk jūs iegūsiet pārliecību par savām zināšanām par plānojumiem, jo mazāk jūsu uzmanība «iestrēgs» pie tehniskiem aspektiem un jo vairāk savas uzmanības jūs varēsiet veltīt pašam darījumam.

Pēc dažādu sēriju namu un dzīvokļu plānojumu izpētes «uz papīra», atrodiet laiku, lai pastaigātu pa pilsētu un pamācieties «uz aci» noteikt mājas sēriju. Šīs prasmes jums noteikti noderēs, jo bieži vien dzīvokļu īpašnieki paši nemaz nezina, kādas sērijas mājā viņi dzīvo.

Un, protams, apskatiet 1—2 dzīvokļus no katrs sērijas un katra plānojuma veida: vienistabas, divistabu, trīsistabu. To var viegli izdarīt, ja atsaucoties uz sludinājumu piezvanīsiet dzīvokļu pārdevējiem. Ir ļoti svarīgi, lai jūs varētu iedomāties to dzīvokli, par kuru runā klients. Lai to varētu, nepietiek vien ar dzīvokļu plāniem, jums atmiņā ir jābūt īsto dzīvokļu «bildei».

Lūdzu, nedomājiet, ka jūs kaut kādā veidā apskatāmo dzīvokļu īpašniekiem sagādājat neērtības. Ja jūs uzvedīsieties pieklājīgi (bet jūs uzvedīsieties pieklājīgi), jūs īpašniekiem nesagādāsiet nekādas neērtības. Vēl vairāk, pēc dažām nedēļām jūs jau varēsiet viņiem piedāvāt profesionālu palīdzību. Tādēļ zvaniet droši!

2.3. Daži konstruktīvo īpatnību aspekti, kuri ietekmē nekustamā īpašuma vērtību

2.3.1. Nekustamā īpašuma vērtēšanas prioritāšu skala

2.3.1.1. Vieta kā izšķirošais faktors

Neatkarīgi no tā, vai jūsu klients iegādājas dzīvokli, māju, biroju vai veikalu, visos gadījumos noteicošā būs vieta.

Tā ir lieta, ko nevar mainīt ne ar remontu, ne ar citiem kosmētiskiem līdzekļiem. Diemžēl ne vienreiz vien ir nācies sastapties ar situācijām, kad klientam skopums ņem pārsvaru pār veselo saprātu, bet jūs kā profesionālis nedrīkstat padoties emocijām. Dažkārt, darot lētāk, sanāk daudz dārgāk.

Vieta nosaka īpašuma cenu.

Tipveida dzīvokļa cena vienā rajonā atšķirsies no tāda paša dzīvokļa, kurš ir līdzīgā stāvoklī, bet atrodas citā rajonā. Kādēļ? Vietas dēļ.

Tas vislabāk ir redzams uz veikala piemēra. Pat diletants piekritīs tam, ka veikals spēs gūt lielāku peļņu tādā vietā, kur apgrozās daudz cilvēku — potenciālo pircēju, un diez vai veikals izdzīvos vispār tur, kur pircēji vispār nestaigā.

Vai, piemēram, sabiedriskās ēdināšanas uzņēmums. Tiem, kuri atrodas biroju ēkās vai pāris soļu attālumā no tām, ir stabila pastāvīgu klientu plūsma, jo pie viņiem pusdieno lielākā daļa šajos birojos strādājošo. Ar šo plūsmu pilnīgi pietiek, lai uzņēmuma īpašnieks ar tīru sirdsapziņu dienas beigās aizslēgtu veikalu, neraizējoties par to, kā lai papildus nopelna.

Toties citas kafejnīcas, kurām nav šādas plūsmas, ir spiestas burtiski «lēkt no biksēm laukā», cenšoties piesaistīt publiku: tējas ceremonijas, filmu izrādīšana, izstādes… Un darba diena tajās ir daudz garāka, nevis līdz 17:00, bet līdz 21:00 un pat vēl vēlāk. Kādēļ? Vietas dēļ. Vieta nosaka publikas plūsmu.

Tas pats attiecas un birojiem. Protams, ja uzņēmums nodarbojas ar ražošanu vai vairumtirdzniecību un nav orientēts uz pircēju plūsmu, tad, jo tālāk, jo labāk: lētākas telpas, mazāks nekustamā īpašuma nodoklis. Bet, ja uzņēmuma darbība orientēta uz klientu plūsmu, tad vieta un vēlreiz vieta noteiks, vai uzņēmums izdzīvos, vai nē. Tādēļ, ja jūsu klients meklē sev telpas biznesam, jūs varat viņam izdarīt lielu pakalpojumu, pastāstot viņam šo vienkāršo lietu. Lai cik dīvaini nebūtu, iesācēji uzņēmēji par šo parasti nepadomā.

Bet tiktāl par biznesu.

Kā ar dzīvojamajām telpām? Kādēļ arī šajā jautājumā vietai ir noteicošā loma? Tādēļ, ka jūsu klients tur dzīvos, tā būs viņa ikdienas sastāvdaļa.

Rīdzinieki atceras, ka kādreiz Miera ielas apkaimē ap plkst. 16:00 smaržoja pēc šokolādes. Tā bija šokolādes fabrikas «Laima», kas atrodas šajā ielā, tehnoloģiskā procesa daļa. Tur darīja kaut ko tādu, ka apkārt pēkšņi izplatījās šis aromāts. Nevienam nebija iebildumu.

Bet ja blakus būtu zivju pārstrādes uzņēmums vai naftas pārstrādes rūpnīca? Vai, pieņemsim, ogļu terminālis, no kura pie vismazākās vēja plūsmas logi pārklājas ar melnu putekļu kārtu? Ko tad? Tā ir vieta. Tas ir tas, kas atrodas blakus, un ko nav iespējams mainīt.

Vietas neatņemama sastāvdaļa ir arī tās reputācija. Protams, ka ir tāda lieta kā vēsturiskā reputācija, bet šodien diez vai kāds atceras, ka Sarkandaugavā slīcināja raganas, bet Stabu ielā stāvēja kauna stabi, pie kuriem piesēja noziedzniekus.

Toties šīsdienas realitāte ļoti ietekmē nekustamā īpašuma cenu vienā vai otrā vietā. Ja rajons tiek uzskatīts par «nelabvēlīgu», tad tur uz līdzīgu īpašumu būs zemākas cenas. Toties par dzīvošanu šādā vietā klients maksās nevis ar naudu, bet gan ar nerviem: bailes vēlu vakarā atgriezties mājās, bailes, ja kāds no ģimenes locekļiem aizkavējas, nepieciešamība pavadīt bērnu uz skolu un sagaidīt no tās — to visu nosaka vieta.

2.3.1.2. Infrastruktūra

Vārds «infrastruktūra» nāk no latīņu infra — zemāk, zem, un latīņu structure — būve, izvietojums. Vārdnīcas skaidro šo vārdu kā sistēmu un dienestu kopums, kas nepieciešams iedzīvotāju ikdienas dzīves nodrošinājumam.

Šajā jēdzienā, pirmkārt, ietilpst ceļi, transporta mezgli, kas nodrošina privātā un sabiedriskā transporta kustību, kā arī stāvvietas. Tam seko tādas komunikācijas kā ūdensvads un kanalizācija, elektroapgādes līnijas, gāzes apgāde, ar vārdu sakot, viss, ko mēs esam pieraduši apzīmēt ar vārdu «ērtības». Tālāk ir sabiedriskās iestādes: skolas, pirmsskolas bērnu iestādes, veikali, poliklīnikas, sporta iestādes, parki — viss tas, kas padara ikdienas dzīvi ērtāku un vieglāku.

Ja šo nemanāmo, bet tik nepieciešamo lietu nav, dzīves kvalitāte var ievērojami pasliktināties, un, attiecīgi, samazināt nekustamā īpašuma, kurš atrodas ārpus ierastās infrastruktūras, vērtību.

Kā izteicās Vilis Žuromskis, atzīta autoritāte nekustamo īpašumu vērtēšanas jomā: «Grūti pamatot pircēja izvēli, kurš pērk īpašumu „multipļavās“, kur vispār nav infrastruktūras». Par multipļavām viņš ironiski nosauca dažādus ciematus, kuri atrodas tālu no ceļiem un komunikācijām, kur dažkārt ne tikai gāzes nav, bet nav pat elektrības. Nevar nepiekrist, ka šādu izvēli varētu saukt par neapdomīgu. Zemes lētā cena šādās vietās nekādi nesamazina būvniecības izmaksas. Toties pat lieliski uzbūvētu dārgu māju diez vai izdosies pārdot par labu cenu, tās pašas neesošās infrastruktūras dēļ. Tas nozīmē, ka šāda īpašuma saimnieks zināmā mēra ir situācijas ķīlnieks.

Tā, piemēram, jebkuru dzīves izmaiņu gadījumā, vai tā būtu darba vietas maiņa, izmaiņas ģimenes dzīvē (precības, šķiršanās, bērnu piedzimšana, galu galā sievasmātes pārcelšanās uz pastāvīgu dzīves vietu), lai kas tas arī būtu, kas var pieprasīt mainīt esošās mājas pret citu dzīvesvietu, šāda īpašuma saimnieks sastapsies kā ar grūtībām īpašuma realizācijas gadījumā. Radīsies finanšu zaudējumi, jo pārdošana ne tikai nedos peļņu, bet pat nesegs būvniecības izmaksas. Bez tam nāksies rēķināties ar to, ka šādā dzīves vietā pat pēc maizes nāksies braukt ar mašīnu. Un ja ģimenē ir bērni, viņus katru rītu vajadzēs vest uz skolu un pēc stundām paņemt, un tas praktiski liegs mammai pilnvērtīgi strādāt. Diez vai šāda «vienreizēja ekonomija» ir ieguvums ģimenei.

Var saprast no infrastruktūras attālinātu atrašanās vietu gadījumā, ja tā ir nevis pastāvīga dzīvesvieta, bet īpašums atpūtai. Šādā gadījumā ūdenstilpnes tuvums vai skaista ainava ir faktori, kas palielina īpašuma vērtību.

2.3.1.3. Ēkas konstrukcijas

Ēku kvalitātes rādītāji ir sīki aprakstīti V. Žuromska un J. Freiberga mācību grāmatā «Nekustamo īpašumu vērtēšanas teorija un prakse», kur tiek sniegts visu sešu ēku tipu apraksts.

Mēs pieskarsimies tikai dažiem acīmredzamiem momentiem.

To, vai ēka ir kapitālā būve, nosaka pamati. Vieglās konstrukcijas, kuras var demontēt un pārvest uz citu vietu, nav kapitālās būves.

Bez pamatiem nozīmīga loma ir sienu konstrukcijai un kvalitātei. Ja tā ir mūra ēka, tad tā, protams, kalpos ilgi. Tādas ir Rīgas centra ēkas, kā arī vēlāka laika ķieģeļu ēkas, piemēram, tā sauktās Hruščova laika mājas. Šo māju aprēķinātais kalpošanas laiks ir 80 gadi, bet stiprības rezerve ļaus tām nodzīvot divreiz ilgāk. Tādēļ mūra mājas tiek vērtētas augstāk. Kas attiecas uz mūsdienu apbūvi, ir jāatzīmē, ir grūti spriest par ka tā saucamo «paneļu māju», tādu kā lietuviešu projekti, 602., 467. sērija utt., kalpošanas ilgumu. Šo būvju konstruktīvā īpatnība ir tāda, ka paneļi tika stiprināti viens pie otra ar speciālu metāla konstrukciju — armatūras palīdzību, kas tika savstarpēji sametinātas. Šīs mājas tika būvētas pirms 40 gadiem un metinājuma vietas neviens nekad nav apsekojis, tādēļ nav iespējams pateikt, kādā stāvoklī tās ir. Tāda pat problēma var rasties arī sakarā ar mūsdienu jaunbūvēm, kuras tiek celtas ar «karkasa» metodes palīdzību: sākumā tiek izveidots karkass, pēc tam tiek piestiprināti paneļi.

Daudz labāka situācija ir ar 119. sērijas namiem, jo tur metināšana netika izmantota, ēkai ir mūra karkass.

Jebkurā gadījumā paneļu namiem ir īsāks ekonomiskais mūžs nekā mūra namiem. Tādēļ pircējam būtu jāsaprot, ka viņš diez vai varēs atstāt bērniem vai mazbērniem mantojumā dzīvokli sērijveida mājā.

2.3.1.4. Funkcionalitāte

Līdz ar konstruktīvo elementu stiprību jāpievērš uzmanība arī tās funkcionalitātei.

Tā, piemēram, pat ja mēs zinām, ka Hruščova laika mājas stāvēs vēl ilgi, mazītiņa vannas istaba, kas savienota ar tualeti un kur nekādā veidā nav iespējams ievietot veļas mašīnu, vairs neatbilst mūsdienu prasībām.

Prasības attiecībā uz dzīves kvalitāti ir tik ļoti izaugušas, ka neskatoties uz šādu māju stiprību, morāli tās strauji noveco. Ja vecākā paaudze vēl samierinās ar līdzīgiem dzīves standartiem, tad jaunā paaudze meklē ērtības.

Cita galējība, kurai arī ir grūti rast loģisku attaisnojumu, ir gigantisms, no kura cieš daži apbūvētāji. Nav iespējams saprast, pēc kā vadījās cilvēki, būvējot privātmāju vienai ģimenei un kuras pamatu platība ir ap 500 kvadrātmetriem, vai būvējot milzīga apmēra 2—3 stāvu privātmājas kaut kur «multipļavās». Līdzīgs vēriens ir ne tikai līdzekļu izšķērdēšana būvniecības laikā, bet arī tālākie izdevumi ēkas uzturēšanai, jo ziemā jebkura ēka ir jāapkurina tā, lai iekštelpu temperatūra nebūtu mazāka par 16 grādiem. Pretējā gadījumā māja sāks bojāties. Nodokļu slogs arī nesamazināsies.

Šādu māju pārdošanas cena, kā likums, nesedz būvniecības izdevumus.

2.3.1.5. Apdare

Bieži vien pircēji, izvēloties objektu, apdari uzskata par bonusu.

Tomēr jums kā profesionālim būtu jāzina, ka skaista fasāde dažkārt slēpj daudzus defektus.

Protams, ir lietas, tādas kā modernie logi, kapitālas ieejas durvis ar labu slēdzeni, jauni radiatori, kuras pilnīgi noteikti ir pluss. Tās ir lietas, kuras pirmajā acumirklī nemetas acīs.

Jūs nevarat zināt, vai zem ar reģipsi nošūtas sienas nav sēnītes. Par to, vai siena ir nosiltināta, jūs uzzināsiet tikai tad, kad laukā būs bargs sals. Zem skaistām flīzēm atrodas ūdensvads un kanalizācijas caurule, kuru stāvokli jūs arī nevarat apskatīt.

Tādēļ remonts ne vienmēr ir labi.

Kvalificēts vērtētājs vai nu uzaicinās ekspertu, vai pats pārbaudīs sienu, paņems paraugu un noskaidros, patieso konkrētā nekustamā īpašuma stāvokli.

Tādēļ, ja jūtat, ka jums rodas šaubas par to, vai konkrētajā vietā remonts slēpj kādus defektus, uzaiciniet speciālistu.

2.3.2. Neaustamā īpašuma novērtēšanas pamatprincipi

Bez konstruktīvajām īpatnībām, kuras tieši vai netieši ietekmē īpašuma novērtēšanu, ir vēl viens ļoti būtisks aspekts — ēkas kapitalizācija.

Latvijā eksistē 2012. gadā pieņemtais Nekustajā īpašuma vērtētāju kvalifikācijas Standarts kā arī ar likumu noteikti sertifikācijas noteikumi. Vērtētājam ir jābūt būvniecības ekspertam kā arī vajadzīgas zināšanas juridiskajā un ekonomikas jomā.

Vērtējums tiek dots, balstoties uz vairāku faktoru kopumu, tādu kā ēkas nolietojuma pakāpe, ēkas elementu ekonomiskās dzīves ilgums un ēkas stāvoklis kopumā, un tās kapitalizācija.

Vārdnīcas ļoti plaši interpretē kapitalizācijas jēdzienu. Ar līdzekļu kapitalizāciju nekustamo īpašumu jomā saprot līdzekļu pieaugumu no tā pārdošanas attiecībā pret būvniecības izdevumiem. Dabīgi, ka projektiem ar augstu kapitalizāciju ir labāka likviditāte.

Bieži īpašnieki, cenšoties iegūt maksimālu peļņu, neadekvāti novērtē sava nekustamā īpašuma vērtību. Piemēram, pārdodot zemes gabalu ar kaut kādu nesaprotamu projektu, īpašnieks grib saņemt visu peļņu, kuru tas varētu gūt, ja projekts būtu ticis realizēts. Protams, diez vai šāds zemes gabals būs pieprasīts.

Vai, teiksim, 500 kvadrātmetrus liela privātmāja attālā ciematā, kur laulātie izmanto mobilo telefonu, lai sasauktu viens otru, nekādi nevar tikt pārdota par cenu, kas sedz būvniecības izmaksas.

Jūsu centieni pārdod līdzīgus objektus par to cenu, kuru vēlas īpašnieks, ir lemti neveiksmei. Ja šaubāties par to, vai cena ir adekvāta, palūdziet īpašniekam uzaicināt vērtētāju. Šajā gadījumā var rēķināties ar to, ka, pirmkārt, cena tuvosies tirgus cenai un otrkārt, iespējams, vērtētājs varēs sniegt kādus ieteikumus, kā šo īpašumu var vislabāk izmantot, palielinot tā kapitalizāciju.

Daudzi nezina, ka vērtētājs var sniegt ne tikai īpašuma novērtējumu, bet arī konsultāciju. Konsultācijā ietilpst objekta apsekošana un tā tirgus vērtības aprēķins. Rezultātā īpašnieks saņem izziņu, kurā ir norādīta īpašuma tirgus cena, kā arī labākais veids, kā to izmantot.

Pēc īpašnieka lūguma vērtētājs var piedāvāt 2—3 objekta izmantošanas variantus, lai pasūtītājs varētu izvēlēties piemērotāko.

Piemērs 1.

Uzņēmums «Euroeksperts» pārbaudīja kādu zemes gabalu Jūrmalas kāpu zonā. Pēc teritorijas izmantošanas plāna tur iespējams būvēt dzīvojamo ēku ar tirdzniecības vietas elementiem vai komerctelpas: viesnīcu, tirdzniecības telpas, biroju telpas līdz 5 stāviem.

Tomēr skrupulozi ekonomiskie aprēķini parādīja, ka vislabāk šajā vietā ir būvēt 3,5 stāvu viesnīcu kompleksu. Šajā gadījumā būs optimāla attiecība starp ieguldītajiem līdzekļiem un atdevi.

Pārdodot lielus objektus, vērtējumam var būt izšķiroša loma.

Piemērs 2.

Tās pats uzņēmums pārbaudīja daudzstāvu namu Lāčplēša ielā 7, Rīgā.

Pirms lēmuma pieņemšanas par nama iegādi pircējs pasūtīja ēkas tehniskā stāvokļa vērtējumu. Viņu interesēja izdevumi, kādi būs nepieciešami ēkas renovācijai, tādēļ tika apsekots katrs ēkas konstruktīvais elements: pamati, sienas, pārsegumi, jumts.

Rezultātā vēl pirms darījuma noslēgšanas bija zināmi nākamie tēriņi remonta celtniecības darbiem. Cena tika koriģēta, bet gala rezultātā ēka tika veiksmīgi pabeigta, bet izdevumi nepārsniedza aprēķinātās summas.

Būtu ļoti nepatīkami, ja pēc īpašuma iegādes atklātos, ka remonta darbiem nepietiek līdzekļu. Un, starp citu, tas nav īsti loģiski, bet šādos gadījumos klienti meklē «vainīgos» starp tiem cilvēkiem, kuri bija iesaistīti darījuma noformēšanā, un tas var ne visai labā veidā ietekmēt jūsu reputāciju.

Ja šaubāties, uzaiciniet vērtētāju.

Sertificēts vērtētājs ne tikai sniegs īpašuma vērtējumu, bet noteiks arī būves vērtību pēc tās nodošanas ekspluatācijā, un kļūda nepārsniegs 10%. Saņēmis šādu vērtējumu, pircējs var izsvērt gan lietošanas mērķus, gan savus izdevumus nākotnē.

Vispār māklera un vērtētāja sadarbība ir ļoti noderīga.

Tā jūs nodrošiniet sevi pret negaidītiem pavērsieniem jomā, kurā neesat speciālists, (protams, ja vien neesat eksperts būvniecībā). Bez tam šādā veidā jūs varat palīdzēt savam pārdevējam koriģēt cenu, padarīt to reālāku. Arī pircējam, pat tad, ja viņš ņem bankas kredītu, pirms īpašuma iegādes, ir vērtīgi uzzināt, ka viņa izvēlētais objekts ir tādas naudas vērts.

2.4. Nekustamo īpašumu tirgus analīze

Lai cilvēks spētu efektīvi darboties, ir labi jāorientējas tajā jomā, kurā viņš grasās to darīt. Ja mūsu joma ir nekustamie īpašumi, jums tā ir pamatīgi jāiepazīst. Saprotams, ka ne jau visu uzreiz. Izvēlieties kādu tirgus segmentu. Tas varētu būt, piemēram, tas rajons, kurā dzīvojat, vai rajons, kuru labi pārzināt. Jau zināt šī rajona tipveida māju sērijas, tādēļ jums būs vieglāk orientēties.

Mūsu nākamais uzdevums ir noskaidrot, cik maksā dzīvokļi šajā rajonā. Izpētiet vidējo (nevis vidējo aritmētisko) dzīvokļa cenu atkarībā no dzīvokļa sērijas, stāva, istabu skaita. Izveidojiet salīdzinošo tabulu, kur ierakstīsiet savas analīzes rezultātus. Neaizmirstiet ielikt rezultātu ierakstīšanas datumu, jo laika gaitā cenas var mainīties — tirgus ir dzīvs organisms. Veicot analīzi, balstieties uz viena tipa objektu minimālo cenu.

Jūsu tabula var izskatīties šādi:

Salīdzinošā tabula

Rajons_______________ Datums______________